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弃房断供“点式”出现高点入市投资客被套牢

https://www.biud.com.cn 2014年08月15日07:26 家居装修知识网

几乎是各地争先恐后松绑限购的同时，近期“弃房断供”的消息又甚嚣尘上。在采访中记者发现，虽然这种现象仍停留在小范围或个案阶段，但是今年以来，因断供被送至司法拍卖流程的房产确实呈现出上升态势。业内人士也指出，现阶段断供原因有很多，但是大部分断供弃房者仍以炒房客为主。

各地房贷断供案例激增

连日来，全国多地都爆出因房主断供而弃房的现象。据媒体报道，从2013年1月至2014年7月的19个月里，广州市番禺法院共受理因“弃房断供”导致按揭房贷纠纷的案件191件，与2011年1月至2012年7月期间同类案件相比，数量激增76.85%，平均每月有10件左右。

同样的现象还出现在无锡。据无锡核心城区崇安区人民法院数据显示，2013年1-6月受理的贷款纠纷中为个人金融借款的有183件，其中涉及房贷到期不还的有61件；2014年1-6月贷款纠纷中为个人金融借款的激增到367件，其中涉及房屋贷款到期不还的也增加到98件。

无独有偶。在浙江杭州、福建宁德、江苏新沂、广东珠海、上海等地均出现因个人按揭贷款逾期未缴而被银行对簿公堂的案例；且根据各地媒体的报道可以发现，这些案件中的共同点都是业主声称“无力还款”而弃房。

同时，记者通过采访和查阅今年以来被司法拍卖的房产案例，在多达数百项的司法拍卖物品中，涉及房产拍卖的超过八成。尽管拍卖网站没有说明这些房产因何被查封拍卖，但是根据无锡崇安区法院的一项调查显示，司法拍卖的房产多是断供房，且90%以上是空置毛坯房，其中很多又是没有产权证的。

北京铭滔律师事务所合伙人焦景收告诉记者，今年来，受到二三线城市楼市变动频繁，房产断供现象确实较之以往更普遍，但是从他近年来接收的相关案件来看，在北京这样的情况并没有出现。

高点入市的投资客被套牢

杭州，作为上半年领降全国楼市的准一线城市，也成为此次“弃房断供”舆论浪尖的“重灾区”。

一位杭州本土开发商对记者表示：“这种现象的确存在，但绝不是大面积，最多就算是个案。”据他介绍，他接触的客户中就曾经有因为房价波动而不愿意支付按揭的案例，“以前也有买家断供的，因为还没有交房，我们会帮助垫付一段时间，但是后来房价涨起来了，买房者又主动补齐欠款，并未发生弃房事件。”他表示，他关注到今年以来司法拍卖的房产确实有比前两年增多的趋势，但尚不足以对市场带来太大影响。

据另一位杭州楼市资深业内人士透露，2009年到2012年，整个杭州楼市都处于历史的高点，当时浙江本省、包括全国各地的购房人都蜂拥而入购房，其中不乏一些大手笔的投资客。“今年以来，市场持续波动，当初闯入的投资客的确存在被套牢的情况。”该人士指出。

■ 热点

为什么断供？

断供多因无力还贷、炒房失败

关于断供弃房的原因，记者采访多位房地产、法律及银行人士，他们都表示房产断供无外乎几个原因：一是炒房者负债额度过高，无法继续承受；二是可能遭遇家庭变故等原因，从而导致无力按时还贷。

“其中包括生意失败、夫妻离异等原因，都是可能导致还款终止的因素，并不是只有由于市场波动，引起房价涨跌而弃房的单纯原因。”某中级法院工作人员结合历年出现断供案例这样告诉记者。

而多位房地产业内人士也认为，目前媒体披露的弃房案例，有不少都是在市场波动过程中，一些在市场高位入市的投资客出现了目前总价低于贷款本息，继续还贷甚至会高于房屋在市场上的售价。这样权衡利弊后，宁愿亏损首付和已经支付的利息，通过走司法程序来回笼部分资金。

断供后如何处理？

银行多次催缴未果就拍卖

据某国有银行浙江省分行法务部门工作人员介绍，今年以来该行的不良资产率比去年同期有明显增长，其中不乏“断供房”的案例。据她介绍，这些断供房的来源也不尽相同，而银行在处理这些房产时也有一定的流程。

首先，每笔贷款都有相应的个人贷款经理负责放出，如果出现断供情况，则仍然由个贷经理进行追缴。前三次进行打电话催缴，如果三次之后仍然不能成功缴款，则将对这笔贷款做出风险评估报告。然后，风险报告会交由风险控制部门进行二次评估，并再次进行追缴，如果依然不能按时缴款，则进入最后的司法流程，向法院进行起诉和进行房产拍卖。

该银行工作人员表示，国有银行对于个人房屋贷款的评估向来标准较高，通常评估房产要高于市值的一半以上，才会放出相应的款项；因此出现恶意断供的情况也较少；即使是一些商业银行，在近年来也出现一些强行分担风险的做法，比如说房贷时承诺更低的利率优惠，但会强制贷款人购买本行的一些理财产品。

断供真能一了百了？

必须偿债，还要交违约金

“购房人在和银行签订贷款合同的同时，就必须执行合同中约定的相关责任。即使断供弃房，也不代表相关法律责任可以终止履行。”焦景收律师告诉记者，与企业破产“债权两清”的规定有所不同，我国目前法律范畴之内，并没有“个人破产”一说，因此，只要和银行建立借贷关系后，在贷款尚未偿还清之前，即使弃房也有必须执行合同的义务。

“换句话说，即使当前没有偿还能力，无论以后到何时具备偿还能力，执法部门都将会依法实施追讨。”焦景收同时表示，弃房并不能一了百了，除了有履行合同的义务，还有必须承担的违约责任。

不过，购房人在与银行签订《购房贷款合同》中通常规定“连续6个月不还贷款将视为违约，合同自动解除”。焦景收对此解释，通过司法拍卖后所得，除强制执行银行本金和违约金的划拨外，未产生借贷的利息可以同时解除，但是必须要承担本金10%-20%的违约金，实施多退少补原则。