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“弃房断供”真相调查多因业主资金链断裂

https://www.biud.com.cn 2014年08月16日06:56 家居装修知识网

实体经济下滑，开始加速传导至住房抵押贷款领域。

来自多地法院数据显示，相比往年，今年上半年“弃房断供”案例有所上升，且集中在经济遭受重创、投资水分较大的长三角地区。其中，无锡涉及房屋贷款逾期不还的有98件，同比增加37件，宁波余姚法院断供案36起，而去年同期仅有两起。

不过，据记者调查，“弃房断供”现象增加主因并非房价的下跌，而是因经济下滑、企业主资金紧张引发的连锁反应。

温州市银监局负责“断供”调查工作人员表示，主因是借款人的资金链、担保链出现问题，借款人无力偿还银行借款，只能弃房断供。

“过去几年很多中小企业主盲目投资房地产、矿产等行业，这些行业现在产能过剩，资产价格下跌，企业主资金被套，银行欠账无力偿还。”温州一家小额信贷公司总经理告诉记者，因实体经济不景气，目前浙江的银行不良贷款率仍在上升。

多因无力还款

“我们这里个人住房按揭贷款断供的几乎没有，拿房子做抵押的消费性和经营性贷款出问题的倒是不少。”宁波某县城宁波银行客户经理葛女士对记者说。

中国指数研究院的杭州首席分析师高院生告诉记者，杭州尚未出现个人住房按揭贷款大范围断供的现象。即使是房价下跌比较厉害的余杭区，也极少出现断供不还的案例。

“杭州出现断供的大多是高档的楼盘，总价从5000万元到上亿元不等，主要是还贷一两年的投资客，因资金周转不过来，降价抛售又无人接盘，不得已才断供。”高院生表示。

自2011年陷入民间借贷危机起，温州房地产市场就一蹶不振，房价至今仍“跌跌不休”。

2013年，温州就曾传出上万套房屋“断供”，但温州银监局对银行进行的相关调查显示，截至去年7月末，温州发生各类“弃房”的案例595例，其中因经营困难无法偿还贷款，对抵押房产“弃房”的就有580例，而个人住房按揭贷款断供的只有15例。

“该抵押的房子都抵押了，但前期投资尚未收回，而现在小微企业没有抵押物很难再贷到款，因此资金链出现断裂。”上述温州一家小额信贷公司的总经理说，浙江以劳动密集型产业为主，缺乏高科技企业，产业转型升级艰难，因此实体经济不景气。

葛女士告诉记者，目前购买银行理财产品客户越来越多，从中就能体现民间投资意愿不强，经济不活跃。

“以前银行对企业授信过多，只要40%抵押、60%担保就能贷款，导致企业有钱就盲目投资。”某商业银行温州一支行总经理表示，8月14日，温州市政府召集部分银行开会，称情况不容乐观。

这位银行支行的总经理说，如今，政府打算调整授信规则，所有银行对企业主实行总体授信。过去因每个银行的授信额度不同，企业会拿房产做高评估去不同金融机构做二次三次抵押贷款，但实施总体授信后，这种做法就行不通了。

而囊括了无锡九成金融案件的崇安区法院的数据显示，2014年1-6月的贷款纠纷案中，个人金融借款的有367件，比去年同期翻了一倍，其中涉及房屋贷款逾期不还的为98件，比去年增加37件。

据该院处理金融纠纷的民二庭的工作人员透露，涉诉的业主大部分是来自外地的投资客，普遍名下都有两三套房屋断供。从被查封的断供房屋来看，九成以上都是空置毛坯房，当中很多仅有购房合同，连产权证都没有办理，这样做主要是为了免交各种税款，方便转手出售。

“很多房子都是期房，房产证一两年之内办不下来，没法过户转让，而开发商又不愿退房，当投资客急需资金时，无法变现，只好选择断供。”德佑地产研究的总监陆麒麟分析说。

仲量联行研究部的经理周志锋认为断供原因有两方面，一是，当前楼市不再如以往那样火爆，投资客失去了获利机会；另一方面，业主自身财务出现危机，投入房地产的资金就难以为继。

今年上半年，珠三角6市各级人民法院审结“弃房断供”案总共只有79件，其中贷款金额最高为600余万元，平均贷款额度约22万元。贷款购房时间集中在2009-2011年，银行集中诉至法院时间从今年年初开始，佛山及中山的案件集中在郊区，广州事发城区主要在越秀、海珠。

一宗不可思议案例是，佛山一名“80后”被告，其于2004年在广州白云区购置一套房产，贷款总额仅9万元，于去年10月后断供，被告人直接在庭上表示，“就是无力还款，要求拍卖房屋。”

断供的高昂代价

2008年，因新房、二手房房价跌幅大多超过百分之三四十甚至腰斩，珠三角几大城市曾出现断供潮。但选择断供的部分购房者，在2009年楼市V型逆转后，选择了续贷。

“我当时手里有二三十套房产，都是拿老乡的名义买的，因房子卖不出去，资金链差点断裂，但为了保证这些老乡的名字不被列入银行黑名单，我没有断供，而是直接找其他投资客接手，继续偿还银行贷款，但我损失掉了首付款。”深圳一位投资客熊先生告诉记者。

而2011年那轮因楼市调控引发的市场调整，并未出现大规模断供现象。

“断供要付出很大代价。”深圳房地产专业律师刘子孺说，断供会严重影响个人的信用，给未来到银行贷款带来诸多麻烦，不到万不得已，购房者一般不会选择断供。

刘子孺给记者算了一笔账，一套80平方米的房子，假设总价200万元，对首套房购买者而言，首付至少需60万元，贷款140万元，按基准利率算30年贷款期限，月供约8900元，第一年偿还的月均利息约7600元，而本金只有1300元，一年下来仅银行利息就有9万多元，加上1%的契税2万元，一年后如果断供，付出的成本高达71万元。

“不仅损失71万元现金，连房子也没有，很不划算。”刘子孺说。

周志锋也认为，一般只有当房价下跌超过三成以上，或业主的资金链非常紧张，才会考虑断供，否则，不会冒着损失信用的风险而断供。

目前，长三角区域房价虽有下调，但多数城市未到普遍下跌30%以上的程度。

据透明售房网统计，7月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约均价为15789元/平方米，同比下跌9.5%。主城区新建商品房签约均价为22232元/平方米，同比下跌2.4%。

调控最深的温州，即便房价大跌，选择断供的仍是极少数。

温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强今年初表示，与2011年初调控前相比，现在的温州商品房价格平均降幅为26％。但非官方统计机构和开发商们认为，温州房价跌幅已经超过40％。

“温州人很讲信誉，也喜欢从金融机构贷款，如果断供，将来想东山再起从银行贷款会很难，宁愿亏损也会尽量去处置资产。”温州本地一位媒体资深人士说，2011年后中央不允许地方放松调控，温州一直在强撑，尚且没有断供潮。而目前浙江已经展开轰轰烈烈的救市潮，房价下跌的空间预期不会太多，因此更没必要断供。