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业主接房4年多仍拿不到房产证开发商只赔几百元

https://www.biud.com.cn 2014年08月14日11:47 家居装修知识网

拿到新房钥匙4年多，仍拿不到房产证，十几户购房人告到法院，索赔逾期办证违约金。然而，等到的一审结果让他们无语：违约金只有几百元。

昨天，他们拿到判决书后算了一笔账：除了几百元的律师费、40元的诉讼费，自己还倒巴一坨。

开发商改条款

违约金变为总房款的千分之一

购房人吴女士介绍，她是2007年底在江北区某小区买的新房，70多平方米，房款30多万元，购房合同约定2008年底交房，逾期办证是按日按总房款的万分之二支付违约金。

然而，后来双方签了一个补充合同，约定逾期办证按总房款的0.1%支付违约金。“当初只想快点把房子拿到手，没想到开发商会在补充合同上改了一些内容，也没有去细看。”吴女士称。

2009年4月，新房钥匙交到吴女士等人手中，他们很快发现该房并没有真正达到交房条件。直到2012年6月，该房才取得竣工验收备案登记，才真正交房。

购房人鲁女士对自己的房子不满意，想重新买房，但由于没拿到房产证，只得搁置重新买房计划。拿不到房产证，很多人着了急，多次询问和催促。

逾期办证违约金

从一万多元缩水到几百元

去年8月，吴女士等10来位购房人联名委托重庆普之联律师事务所的李福华、陶春竹律师，将开发商告到了江北区法院。吴女士索赔逾期办证违约金8000多元以及逾期交房违约金。

“买房花了30多万元，按照原来合同按日按总房款的万分之二支付违约金，算下来要赔一万多元，但后来签的补充合同，违约金只有0.1%，算下来只有几百元。”吴女士等人表示不满。

律师李福华称，补充合同约定的逾期办证违约金过低，显失公平，应当按照银行同期贷款利率的1.5倍来计算违约金。所以，吴女士索赔8000多元合情合理。

开发商认为，是购房人没有交齐手续，房产证才没办下来。若法院确实认定开发商有责任，那也应该按照后来签的补充合同，支付0.1%的违约金。

一审判决

逾期办证要赔几百元

江北区法院审理后认为，补充合同对办证期限及逾期办证违约金进行了补充约定，在没有证据显示因开发商逾期办证给购房人造成额外重大损失的情况下，吴女士等购房人要求增加违约金不符合法律规定。

近日，江北区法院一审判开发商办理过户手续，并支付吴女士逾期办证违约金300余元。

不过，开发商在去年底办理了房产证。

避免赢了官司输了钱

重庆晚报记者采访了解到，不少购房人多年拿不到房产证，今后如何避免在诉讼中赢了官司输了钱？

重庆佰城律师事务所主任葛斌律师建议，目前通用的《房屋买卖合同》是由重庆市国土资源和房屋管理局印制、市工商局监制，合同上对逾期办证违约金，约定是由开发商按日向购房人支付总房款万分之一，这样相对比较公平，而且对开发商有很多限制。一些开发商用签订《补充合同》的方式规避不利，购房人在签补充合同时要看清条款，不要掉进开发商设下的陷阱。

逾期办证违约金过低咋办？

重庆佰城律师事务所主任葛斌律师表示，几十万元的房子，违约金如果按日支付，可能要赔几万元，但如果按0.1%来算，就只能赔几百元。

从法律的角度，双方后来签订的《补充合同》是有效的。

如果认为该违约金明显过低，显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第114条，当事人可以请求法院进行调整。

如果没有约定违约金咋赔？

葛斌律师称，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，对于开发商逾期办理产权证的违约责任有明确规定，“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。

没有约定逾期日期如何索赔？

葛斌律师称，如果合同没有办证期限约定，办证期限为90日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算；如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约；如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算，逾期不行使的，解约权消灭。

无法办证还有哪些救济途径？

葛斌律师称，如果是开发商的原因导致无法办证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，买受人有权解除该《商品房买卖合同》。

退房造成损失怎么赔？

葛斌律师称，开发商无法办证导致退房，购买人在房地产价格持续上涨的情况下，必须付出更高的价格才能购买同等面积、地段、房型等条件的房屋，按《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，房屋增值的差价为合同履行后可能获得的利益，购房人可以要求违约方即开发商赔偿该部分损失。