保利地产旧改发力 协议购地暗藏风险
8月12日，广州市国土房管局挂出一则土地转让公告，显示保利地产（600048.SH）旗下公司，以638元/平方米的价格获得广州荔湾区一块土地。当地各大媒体“白菜价”“不敢相信”等字眼频现。
事实上，这是保利地产在广州获得的另一起旧改项目。地价低、毛利高是旧改项目的标签，风险高、官司多又是旧改的另一面。以保利地产在广州深厚的根基，其在冼村旧改项目上依然进退失据，就可见一斑。但保利似乎不为所动，旧改依然是其未来重点。
旧改的巨大诱惑
官方公告显示，这一以协议方式出让的土地位于荔湾区东漖村，为一宗商住混用地。占地面积为1.4万平方米，建筑面积为7.6万平方米。协议出让金额约为894万元，折合楼面地价为117元/平方米。而公告显示出让价为638元/平方米，应为地面价格。
该出让价格显然并非市场价。2011年4月，保利地产以7.88亿元取得广州高尔夫球场地块，楼面地价为4407元/平方米。与上述地块处于同一区域，但地价则不到3年前的3%。对于此次地价获得协议土地，保利地产不愿多谈。
《中国经营报》记者了解到，早在去年年初，保利就与东漖村签订了改造协议。该协议具体内容为何，一直没有官方公告。但记者从业内人士处了解到，东漖村拿出约10万平方米的土地，融资22亿元，名义是用于动迁复建。改造完成后项目将建成51栋住宅以及超过10栋以上的商业楼宇，总建面超过120万平方米。一期地块当即出让给保利地产旗下的广州东灏房地产开发有限公司，二期也于去年7月协议转让。
如果该消息属实，保利在该项目中的盈利空间同样惊人。22亿元的代价拿下近120万平方米建面的项目，楼面单价约为1833元/平方米，即使再加上此次117元/平方米的协议转让楼面价格，土地成本每平方米还不到2000元。据了解，周边新盘的均价已接近2.2万元/平方米。难怪一位在深圳从事旧改的开发商会表示，旧改项目毛利率可达50%。
2013年保利年报显示，该公司房地产业务结算毛利率为31.25%，同比下降3.99个百分点。保利地产董事长宋广菊曾表明“将会用各种方式保证毛利率”，其中一项“就是要改变土地的获取方式，加大旧改项目的拓展力度”。
果然，两个月后，保利地产旗下的城市改造平台公司保利城改投资有限公司正式亮相，而这一公司将作为集团旧改方面的核心平台。保利城投总经理罗北生介绍，该公司在三旧改造市场中拥有超过1万多亩用地的开发项目，预计改造总建面超过1500万平方米。
显然保利在旧改项目中获利良多，2009年保利地产获得了广州琶洲村旧改项目，当时的实际楼面地价约为4714元/平方米。截至目前，保利琶洲综合体项目住宅产品的售价就高达4.5万元/平方米。
但旧改项目的风险同样不容小觑，保利地产在广州的第二个旧改项目，冼村旧改就因为拆迁以及村集体利益纠葛而陷入举步维艰之境。
2011年12月8日，在一系列投票表决后，保利地产获得了广州冼村的旧村改造权。5天之后，保利将10.24亿元资金注入资金监管账户，以此确保复建房不烂尾，村民能在三年半的时间内按时回迁。
但这10亿元一存就是三年，原本以为已经是各方有利的协调方案，却因为冼村村集体班子贪腐，而让拆迁工作进度缓慢。
村民认为有人侵占了他们的利益，多番交涉未果。
馅饼还是陷阱
据现已公开的调查消息显示，纪委发现冼村至少有40多亩集体留用地的安排存在严重问题。今年年初，冼村4000名村民举行了全体股东代表大会，结果显示56.55%的村民选择“回收物业”，“拒绝开发商参与冼村旧改”。村民的决议是“无论付出多大代价冒多大风险，都要直接打官司回收物业”。
这一结果让保利地产骑虎难下，据了解，为了顺利开发项目，保利地产除了10多亿元的保证金外，还另外准备了25.9亿元的改造资金。其中有7亿元的改造资金已支付给广州市冼村实业有限公司。
虽然保利在各种场合均强调自身工作的合法性，也按时按合同发放村民的“临迁费”。但何时能动员村民搬迁，何时工程能如期推进，何时能获得回报。“确实是不清楚，”保利一位项目负责人向记者表示，“但我们从未停止工作，”其强调。
“旧改项目具有开发周期长、资金投入大、利益关系复杂等诸多难点。”世邦魏理仕深圳公司策略顾问部董事黄易里认为，除了资金难题，企业品牌与社会声誉也是旧改过程中与业主沟通协商的重要保障；此外，“如何获得政府支持也是城市更新领域中不可忽视的一环”。
但也有业内人士认为旧改项目有许多不可控因素，“旧改项目是给予了村民分享土地红利的机会，但现有村集体能不能很好地代表村民，这关系到社会深层次的问题。”有房企的旧改负责人向记者表示，加上协议出让土地的公开性不够，“很容易出现权力寻租或者利益纠葛。”其认为。
保利希望在旧改领域大展拳脚，但其中陷阱如何规避？
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