孟晓苏详解以房养老：房价涨幅算坏两台计算机
每经记者 黄俊玲 发自北京
今年6月，中国保监会正式下发 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布从7月1日起在北京、上海、广州和武汉四地启动老年人住房反向抵押养老保险试点工作(简称“保险版”以房养老)，试点期为两年，面向的对象为60岁以上拥有房屋独立产权的老年人。
至今试点已开始一个半月，然而第一个以房养老的保险产品却迟迟未能面世。“保险版”以房养老，究竟难在哪里？保险公司因何谨慎？
近日，中国 “以房养老”的首倡者、幸福人寿监事会主席孟晓苏接受了《每日经济新闻》记者专访，就幸福人寿版本的“以房养老”产品设计思路作出详细的解释，其中最为核心的思想是将现有的房子根据未来几年的增值情况高估一部分，这样使老人每个月领取的养老金会更多一些。
拟推非分享型产品探路/
事实上，在前期保监会开展“以房养老”研究的保险公司包括：幸福人寿、合众人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿等7家公司，在6月23日保监会正式发布该 《指导意见》后，幸福人寿是第一家递交以房养老试点方案的保险公司。
据了解，幸福人寿成立了由孟晓苏为组长的研究小组，而孟晓苏正是中国“以房养老”的首倡者，其2003年就建议开展“以房养老”，在11年之后“以房养老”政策终于开始试点。
谈到“以房养老”保险业务，孟晓苏坦言，“这个保险产品比较复杂，其设计的难度在于未来房价涨幅难于计算，与我一起做以房养老产品研究的教授说，现在都已经算坏了两台计算机也算不出来。此外，人均寿命也需要重新测算。再回过来看，虽然全国人口的平均寿命数据有了，但是北京、上海、广州、武汉这几个地区人口的平均寿命又有可能不同。”
他透露，对于未来房价的涨幅问题，保险业精算师很难测算出来，这是保险版“以房养老”面临的难点。此次幸福人寿推出的是非分享型(也称非参与型)产品，即保险公司不分享房价上涨的收益。至于为什么不推出分享型的产品，主要是由于技术上有些不成熟，当然幸福人寿有目前的基础，也会进一步研究推出分享型 (也称参与型，即保险公司分享房价上涨的收益)产品的。
房子还需投保房屋财产险/
保险版 “以房养老”的原理是：老年人将其自有产权房子抵押给保险公司，每个月可以从保险公司领取到一笔给付金，老人去世之后，保险公司将房子拿去拍卖，拍卖所得用来偿还保险公司支付的本息之和，再有剩余则归老人的继承人所有。
孟晓苏举例称，假如老人去世时房子值1000万元，老人从保险公司领取了600万元，去世后把房子卖了，然后400万元给子女，把600万元还给保险公司；子女也可以给保险公司600万元，房子就属于子女；如果老人从保险公司领了800万元，而房子只卖了600万，那么这中间的损失由保险公司承担。
在谈到幸福人寿以房养老的核心思想时，孟晓苏提出几点：一是房子越值钱，老人拿的给付金越多，老人岁数越高的拿得越多；二是，一套房子可以两个老人同时参与，保险公司在最后一位老人去世之后才收回房产；三是老人可以选择退保，老人只需要偿还从保险公司领取的本息即可；四是如果老人将这个房子租出去，而去住养老院的话，租金还是归老人。
他透露，现在做的是不分享型产品，即保险公司未来不分享房子增值的部分，房子升值部分还归老人，如果老人一开始是拿2万元的话，房子升值也拿2万元。假如房子降价了，而保险公司也还是按2万元(原来固定的)金额给付老人养老金，房屋降价的风险由保险公司承担。他透露，在利息方面，幸福人寿设定也比较低，低于现在银行抵押贷款的利息。
虽然社会普遍认为，以房养老面临房价下跌和老人长寿等风险，但孟晓苏坦言，购买不分享型(即非参与型)产品，对于老人来说他就获得了未来增值的部分；对于保险公司而言，也减少了风险。保险公司方面所谓的风险，主要是长寿风险，但由于老人活得越久，房子也会增值，房价增值部分将覆盖长寿的风险。
此外孟晓苏透露，参与以房养老的房子，老人需要为其投保一个防止房屋灭失的保险(即房屋财产保险)，主要用来应对火灾等风险。对于目前大多数保险公司不愿意去做以房养老业务，他认为，保险公司主要是担心房价下降问题，甚至有的还担心70年的产权问题。
第一批试点“三高”客户/
哪些人最有可能成为以房养老的客户？对此，孟晓苏透露，虽然目前产品方案还正在等待批复，但已经有一些意向客户了，第一批人有意向的老人大约有几十个人，基本上都是大学毕业，职业为大学教授、工程师、企业高管等。这些意向客户的房子基本上都在一线城市，估价为500万元~800万元，有的甚至高达1000万元。他们参与以房养老的话，估算下来每位老人每月大概可以拿到2万~4万元不等的养老金，房子越值钱的领取越多。房子估值相同的情况下，一个60岁的老人和一个70岁老人比起来，两个老人每个月领取的给付金是不一样的，年龄越大领得越多。
他坦言，对于第一批老人，保险公司希望是“三高”，即高房价地区，高潜质房屋(不一定非要在市中心，但房屋要有增值潜力)，高素质的老人，要让老人能看懂保险条款。他透露，现在一些有意向的老人，在听了幸福人寿的方案进行测算之后，都很惊讶，因为领取的养老金比较多，这种反向抵押养老保险所体现的形式、利益比较好，特别是岁数大的老人更加高兴，因为领取得更多。他认为，保险公司做“以房养老”试点期间没有现金流的风险，日后如果变成了一个大众化的产品的话，其现金流也不会出现问题，因为那时很多社会资金都会投向这个领域。
相关知识
孟晓苏详解以房养老：房价涨幅算坏两台计算机
孟晓苏:以房养老适合中国国情 明年1季度推出
孟晓苏谈“以房养老”推进慢
“以房养老”试点属于小众金融产品
重点研究和增加参与型产品 “以房养老”将扩大试点
以房养老对房价影响有限
孟晓苏：“以房养老”正当时
孟晓苏:以房养老是帮“有房的穷人”
国内首个保险版以房养老产品幸福人寿正式出炉
幸福人寿试水以房养老 产品难度在于房价涨幅难算
