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农房集团转型发力正式进军养老地产

https://www.biud.com.cn 2014年08月18日10:36 家居装修知识网

日前，光明食品集团旗下的海博股份重大资产重组最终方案出炉，农房集团100%股权将注入其中，实现整体上市。注入房地产业务后，上市公司将聚焦物流、地产双主业，形成“物流支持地产，地产反哺物流”的总体发展思路。

当前房地产宏观形势严峻，上市后的农房集团能否带来新的增长亮点？“市场调整之际，尤其需要战略眼光。”光明食品集团有关负责人表示，房地产行业有起伏波动，行业暴利难以为继，调整为正常水平是大势所趋；而国内城镇化的全面推进，以及人均收入水平的提高、人们改善居住需求的攀升，将共同促进房地产市场持续健康的发展。光明食品集团对农房集团发展十分看好，重组以后不会改变大股东的身份，且在战略上把农房集团作为了光明的主要业务板块。

踌躇满志的农房集团，更明确提出了新的发展目标：通过未来的不懈努力，跻身上海房地产企业前5强、中国房地产前30强行列，成为上海、长三角乃至全国最具影响力的房地产企业之一。与此同时，农房集团还从战略和战术层面认真研究，准确判断当前的形势，抓住机遇顺势而为，将转型探索的主要方向聚焦到了养老地产、物流地产和商业地产领域。

而眼下，农房集团已经携手兄弟单位长江总公司，正式进军养老地产领域，迈出了转型发展的第一步。

打造大众化的大型养老项目

7月21日，光明食品集团子公司农工商房地产(集团)股份有限公司与光明集团上海长江总公司正式签署《光明养生庄园项目合作开发框架协议》。根据合作协议，农房集团、长江总公司将共同出资形成项目公司，先期投资在20亿元左右，其中农房集团主要有开发管理优势，而长江总公司则有丰富的土地资源优势。

“崇明养生庄园”项目位于崇明陈家镇，规划用地2000亩，其中700亩用于养老地产的地产建设开发，其余1300亩则用于休闲、旅游、公园和立体农业等项目建设。总体来说，该项目将被打造成为一个具有居住、康复、养生、教育、旅游、游戏等多重功能的养生庄园，满足“老有所养、老有所学、老有所乐”等多重需求。项目计划于2015年底至2016年初开工建设。

这个庄园到底采取怎样的养老模式？据介绍，目前整个上海的养老模式主要呈现“9073”格局，90%为居家养老，7%为社区养老，3%为机构养老。而光明食品集团打造的养老地产项目，将把这三者有机结合起来，可以让大部分体健的老人愉快地居住在庄园里的房子里，实现“居家养老”；同时，针对少部分老人的特殊需求，提供社区养老服务；另外，还将引入兼具养老和医疗功能的老年护理医院，为那些需要康复护理的老年人提供专业而周到的服务。

说起养老地产，许多人立刻想到了“高大上”的养老会所等，那里提供的各类养老服务听起来颇具诱惑力，但收费却让许多老人望而却步。而这一次，光明食品集团要打造的并非是“贵族式”养老项目，而是本土化、大众化、平民化的大型养老项目，主要面向本市的老年人，力求让大部分老人都消费得起。也因此，养生庄园里建起的房子，将可能主要采取租赁的形式，在价格上更具亲和力。

农场系统的知青群体，将成为崇明养生庄园锁定的第一批重点客户群。据介绍，上海农垦有40多万知青，其中许多人还在崇明岛劳作、生活过，目前他们基本已处于退休年龄段，对养老的需求比较迫切。而项目的前期调研也反映出，对于到“第二故乡”生态岛崇明去养老，不少知青已表现出了浓厚的兴趣。

进入养老地产的理由和优势

农房集团选择在崇明打造养老地产，经过了充分的前期调研和研讨，综合考虑了当前的宏观背景和各方优势，并努力在光明食品集团内部充分整合资源，发挥协同作用。“要看明白这个养老地产项目，必须先读懂上海、读懂崇明、读懂光明、读懂知青。”光明食品集团副总裁庄国蔚如是说。

所谓“读懂上海”，就是要契合上海城市老龄化的形势和需求。目前，上海拥有约400万老年人口，老龄化比例远高于全国水平，但养老服务产业却呈严重的“供需不平衡”。眼下，全市九成以上老年人靠“居家养老”，机构养老基本是“一床难求”。在需求的刺激下，各路资本开始“淘金”养老行业，但他们打造的大多是“小众化”的高端项目，且盈利模式还在摸索之中。如何为缓解上海城市老龄化问题作出应有贡献，进而也培育出全新的产业增长点？曾经，为了保障上海的“菜篮子”供应，光明食品集团打造出了“从田头到餐桌”的食品供应样板；接下来，在养老服务领域，光明食品集团也将努力发挥出生力军的作用。

其次，是“读懂崇明”。这里指的是崇明在发展养老产业上的生态优势。众所周知，崇明正在推进生态岛建设，那里是上海的“长寿之乡”，岛上自然环境优越，阳光充足、气候适宜、空气清新，是老年人安度晚年的理想之地。近些年来，不少市区老人曾自发组织到崇明岛进行考察，可惜岛上缺乏比较成熟的养老项目，一些老人甚至希望能在岛上农户家里尝试“寄养式”养老。光明在崇明打造大型养老地产项目，将是对在崇明岛优质资源的开发。

第三，是“读懂光明”。在发展养老地产领域，光明食品集团不仅有丰富的存量土地资源，还有着其他配套资源的优势，可以在整个集团内发挥协同作用；而且，因为动用的是内部资源，土地和运营成本更低，这个大型养老地产项目的盈利可以预期。

围绕养老地产项目，光明食品集团的许多资源可以整合进来，发挥协同效应。在老年人的医疗保健方面，光明食品集团拥有上海最大的东海老年护理医院，目前有着1700多张养老床位，和中山医院等全市多家医院展开密切合作，具有非常完备的中老年人康复保健经验和能力。根据规划，东海老年护理医院将在崇明养生庄园中开设分院。在老年人的休闲旅游方面，光明拥有上海最大的世纪森林公园，以及鲜花港、农垦博物馆、蔬菜主题公园、黄山基地等休闲板块资源，均为空气清新、风景怡人之地，后期都可以互相打通，实现联动发展。在老年人的学习教育方面，光明食品集团旗下的众多党校和老年大学等，也可全方位地为养老地产项目服务。

最后，是“读懂知青”。在光明食品集团有关人士看来，曾经，数十万的知青为农垦发展奉献了自己的青春岁月，而今，这些知青基本已到了退休年龄，光明为他们打造养老场所也体现了一种责任和关爱。更何况，崇明生态岛与光明食品集团，对知青群体来说有着独特的吸引力。

有望盘活上万亩的存量土地

抓住老龄化机遇，探索养老商业模式，光明食品集团的大量存量土地资源有望被盘活，从而形成新投资、新利润点。

光明食品集团副总裁庄国蔚表示，在上海近几年的产业结构调整和升级改造中，集团留下了30多块待开发土地，各类存量土地面积至少上万亩；结合存量资源，将养老产业和地产资源相结合，因地制宜尝试养老商业模式，未来集团的房地产板块受益内部协同发展的空间巨大。

比如崇明养生庄园，规划用地2000亩，由长江总公司提供。这些土地指标，将从岛上的农场各处“平移”过来，一旦盘活潜力可观。

而实际上，光明在崇明的存量土地还远不止这些。据了解，长江总公司在崇明拥有土地约230平方公里，其中非农用地就有2万余亩。这些存量的非农用地相对分散，主要为农场曾经为知青的配套设施用地，包括工厂、宿舍、商店等，现在大多闲置着。接下来，光明将在相关政策和有关部门的支持和指导下，将部分的存量土地指标“平移”到一起，再进行集中的开发利用，其中重点方向就是养老地产。

公开资料显示，截至2011年3月，光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区(原南汇区域内)和江苏省大丰市、安徽省黄山市，其中上海市郊约51.3万亩，外省市约46.8万亩。在上海市郊的51.3万亩土地中，集团及集团所属子公司产权土地约12.2万亩，包括注入资本金土地约9.8万亩和划拨土地约2.4万亩。

农房集团总裁沈宏泽表示，农房集团转型的主要方向将是养老地产、物流地产和商业地产，接下来将充分研究本土化的客户需求，借助农场存量工业用地、生活配套用地上进行谋划，打造集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老产业。

“崇明一期养老项目，只是个试验。未来，这一产业的想象空间很大。”有关人士透露，光明食品集团打造的养老地产项目，也并不一定全放在崇明；今后，农房集团也可以探索开发“候鸟式养老”项目，因为光明食品集团在安徽黄山也有农场，且靠近黄山风景区，对上海市民有着足够的吸引力。

关于农工商房地产集团

农房集团前身为上海农口房产联合开发经营总公司，成立于1988年5月。公司注册资本为11.2亿元，截至2013年底资产总额312.3亿元，净资产51.7亿元。农房集团拥有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位。

农房集团的房地产开发战略为精耕上海，深耕长三角，辐射全国。足迹遍布上海、江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北等八省一市，实施了全国性战略发展，在售、在建及拟建的项目50多个，近五年累计开发量超600万平方米。截至2013年12月31日，农房集团土地储备达300余万平方米。

农房集团重视开发质量，近10年来连续进入上海房地产10强企业行列，2012年起连续进入中国房地产开发企业50强、稳健经营10强。2014年获上海市“五星级诚信创建企业”称号。“农工商房产”品牌为上海市著名商标。

农房集团在开发高品质普通商品房的同时，积极承担社会责任，参与拆迁安置房建设，成为上海市保障性住房的主要开发商之一。公司建设的拆迁安置房项目，主要包括“欧风家园”、“丹桂佳苑”、“航头基地经济适用房”等项目。随着中央和地方政府加大保障性住房建设力度，农房集团将利用在该业务领域的经验，继续参与各地经济适用房和公共租赁房的开发。

公司定位自主、改善型、中产阶级为主要客户群。围绕“聚焦主业，规模与质量同步稳健发展”的总目标，农房集团将不断拓展战略合作，提高管理水平，未来力争成为上海房地产的50强前5强，中国房地产的前30强；并以光明食品集团为核心，构建社区商务中心，加强在物流地产、养老地产等方面的积极探索。

位于苏河湾板块的农房·西藏北路项目，是农工商房产品牌转型的精品代表之作。该项目地处苏州河北岸，西藏路与蒙古路交汇处，距人民广场仅1公里，离外滩约2公里。“科技、生态、健康”，将是该项目的主旋律。 “科技”体现在其建筑用材、供应水系、智能工程上。 “生态”强调小区的大环境与每个家庭的小环境深度融合。“健康”方面，更将实现因人而异、因群而筹的精细化服务，营造健康生活的良好氛围。