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后限购时代楼市变奏北上广深陷入松绑包围圈

https://www.biud.com.cn 2014年08月18日02:11 家居装修知识网

　　后限购时代楼市变奏

　　北上广深陷入松绑包围圈

　　在刚刚过去的周末，哈尔滨成为第37个解禁限购的城市。在这场以6月为起点、为限购松绑的运动大潮中，地方政府在没有中央明确反对的情况下，先后闯关放松楼市政策，手段越来越新，力度越来越大，“市场回归”大有向“集体救市”演变的趋势。留下坚持限购的已经所剩无几，北上广深等一线城市基本陷入包围圈。楼市正在变奏，但结果却仍旧扑朔迷离。这次变奏，到底是房地产咸鱼翻身的一次绝佳机会，还是彻底走向没落的回光返照？限购和限贷会全面放开吗？北京晨报记者对呼和浩特、温州、杭州、成都、天津五个地区楼市展开调查发现，政策和市场都在彷徨。

　　37个城市闯关

　　除了北上广深，其余城市早晚放开限购

　　限购，这个从2011年开始大规模执行的楼市政策，在经过了3年多的争议之后，到了退场的时候。

　　今年6月20日，呼和浩特公开发文取消限购，虽然其后又闹出来一段写错字的小插曲，但并没有阻碍呼市成为第一个明确取消限购的城市。所有人都观察，“上头将作何反应？”

　　在静静等待了十多天后，山东济南再也等不下去了。7月上旬，济南城建委提请调整限购政策的文件在互联网上曝光，随后证实，限购将于7月10日起取消，济南方面并没有做任何形式的否认。限购取消之后，济南楼市一度每天成交超过限购时期近两倍。

　　济南再一次闯关成功，鼓舞了其他限购城市的勇气。很快，一大波限购城市玩起接龙游戏：7月29日，杭州取消140平方米以上户型限购；同日，温州宣布从第二天起全面取消限购；30日，宁波取消90平方米以上户型限购；8月1日，绍兴市宣布限购正式取消，二套房标准认房不认贷……

　　从6月26日呼和浩特正式宣布放松限购之后，在一个半月的时间内，全国已经有37个城市或明或暗地放松了限购，限购的城市目前只剩下9个。业内预期，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，其余城市早晚会放开限购。所谓“差别化调控”政策，最终会是：坚守一线，放开二线。

　　从松绑到救市

　　跷跷板政策让市场更焦虑了

　　截至目前，对于取消限购，中央政府未发出任何支持或否定的态度，但这个节骨眼上，沉默很容易被理解为默认。试探动作一旦得到默认，往往会演变成放纵。

　　7月31日，成都发布消息称，四川省财政厅决定从7月1日至12月31日，对金融机构按照国家政策规定向首次购买自住普通商品房提供贷款的，如果利率不高于基准利率，按金融机构实际发放贷款金额的3%给予补助。几天之后，成都撤销了该文件，但政策是否继续执行不得而知。

　　8月8日，福建出台“闽八条”，不仅内容丰富，在尺度上也大大超越了其他地级政府，不仅提出福州、厦门可以调整放开住房限购，还在首套房认定上提出，家庭购买改善型普通商品住房按首套房认定，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房均属于普通商品住房，间接放松限贷。

　　3天后，湖南省的“湘五条”来了，成为第二个公开出台楼市刺激政策的省份。“湘五条”不仅提出政府可以回购适当面积商品房作为保障房，还提出省内异地可办理公积金贷款、住宅产业化项目可提前申请《预售许可证》等措施，业内人士直呼其“很猛”。

　　从最开始名正言顺的呼吁“让市场发挥决定性作用”，到后来动用财政手段，“市场回归”演变成“救市重来”，调控似乎正走向另一个极端。然而，在这种跷跷板似的政策变动中，市场不但没有变得乐观，反而愈发焦虑——楼市这一次还能起死回生吗？

　　一线破局从限贷开始？

　　上海模式一旦坐实，易被其他三城复制

　　北京晨报记者的调研发现，由于从一开始，限购与限贷政策就是以一个“组合拳”的形式打出，当前大多城市也只在能力范围内放松了限购，因此效果有限。要想彻彻底底扭转楼市局面，限贷是一个跨不过去的槛。

　　8月16日晚间，网络上流传出一份银行上海分行系统内文件，基本内容是重新定义了“首套房”概念：一是将外地购房贷款结清、本地无房的购房算为首套房；二是将2011年1月31日前有二套房贷记录，但现已全部结清并且在上海无房的购房，也按首套政策执行。

　　这份据称是建行所发的文件立即让市场兴奋起来。但业内分析师张大伟表示，这份文件并非全面放松限贷，很有可能只是适用于该行所谓“一楼一策”差别化信贷政策的合作楼盘，是为了解决开发商的资金压力，将银行拥有的开发贷转变成购房人的按揭贷。这种措施对市场的实际影响有限，不会掀起大风浪。

　　尽管如此，仍难免引发业界联想。有地产界人士认为，这或许将成为一线城市绕开限购这道红线，直接松绑限贷曲线救市的样本。该份文件一旦落地而没有被叫停，就很有可能被北京、广州等一线城市复制。

　　北京晨报记者调查了解到，目前北京尚未执行这类政策，但不排除各大银行也在研究此类办法。业内人士多数预期，北京出于对房价上涨过快以及控制人口的压力，在短期内放松商品房限购的可能性不大，但像上海一样放松限贷，可能性相对较大。但这种可能性也仅是相对的，从目前的迹象来看，中央对房贷的支持仍仅限于真正的首套房购买者，因此北京等一线城市完全放开限贷仍是小概率事件。

　　晨报记者孙春祥

　　后限购时代

　　呼和浩特

　　放松限购第一城：没有任何起色

　　作为打开本轮“放购”潮闸门的第一城，呼和浩特的楼市近来备受关注。可以说，她是一个样本，更是一个标杆。然而，那里看不到一点回暖的迹象。

　　“限购放开后，市场成交量和之前一样。”在呼市从事房产中介工作多年的冯先生告诉北京晨报记者，在当地，房地产，尤其是住宅已经没有投资价值，限购不限购没有什么影响，买房人大多数都是刚需一族，而这部分需求非常稳定。

　　据冯先生介绍，在呼市，虽然也存在一些炒房人囤积的房子，但并不多，因此当市场比较疲软的时候，也没有出现大规模的抛售。虽然当前卖房的人比买房的人多，但价格也并没有出现大跌，除非有特别紧急缺钱的人，否则不会轻易低价出售房产。在新房市场，目前仍有不少新盘推出，在售楼方式上，一些大型开发商依然采取捂盘惜售以及炒作热销场面等老一套做法。

　　在呼市金融系统工作的刘女士告诉北京晨报记者，呼和浩特楼市如火如荼的开发始于2006年，经过多年发展，目前均价在4500元以上的高档住宅项目已经占到了40%左右。虽然也有一些依靠正当合法经营积累财富的企业家，但这类人毕竟是极少数，呼市的消费能力根本不可能撑起这么高的价格。

　　今年6月份，新华社报道了呼市房地产市场存在问题的消息，随后呼市积极组织力量发出“呼和浩特房地产市场不存在泡沫”、“房地产市场健康”等信号，并邀请中央有关部门到呼市考察，召开媒体通报会，并举办以经济适用房为主的住房交易会。对此，刘女士和她的朋友们均认为，这是地方政府在做的一场“秀”。

　　“市场供给已经远远超出市场需求，放开限购之后楼市也没有任何起色，今年以来开发的诸多房地产项目面临着严峻的考验”。在刘女士看来，“呼和浩特房地产市场即将出现暴风雨。”晨报记者孙春祥

　　杭州

　　准一线城市样本：信贷才是开门钥匙

　　杭州，这个东部经济发达省份的首府城市，在地产界人士眼里，她拥有的不仅只是美不胜收的西湖，还有一个像一线城市那样的发展潜力。所以，杭州尽管被列为二线城市，但足可以担当起二线城市的领头羊，充当“准一线”的角色。

　　然而，就是这个“准一线”城市，却在今年遭遇了滑铁卢。早在2月份，杭州楼市就开始进入寒冬，楼盘降价与业主砸盘事件接踵而至，大批媒体记者赶赴杭州调查，其结论基本一致：库存量太大，楼市已经消化不良。在经历了近半年的苦苦支撑后，杭州终于在7月底放松限购，主城区140平方米以上户型不再限购，萧山、余杭两区全面放开。

　　“高端物业有些交易量上升，但不是很大。”在杭州一家网络地产媒体工作的“老余”告诉记者，在杭州宣布部分放开限购之后，市场成交量确实出现了一定程度的上升，其中有一部分是因为放开限购直接释放的，但也只集中在140平方米以上的户型。

　　“限购放松的效果不是很明显，市场观望仍然存在，释放的需求量十分有限，所以在杭州业内，大家都希望限贷能够放松”。“老余”表示，“限贷对楼市的影响是双重的。看限贷放松的程度，一方面会在心理层面使得购房人的信心大增，另一方面还会使得被限贷误伤的改善型需求释放。”“老余”认为，只要市场信心恢复，买房人的购买力也得到实质性的提高，市场才会重新回暖。

　　在杭州7月29日宣布放松限购后，市场传出了招商银行在当地放松限贷的政策，二套房首付比例可以最低降至三成，引发业内轰动。但随后，媒体又从招商银行方面获得了否认的消息。坊间传闻，招行执行二套房首付三成政策实际只执行了一天，之后迫于压力而取消。

　　北京晨报记者了解到，在限购政策没有改变的情况下，目前杭州当地开发商对于楼市的未来依然持悲观态度，相关部门人士也认为，“杭州楼市的冬天才刚开始。”

　　晨报记者孙春祥

　　冬天

　　尚未结束

　　真正的市场供需关系早已改变

　　限购取消真的有用吗？一开始，似乎确实是管用的。

　　北京晨报记者梳理市场公开资料发现，7月29日杭州取消140平方米以上户型限购后3天，杭州楼市日均成交比松绑前上涨了近八成；7月30日宁波宣布取消90平方米以上户型限购后，第二天成交141套，比30日成交多了60套，效果十分显著。济南7月份成交量环比骤增1.5倍，成都也有三成以上的增长。

　　只有激情退去，真正的市场常态才会显现。上面的数据并不意味着放松限购就能为楼市带来长久的成交量。市场调研显示，成交量上涨，主要源于高端楼盘的一次性放量，市场上大多数的购房者依然在观望，其他放松限购效果显著的城市也并不多。

　　中原地产的调研报告指出，针对成都、福州、济南、杭州等放松限购的13个典型城市调查显示，放松限购对成交量有实际影响的只有5个城市，其余8个城市成交量并没有回升，甚至有所下降。杭州、宁波虽然短期成交回升，但长期效果仍有待观察。

　　而北京晨报记者通过对各地业内及买房人的调查发现，信贷依然是限制需求扩张的一大瓶颈，限贷对楼市依然发挥着非常大的抑制作用。目前房产界正在呼吁放松楼市信贷，以期能够彻底扭转购房人的预期以及实际购买力。

　　然而，地方政府操控信贷的能力依然是比较弱的。业界传言，招商银行在杭州推出二套房首付四成的政策仅一天即夭折，虽然其中原因未知，但由此可以看出，金融系统对楼市的支持依然仅限于所谓的“刚需”，即使有的城市在二套房的认定上已经修改为认房不认贷，但基本局限于本地所属的金融机构，四大国有银行依然坚持执行原有政策。即使是暗中放松限购的城市，在银行贷款上也没有妥协。

　　种种迹象表明，真正的市场供需关系早已改变，哪怕依靠新的行政手段去刺激也于事无补。金融、地产不分家，货币放水的时代一旦终结，楼市自然要回归其本来面目。晨报记者孙春祥