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二手房交易：逃得了个税也难逃营业税

https://www.biud.com.cn 2014年08月18日10:06 家居装修知识网

　　白云、越秀、海珠三区目前二手房个税还可在核定征收和据实征收之间进行选择。

　　白云海珠越秀实行二手房个税20%规定，不过不交上手发票避税仍行得通

　　今年年初，白云区出台20%个税的规定，让人惊呼“狼来了”，而最近海珠和越秀也开始实行二手房个税20%规定。据记者了解，白云、越秀、海珠三区二手房个税还是可以在核定征收和据实征收之间进行选择。地产人士表示，不仅豪宅要提防二手房重税，一些证满5年的普通住房，如果出示上手契税完税证，就有可能导致巨额个税的产生。文/图：记者李凤荷

　　今年年初，白云区出台20%个税的规定，让人惊呼“狼来了”。最近，海珠和越秀也开始实行二手房个税20%规定。据记者了解，白云、越秀、海珠三区二手房个税还是可以在核定征收（按评估价1%征收个人所得税）和据实征收（按买卖差价20%征收个税）之间进行选择。不过由于目前二手房交易流程“先税后证”，税务专窗办理一条龙，个税与营业税合并办理，对于超过144平方米的豪宅来说，证满5年营业税是按买卖差价的5.6%来征收，若出示上手发票可以扣减，但一出示上手发票即“暴露”买入价，则个税必须按照据实征收。

　　地产人士表示，不仅仅是豪宅需要提防二手房重税，对于一些证满5年的普通住房，如果不小心出示上手契税完税证，就有可能“暴露”原来超低的买入价，有可能导致巨额个税的产生。

　　白云：实行半年有多尚未出现巨额个税

　　据记者了解，白云区在今年春节前已开始针对非普通住房实行20%个税的规定。非普通住宅和非居住用房提供购房发票扣减营业税/增值税的，如产生个人所得税的，必须以据实征收的形式来收取个人所得税（即差额的20%），不能以核定征收（1%）的形式来收取个税。

　　中原地产岭南新世界分行高级营业经理黄燕龄表示，白云区实行豪宅二手房重税的规定以来，岭南新世界片区尚未出现巨额个税的案例，主要是因为买卖双方都知道还可用不出示上手发票来按核定征收1%的方式缴交个税，且今年以来大户型成交非常少，超过144平方米的成交本身就少之又少。

　　据黄燕龄透露，白云片区如松云雅苑等老牌豪宅楼盘，大部分单位在190平方米，这个楼龄有十多年的小区业主基本上是一手购入，手里持有的发票为当初的5000多元/m2，目前市价已过20000元/m2，如果贸然出示上手发票来扣减营业税，可能导致3000元/m2的个税（买卖价差为1.5万元/m2，20%个税为3000元/m2）。以岭南新世界为例，目前证满5年的房屋大多在2007年购入，当时一手房价格也是“7字头”，目前二手房价格也过2万元/m2，价差惊人。

　　越秀：普通住房也差点被征几十万重税

　　白云区二手房重税只针对非普通住宅，不过在越秀区，这个二手房重税也波及到普通住房。据按揭人士郑大源透露，如果一宗普通住房的交易出示了契税完税证，所要缴纳的个税就要按买卖差价的20%来缴交，对于一些持有时间长的普通二手房来说，有可能意味着几十万的个税。

　　郑大源最近就遇到了一宗差点被征收重税的交易。这宗交易的业主持有时间较长，中间房产证有变动，业主出示契税完税证来证明证满5年，不需缴交营业税，不料税务机关却要按照买卖差价征收20%的个税。业主本次卖出价为340万元，当初购入价只是几十万元而已，如果按照两次价差征收20%个税，有可能产生五六十万元的个税。故此，业主连忙收回契税完税证，改用调档的方式来证明证满5年，故此本次交易的个税仍然按照评估价1%征收个税。

　　海珠：豪宅营业税个税

　　合并办理“好伤”

　　海珠区滨江东片区是豪宅集中地，据地产人士透露，过往滨江东片区成交70%为超144平方米的豪宅，因此也是二手房重税新规最受影响的地区。

　　中原地产珠江广场分行客户经理李继英最近忙于做一手房的销售，对新出台的二手房重税也不太了解，后来才知道的。他表示，豪宅重税在5.6%营业税、1%个税和3%契税，如果不提交上手发票，必须按全额征收，这三大税种已达交易价的9.6%。以往他曾经成交金海湾一个1500多万元的豪宅，业主持有5年以上，手里的发票为600多万元，那一次业主提交了上手发票进行营业税扣减，但个税依然可按照评估价交1%的个税，交易纳税总额不到100万元。如果该交易放在现在进行，按照增值额900万元交20%的个税，个税一项就达180万元。

　　据李继英透露，滨江东证满5年的豪宅为中信君庭，买家2007年一手买入，买入价为1.3万~1.4万元/m2，目前买家实收的价格为3.4万元/m2，预料加上税费交易价格为3.8万元/m2，如果按照增值额征收20%个税，买家根本负担不起，因此相信绝大部分的交易都会选择不出示上手发票的方式来交税，买卖差价的20%远超按本次交易价5.6%。即将证满5年的信达阳光海岸在2008年出售，当时价格2.5万~2.8万元/m2，目前市价已达4.5万元/m2，高达2万元/m2的增值额也让买卖双方选择不出示发票的方式来交税。

　　一周成交风云榜

　　鞋城老板“侃价”10万买桃园三房

　　物业地址：白云区罗冲围富力桃园高层电梯三房单位，建筑面积：约91平方米，成交总价：约163万元，折合单价约17912元/m2。目前，该盘市场均价约1.8万~1.9万元/m2。文/图:记者李凤荷

　　点评：合富置业专业人士介绍，该物业是高层电梯楼三房两厅东北向单位，证已满五年，装修保养情况不错，室内采光通风好，阳台景观视野开阔。该物业是业主一手购入用于自住，近期业主有意结束在广州的生意移民国外，因此放盘。初始放盘价为173万元，与市场价持平。后买家与业主商量，由于买家一次性付款购买，业主最终降价10万元成交。买家是附近鞋城做生意的外地人，购房用于自住，之前一直在富力桃园租房，对该小区居住环境较为认可。由于有意于近期接父母及妻儿来穗团聚，因此需购置电梯三房物业。

　　置业TIPS：富力桃园是罗冲围大型楼盘之一，小区绿化、居住环境较佳，交通出行较便捷，乘搭数站公交车即能到达地铁五号线西村站接驳地铁出行，也能很快到达环市西、克山鞋业批发商圈。目前，该楼盘电梯三房市场均价约1.8万~1.9万元/m2。