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万科：上半年销售过千亿轻资产模式获推广

https://www.biud.com.cn 2014年08月18日10:31 家居装修知识网

万科今日发布半年度报告。尽管上半年全国住宅市场销售下滑，但万科仍保持稳步增长，实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。

据万科预计，今年超过七成的竣工量将集中在下半年。由于上半年结算不多，万科中报的营业收入同比略微下降了1.0%，为409.6亿元。但通过推广“轻资产、重运营”的经营模式，公司的投资收益大幅上升237.8%。上半年万科实现净利润48.1亿元，同比增长5.6%。

由于销售明显多于结算，截至中期时，万科合并报表范围内已售未结资源的合同金额首次突破2000亿元，较2013年年底增加404.3亿元。

上半年万科在投资上保持谨慎，新增19个开发项目，按万科权益计算的规划建筑面积约264.1万平方米，较去年同期明显下降。万科方面表示，目前主要城市的地价仍在高位，而公司的项目资源足以支持未来两到三年的发展需求，拿地需求并不迫切，鉴于2季度土地市场已出现调整迹象，公司预计未来可能会有更好的拿地时机。

截至6月底，万科持有货币资金428.6亿元，较1季度末增加53.3 亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元；净负债率为36.4%，较1季度末降低4.5个百分点。万科中报显示，未来公司将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控体系。

报告还显示，截至2014年6月30日，代表万科事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)购买的券商集合计划持有的万科A 股股票占公司总股股份数的2.06%。

上半年销售额逆势破千亿

2014年上半年，全国商品住宅销售面积同比下降7.8%，主要城市调整幅度更大。有较多年度历史数据可连续观察的14个主要城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)，上半年商品住宅销售面积同比下降21.7%。

在市场成交放缓的背景下，上半年万科的销售业绩显得分外抢眼。1-6月，万科累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。

“坚持主流定位和积极销售是万科一贯的策略，这使公司在波动的市场中仍然能取得相对稳定的业绩表现，”万科总裁郁亮指出，“上半年公司销售的产品中，144平方米以下的户型占比达到92%。”

对未来的市场形势，郁亮认为，短期内，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年，”郁亮表示，“在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市场所出现的价格回调，一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力。”

已售未结资源突破2000亿

由于上半年结算不多，万科半年度的营业收入同比略微下降1.0%，为409.6亿元；但净利润仍增长5.6%，为48.1亿元。

“上半年结算不多是因为竣工有限，”万科董事会秘书谭华杰指出，“竣工一般都集中在下半年，这是行业的季节性规律，但今年这种情况尤其突出。”数据显示，上半年万科的竣工面积只占到全年计划的26.9%，比去年同期下降了6.6个百分点。谭华杰预计，今年全年的竣工量和年初计划应该差别不大，“下半年的业绩体现会更加充分。”

由于销售快于结算，万科的已售未结金额再次创出历史新高。截至6月底，万科合并报表范围内有1747.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2027.6亿元，较上年末分别增长21.6%和24.9%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。

“轻资产，重运营”模式逐步展开

值得关注的是，上半年万科实现投资收益13.1亿元，同比大幅增长237.8%。“轻资产、重运营”模式对万科的财务影响开始体现。

“万科的投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润，以及通过股权转让方式实现项目合作或商业资产处置而实现的收益，随着‘轻资产、重运营’模式的推广，这类收益将成为一种常态，”谭华杰表示，“必须指出，这类投资收益属于经常性的，而并非一次性所得。”

在2013年的年度业绩发布会上，万科首次提出了被称为“小股操盘”的轻资产模式。这意味着，今后万科在一些联营合营项目中不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。谭华杰认为，这样的安排，有助于减少增长对股权融资的依赖性，提高公司的投资回报率。

这种运营思路的转变，在上半年的新增项目上也得到了体现。1-6月，万科新增的19个项目中，有4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。

审时度势，谨慎投资

截至6月底，万科的财务、资金状况依然良好。公司持有的货币资金较1季度末有所增加，为428.6亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元；净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为36.4%，继续保持在行业较低水平。

尽管拥有业内最充裕的现金流，万科在拿地上仍然表现得十分谨慎。中报显示，上半年万科新增项目的权益规划建筑面积约264.1万平方米，明显低于去年同期。

“2013年万科拿地比较多，目前的项目资源足以支持未来两到三年的开发需求，补充项目的需求并不迫切，”谭华杰说，“另一方面，目前主要城市的地价水平仍然较高，在这种情况下，公司并不急于拿地。”

尽管地价的调整还比较缓慢，但土地市场的调整迹象已经日益明显。根据万科的观察，16个主要城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆)，2季度土地流拍的比例已经由1季度的11%快速上升至21%，溢价成交的比例则由1季度的41%大幅下降至24%。

“根据经验，一般下半年土地供应将进一步增加，预计土地市场的调整还将延续，未来可能会有更好的拿地机会，公司对此也会保持关注。”谭华杰透露。

除了发展国内业务，上半年万科还新增了两个海外项目。今年2月，万科通过与当地知名开发商合作的方式，参与美国曼哈顿列克星敦大道610号项目的开发；此外，继荃湾西站项目后，万科还通过收购的方式在香港获得湾仔项目。

海外融资优势扩大

6月25日，万科H股在香港联交所成功上市交易，股票代码“2202”，股票简称“万科企业”，B转H方案取得圆满成功。其后的股价走势，充分体现了国际资本市场对万科的认可。截至8月15日，万科H股收盘价为16.16港币，较B股最后交易日收盘价12.41港币上涨约30.2%。H股较A股溢价约36%。

尽管万科表示目前尚无在H股融资的计划，但H股的成功上市，无疑将进一步提高公司在国际资本市场的知名度，为万科今后有效利用境外资源创造更有利的条件。

事实上，2013年之后，万科的海外融资力度已经有所加大。2013年，万科分别获得国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+，Baa2和BBB+的长期企业信用评级，为公司尝试各种海外融资渠道、降低融资成本创造了有利条件。今年上半年，万科基于2013年设立的金额为20亿美元的中期票据计划进行了第四次发行，发行美元4亿元5年期定息债券，债券票面利率4.5%。

谭华杰透露，目前万科的有息负债中，海外银行、银团贷款及海外债券合计占比约17%，未来海外融资还有进一步提升的空间。