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惠州：组合拳优化楼市监管项目验收流程缩短

https://www.biud.com.cn 2014年08月18日10:01 家居装修知识网

　　在楼市结构调整不断深入的背景下，银行业在源头上拧紧“水龙头”让很多房企陷入资金困局。个别企业融资不畅甚至导致问题楼盘事件出现。

　　预售资金监管在行业发展过程中饱受质疑，但，这样的局面正不断扭转。房管局介绍，当前，预售资金监管法规和监管系统在制定和建设，系统建成后将实现与监管银行同步对接、数据共享，及时监控每一笔资金的流向，基本杜绝违规操作。

　　主管部门在加强市场监管的同时，根据市场环境及时作出合理调整。今年6月，为解决困扰社区发展的住宅专项维修资金归集难题，主管部门出台《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》规定，房屋在办理产权前由开发商先行垫付住宅维修基金。针对今年房企融资受阻和销售遇冷导致资金紧张的状况，房管局结合当前的房地产市场现状，将进一步完善《细则》。

　　完善行业监管让行业规范更“规范”

　　进入2014年，随着银行业紧缩，惠州房地产市场进入调整周期。从短期来看，城市房地产业销售量局部滑落；然而从长周期来看，惠州相关措施在不断完善，随着市场供需端和资本端的调整改善，未来的惠州房地产业将稳步进入规范化发展的轨道。

　　惠州在经历了上世纪90年代泡沫调整，在政府各项政策和财税制度的稳步规范过程中，行业进入飞速发展周期。在长达10年的发展路上，尽管长线上增长趋势明显，但具体到局部市场，深受政府调控影响。

　　当前市场步入调整周期的现状与2010年的楼市调控祭出组合拳后的市场表现类似，当年政府一系列的调控政策出台，市场成交跌入底谷，开发商纷纷降价走量求生。据当时市场的知情人士介绍，当时的鸿升世纪东方城降价最凶，项目别墅产品推出时刚好赶上2008年金融危机，产品入市滞销最后以6000—8000元/平方米价格甩卖。到2011年推洋房又遇上市场调控，卖得很艰难。

　　市场的冷淡周期直至2012年下半年才出现好转，当然首先还是源于政策上的松动，金融政策的松绑，长期积压的市场置业需求释放，推动市场回暖。楼市迎来了难得的暖周期，整个2013年，市场一再刷新成交高值，全年成交面积超过1000万平方米，稳居广东省前列。

　　对此，业内长期研究行业调控的资深专家指出，房地产业作为衍生于国土资源上的产业，对政府调控政策反应敏感。因此，根据市场发展状况及时作出引导，将社会主义市场经济“有形的手”和“无形的手”结合起来，对维护行业有序发展很是关键。

　　与此同时，房地产业的快速发展也带动了城市周边产业，推动着惠州经济的发展。而相辅相成的是，惠州各部门对行业的发展可谓重视。在今年6月份举办的“企业服务月”中，更是将面临调整的房地产业首度被纳入企业服务月范畴。

　　“行业深入调整，市场成交局部下行。结合当前市场实际情况，将房地产业纳入‘企业服务月’对行业而言意义重大。”参与企业服务月行业座谈会的开发商代表日昇昌集团总裁欧吉阳表示，书记和市长亲自关注和过问行业发展的困难并召开行业座谈会，这在惠州行业的发展史中都不曾有过，这让我们房企感受到了被重视，对后续的市场发展充满信心。

　　而更让行业欣喜的是，政府在行业监管过程中表现出来的服务姿态更让行业受益。业内某匿名专家就指出，政府监管有的放矢，有原则有立场，有所为有所不为，这对于构建行业规范，完善行业监管来说非常重要。

　　预售金监管信息孤岛有望打破

　　市场局部成交量走低，市场深入调整。再加上银行业在源头上的收紧，导致个别开发商出现资金紧张局面。市场一度出现的问题楼盘事件则更是对房地产行业监管提出更高要求。而此前一直被相关业主质疑对预售资金等行业问题监管不力的市房产管理局无疑是首当其冲。

　　对于这个质疑，房管局相关负责人指出，“开发商的预售资金监管方式，主管部门与银行、开发商签订的三方协议并不具备强制力。”该负责人继续解释，由于三方协议并无法形成关联紧密的行业监控，形成信息孤岛，造成银行或开发商在预售资金转入和转出方面存在不规范，而在这点上房管局是很难及时掌握信息的。

　　在同样的问题上，此前某大银行广东省分行高管接受本报采访时透露，银行作为三方协议的一方，从理论上具有监管预售资金账户的责任，但在实际操作过程中，一旦出现开发商和相关部门的授权，银行并不能阻止资金的转出。由此，造成了预售资金监管过程中的监管真空带。

　　然而，相关措施和系统正在逐步完善。市房管局相关科室负责人介绍，当前实施的相关监管制度年代久远，目前房管局正在制定预售资金监管地方性法规，进一步明确房管、建设、金融等部门职责。此外，预售资金监管系统也在建设，系统的房产局端，与工行、农行、建行、中行四家试点银行系统对接，建成后将实现与监管银行同步对接、数据共享，避免出现监管的信息孤岛。

　　随着这一系统的实施，将很好地避免三方协议中相互间信息孤立，导致预售资金的流向动态无法及时掌握。另外，在专户监管和预售款进账查验方面，形成银行每月提供监管账户对账单的监管机制，对每笔资金的流向都严格把控，避免预售房资金被开发商随意挪用的情况出现。

　　据房管局相关工作人员介绍，新系统上线后将实现房管局和银行数据共享，预售资金的每一笔流向都将有迹可寻。监管银行每月需要递呈报表，账户资金将变得一目了然，基本可以杜绝违规操作现象的出现，这对行业的后续健康发展和规范非常关键。

　　此外，市场闲置土地现象的加剧和城市周边不断出现的违建现象也极大影响了惠州房地产市场的有序发展。国土部门和城管部门对此加大监管力度，打击市场违规现象，维护了城市商品房交易市场的正常运行。

　　项目验收流程缩短

　　政府在不断加强行业监管同时，也在不断推进行业服务发展。在此前的市政会议上，市委书记陈奕威曾强调政府各部门要切实转变政府工作作风，打造有担当的服务型政府。

　　而体现在具体的房地产行业主管部门行政过程中，不断完善的部门行政服务方式和不断简化的业务办理流程对于行业发展来说提供了极大的便利。

　　惠州水口某楼盘一期单位约定2014年6月30日交楼，项目楼体框架和外立面等工程于去年春节节前就基本完工。春节后，内墙粉刷和杂物清理以及水电等工作逐渐开展，验收工作也开始进行，消防、环保、质检、安检等工作有序开展。但该项目的验收工作在消防方面压了下来，这导致后面的验收工作没法持续进行，楼盘在后续交楼问题上出现了一定延误。

　　该项目负责人指出，如果政府在相关的验收手续办理过程中能够更加灵活，作为企业就能在业务办理过程中更很好地把控时间，规避不必要的风险。

　　在这种背景下，主管部门适时推出了相关解决方案。据市住建局建管科刘姓负责人介绍，2014年6月30日，惠州市住建局联合市公用事业局，印发《惠州市房屋建筑和市政基础设施工程项目并联验收办法》，对于住建局不同的相关业务受理科室，以及住建局、公用事业局、消防局等相关的主管部门间，涉及的房屋建筑和市政基础设施工程项目的验收程序并联，在同一时间段可以同时办理多项验收手续，有效提高专项验收的效率，缩短整个项目的验收时限。

　　今年底，该项目又将迎来二期部分业主收楼。该负责人表示，现在项目二期即将交楼的单位产品也进入到后续工程完善阶段，原本算上相关验收手续实现交楼面临很大压力，但在向住建部门咨询后，并联验收办法的实施，大大缩短了项目验收时限，年底交楼没问题。

　　实际上，政府主管部门在推进房地产市场和建筑市场规范方面的动作远非这些。据住建局办公室介绍，今年上半年，住建局加大了行政审批事项公开力度。全程公开规划建设行政审批事项，利益关联的小区业主只要在相关公示上一查，就能清楚知道所在区域的规划。而在对新区域做规划时，更多地倾听市民和区域项目的实际需求，做到更加实用和便民。

　　住宅专项维修资金细则管理将进一步完善

　　今年6月，为应对城市房地产市场持续发展，城市社区不断增多，社区住宅专项维修资金长期无法缴存到位影响到社区后续的营运问题，市房管局出台《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》，对于以后开发商未卖出的房屋，在办理产权前，将由开发商先行垫付住宅维修基金，确保项目住宅维修资金有效归集，保障社区健康运行。

　　按照原规定，建设单位在取得《商品房预售许可证》的预售房或现房销售后，购房者按其所拥有物业建筑面积缴存，惠城区每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。结合当前惠州市场高层建筑较为普遍的25000元/平方米的建安成本，每平米住宅基金就达到125元/平方米，按套均100平方米计算，单户缴纳资金达12500元。具体到惠州当前动辄1000套左右的社区规模，住宅维修基金由开发商现行垫付的资金数将普遍达到500万—1000万元左右。

　　然而，今年初以来，银行从源头上持续收紧，市场调整，行业并不轻松。据业内观察人士透露，今年的房企基本都不好过，融资渠道受阻和销售环节遇冷，部分企业已经开始面临着资金紧张的状况。

　　对此政策，江北某即将入市销售的大型楼盘负责人表示压力很大。当前的房地产市场进入调整周期，企业融资变得越来越难，在进入销售周期即需要垫付这样一笔巨资，对于项目当前资金状况来说压力很大。而在记者随后的采访过程中，多个开发商代表对该维修资金新政基本持类似看法。

　　对此，记者专门采访了市房管局分管该项业务的主管副局长周秋平。周秋平表示，住宅维修资金管理办法是房管局分管科室近年来结合市场现状经过长期调研作出的调整，有利于后续市场的规范运行。结合当前的房地产市场现状和民意，房管局接下来将对规定进一步研究细化，暂缓实施，待条例更加完善后推行。

　　业界对此很是欢迎。中城嘉信地产董事总经理杨锦斌指出，政府在制定政策和实施政策方面更加照顾到相关利益方的现实状况，在政策推广上更加注意倾听民意，这体现了政府工作正在转变，真正成为有担当的服务型政府，这对于后续市场的稳步提升意义重大。

　　此外，应对时下银行按揭难现象，惠州市住房公积金中心也顺势做出改变。新系统的上线加快了业务受理周期。据升利悦湖会负责公积金业务办理的刁小姐介绍，以前办理公积金贷款，在各项资料准备齐全的情况下通常需要两到三个月，但随着新系统的上线，很多业务流程都实现网上办理，很多业务的办理基本都能在一个月之内审批下来放款。

　　对此，在江北三环路边某楼盘新近置业的聂先生感触很深，聂先生介绍，他和朋友是在6月中旬一起付的首付，由于公积金购买还不满一年，聂先生只能办理商业按揭，而他的朋友则办理的是公积金贷款。现在两个月过去了，聂先生的按揭贷款还在建行走放贷审批流程，而朋友的公积金贷款早在半个多月以前就已经放款。

　　不过聂先生同时指出，现在惠州公积金中心推出了“商转公”的新政策，针对他这种公积金缴存不满一年的状况，在缴存年限达到的时候，也可以申请享受公积金贷款的优惠。“这也是没有等公积金缴存满一年就及时出手购房的重要原因。”聂先生向记者透露。