丁祖昱：房地产宏观数据只能宏观看

  7月13日，国家统计局又如期发布了一系列数据，房地产主要数据如下：2014年前7月，房地产开发投资5.04万亿元，同比增长13.7%；新开工面积9.8亿㎡，同比下降12.8%；商品房销售面积5.6亿㎡，同比回落7.6%，销售金额3.6万亿元，较上年下降8.2%。联系近期的政策调整和市场表现，我对本次发布的数据有以下几点看法：

  1、开发投资增速虽有回落，但得益于新开工面积增速的持续回升，今年整体房地产行业正在持续回稳。前7月房地产开发投资累计同比增长13.7%，较前6月回落了0.4个百分点，但回落速度已有所趋缓。与此同时，年内房地产新开工面积增速指标正在不断改善，前7月房地产新开工面积同比下降12.8%，降幅收窄了3.6个百分点，就单月数据来看，7月份更是在年内首次实现正增长，月内新开工面积达到较去年同期上升了8.18%。政府在二季度末最担心的房地产投资增速持续下滑对经济增长增速的影响，也可以稍微松一口气了。

  2、全国销售数据的持续下滑和各地实际销售情况存在明显反差。前7月，全国商品房销售面积同比下滑7.6%，较前6月降幅扩大了1.6个百分点，但从一二线城市7月的成交数据来看却并非如此，多数城市已较6月份转好，一线城市累计成交量跌幅均有所收窄，而就单月成交情况来看，约7成的一二线城市成交量较6月回暖，其中杭州、南昌、宁波等市成交量更是上升超过三成。再如上半年市场压力特别大的时候，宏观销售数据下行并不明显，但从城市来看正好相反，北京、福州、厦门等部分城市成交面积下降幅度达到了40%以上。

  3、统计局房价同比已负增长，实际情况却并不如此。按国家统计局披露数据计算，前七月商品房成交均价同比回落0.6%，其中住宅下降1.2%，办公大幅回落9.6%，商业营业用房则是增长了1.1%。而我们最新发布的288指数中，中国城市一手房价格指数为1095.8点，较上月下跌1.4点，但同比来看仍然保持着4.31%的增幅。虽然统计局房价和288指数在趋势上一致，但得到的最后结果仍会有明显不同，在房价角度判断，不能被统计局的计算数据所误导。当然，统计局数据也有一个重要信号，办公类产品成交均价下降了10%，这也反应出目前办公市场压力巨大，对于此类项目房企应当更为审慎。

  4，信贷收紧影响显著，贷款、销售回款、按揭贷款持续下滑。1-7月份，房地产到位资金6.9万亿元，同比增长3.2%。其中，国内贷款约占19%，同比增长14.7%，而在2013年前7月，国内贷款增幅为31%；其他资金占40%，同比下降8.1%。在其他资金中，定金与预收款较去年同期下降10.2%，个人按揭贷款则是下滑了3.7%。由此看来，年内信贷政策的收紧对房地产行业影响最大，对开发企业而言尤甚。自筹资金方面，前7月共2.75万亿元，较去年同期增长了11.6%，不过其统计数据的准确性，也是最说不清楚的，因为很多难以分类数据都会并拢在自筹资金中。

  每月13号大家都等着看统计局数据，但对做具体运营的童鞋们还是不必过于较真，宏观数据还只能宏观看。

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