中房网独家访谈｜访北京万科副总经理肖劲
中房网独家访谈｜访北京万科副总经理肖劲
土地因素给了万科一个多元化的理由
中房网讯(记者 卢泳志)作为一家综合性房地产开发商，万科没有错过房地产市场领域的任何一个角落，住宅、商业、办公等领域始终并驾齐驱。在化身“城市配套服务商”之后，北京万科又高调“晒”出自己的写字楼产品，并标榜做写字楼领域的“达芬奇”，欲将产品艺术化。
7月，北京万科推出写字楼三大产品系——万科中心系、金域国际系、万科天地系，从高中低端全面布局写字楼市场。对此，众多媒体纷纷报道“北京万科进军写字楼市场”。面对此种说法，北京万科表示“进军”一词很不准确，万科在北京布局写字楼已经将近10年。
近日，北京万科副总经理肖劲在接受中房网采访时再次重申，北京万科发布写字楼产品线，并不意味着开始进入写字楼领域，而是将北京万科多年以来在写字楼领域的成果做一个梳理 ，并且以产品线的形式推出公众。
为什么？
大势所趋 主动出击
从单一的住宅开发商到综合性开发商，北京万科在发展战略上一直积极转型。纵观北京万科的成长历程可以发现，北京万科在加速深耕商办物业，尤其是自去年开始连续拿下多个优质商办地块，率先布局写字楼市场。
在肖劲眼中，开发住宅和写字楼并不存在严格界限，更不存在住宅开发商和写字楼开发商的区别。在当今的房地产市场，开发商都在力求综合发展，以前那种单一种类的开发商，尤其是只做别墅、酒店等产品的开发商已经很难存活。
尽管如此，这并不意味着开发商会同质化，之所以出现万科“住宅”、万达“商业”、绿地“办公”，正是因为开发商有自身独特的定位。开发商定位不同，时代背景、城市面貌、管理团队等因素的不同，造就了不同类型的开发商。
北京万科经历多元化转型之后，住宅业务比重在逐步减少。据悉，2014年北京万科制定了200亿元的销售目标，其中将会有35%来自于非住宅业务板块。
“只专注住宅，万科的路会越走越窄。”肖劲直言，在住宅产品快速周转销售之后，公司很难保证及时拿地，为了保证充足的现金流，北京万科必须做资产运营，多元化发展是北京万科的发展趋势。
正值房地产市场调整之际，北京万科向外界公布其写字楼产品体系。据悉，目前北京万科有10个写字楼项目，根据对已有项目的梳理，将其划分为三个产品线，以满足不同阶段的发展需求。
对于布局写字楼市场的原因，除了看好北京写字楼市场的发展前景，这里面既有北京万科对写字楼发展的被动适应，也有对写字楼领域的主动出击。
之所以被动，是由北京土地市场的现状所决定。肖劲解释说，目前北京大部分地块都包含写字楼部分，而企业一旦取得一宗地块，就必须全部开发，政府不允许切分转让。
“主动因素同样与土地有关”，肖劲续言，目前北京的土地市场30%-50%为非住宅用地，30%为保障性住房用地，而住宅用地则不到30%。在这情况下，如果北京万科只做住宅，就意味着未来的市场只有不到30%。
当然，肖劲所言的土地变化在未来一段时间还将持续，并有可能愈演愈烈。据统计，目前纽约、伦敦等西方城市的住宅用地只有5%-10%，其他全部为公共建筑用地，可见这将是一种趋势。
万科对这样的变化早有准备，从五年前初涉商办写字楼的项目公园5号开始，时至今日，万科已经在北京开发10座写字楼，总体量保守估计已经超过30万平方米。
做什么？
将写字楼做出艺术品
在中国房地产市场的住宅领域，万科的地位暂时很难撼动。同样，在商业、写字楼领域万达和绿地的影响力同样难以匹敌。
对于布局写字楼领域，北京万科总经理毛大庆曾公开表示，北京万科不是叫板绿地，而是向绿地这个写字楼业务领先者学习。但是北京万科在两年内将商用物业提升到80亿元的销售额，其占领北京市场的用心已经昭然若揭。
在此之前，绿地在北京写字楼市场已经形成绿地中心、绿地中央广场、绿地启航国际三大板块布局。而北京万科的产品线布局同样是以“万科中心系”、“金域国际系”、“万科天地系”的形式。
相似的战略布局，是否能说明毛大庆所言“向绿地学习”？肖劲表示，北京万科的写字楼布局与绿地无关，我们根据对已有项目的梳理分析，完成了一套成熟的写字楼产品体系，从而将其划分为三个产品线。
肖劲对此做了详细解读：一是万科中心系，为北京万科的最高端产品，是TOP级商办巨擘；二是金域国际系，定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心；三是万科天地系，以服务小微企业、创业家微乐园为目的。
显然，万科不满足于只做住宅市场的老大，“既然进入写字楼领域，就要做到最优秀。”肖劲表示，北京万科要将写字楼产品做到大师级别，注重细节、体现人性化，要把写字楼产品做成艺术品传承下去。
从历史经验来看，任何开发商进入崭新的领域，只有将产品提升至新的高度，才能赢取受众的认可。在肖劲看来，写字楼产品的设计环节至关重要，北京万科将会在这个环节投入重资。
那怎样才能算是好的写字楼产品呢？肖劲总结了三点：
首先是前瞻性。一部分写字楼会建在比较偏远的位置，如果按照现有条件定位，项目开发很简单，而且节省资本。不过，由于城市迅速发展，这样的产品会迅速落伍。以望京、方庄为例，一大批写字楼无论是外部美观，还是内部规划都已经难以满足受众需求。
其次，提升建设成本、降低运营成本。在写字楼设计、建设初期，就要把交通、采光、取暖等方面做到最好，这样既生态环保，又可以降低使用成本。
最后，现代化的写字楼要大幅提升垂直运输能力(电梯)。如今，不仅是早中晚高峰，快递行业的兴起也增加了电梯的负荷，所以电梯很可能将直接影响一个写字楼产品的生命力。
怎么做？
准确定位 租售结合
无论是商业还是办公产品，要想实现盈利，首先要想好出租还是出售。
从北京万科的写字楼布局来看，由于多数为综合地块，个别体量不大，而且位于非核心商圈，后续销售存在一定压力。肖劲对此表示，一方面要依托产业新区，另一方面要从客户需求出发重新进行产品定位。
目前，北京万科的写字楼产品运营战略是经营和散售并举，散售型物业占2/3，经营性物业占1/3。经营性物业最终将步入资本化道路，和金融产品实现完美的对接。
对北京万科来说，“持有”和销售并不矛盾，所谓“持有”是选择资本化的方式退出。据悉，“万科天地系”和“万科天地系”产品将会学习凯德模式，散售掉，然后再拿回来管理。
当然，对于一些位置相对偏远的项目，将会进行一次性销售。”肖劲透露说，北京万科将会在七里渠布局一个8万平方米的写字楼项目，由于其位置较偏，初步规划会将其全部售出。
除了资本化运作，北京万科还将利用其住宅优势，开拓写字楼市场。目前，北京万科在住宅领域拥有“纵向深耕”和“横向扩张”两个发展战略。
“我们会将这样的战略运用到写字楼领域。”肖劲介绍说，“纵向深耕”是指充分挖掘万科已有客户群，让其进行二次消费，或者是“老带新”。目前，在住宅领域，这样的客户群比例已经达到10%-15%。
而“横向扩张”便是和中介平台、互联网等电商合作，拓展销售渠道、创新营销方式，这样的模式同样适用于写字楼领域。
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