限贷悬而未决：地产商备战“金九银十”
资金是决定着经济资源分配的一个重大要素，过去10年，是房地产的金融属性激情发挥，金融杠杆被大尺度使用的10年。
在当前经济去杠杆周期，商业银行出于风险考虑收紧房贷包括首套房贷，但从房地产实现国民居住梦想的维度来思考问题，也并非那么无路可走，金融市场化之路更加需要灵活的激励方式。如今年针对“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行定向降准，就是很好的市场化激励尝试，这未尝不可引入对首套房贷达到一定比例的商业银行定向降准，以达到国家支持首套住房需求，抑制投资和投机住房需求的调控目标。
过去的半个月里，石家庄市取消住房限购政策的消息，在本来平静如水的房地产市场，激起了涟漪，先是有媒体报道，从7月28日起，石家庄市的购房者不用再到房管部门开具《购房查询证明》，就可以购买住房，这被解读为实施了3年半的石家庄“限购令”正式取消。
但这一政策在“执行”两天之后，突然宣告作废，7月30日，石家庄市房管局称在该市购房仍需提供购房证明，但在政策上做出了微调，放松了外来人员的购房资格。
石家庄市房地产业协会秘书长李水源认为，整个房地产市场形势已经发生了改变，由过去的“控房价”变为现在的“去库存”。石家庄做出的“微调”动作，是主管部门对石家庄整个房地产市场进行全局考虑后做出的决定，这更符合石家庄当下的房地产市场行情。
“限贷”未见松口
“限购松动了，下一步限贷是不是也要松动了？”在石家庄房地产市场有条件放开限购后，限贷的问题成了市场关心的话题。8月上旬，记者走访了石家庄多家银行，均表示尚未收到监管部门或者上级行有关放松房贷的文件。不仅如此，多家银行房贷利率甚至还出现一定程度的上升，放款时间也未见缩短。
记者在走访中了解到，石家庄多数银行的首套房贷利率均在基准利率的基础上上浮10%~15%，追平了二套房贷的利率水平。交通银行中华南大街支行个贷中心的负责人称，首套房贷利率出现部分上浮，最高上浮10%，没有利率优惠。工商银行的首套房贷利率甚至达到基准利率上浮20%的程度，只有极特殊的优质客户才能享受基准利率上浮10%的标准。另外部分银行表示，只对合作的项目楼盘进行房贷审批，审批制度也非常严格。
尽管房贷利率并未出现丝毫松动，但从信贷数据看，河北省上半年房贷增速达到较快水平。河北省银监局发布数据显示，今年上半年，房地产开发贷款、居民的住房按揭贷款均出现快速增长。在贷款的行业投向中，住房按揭、制造业、批发零售、房地产业分列行业投向前四位，合计占全部贷款增量的65.03%。其中住房按揭贷款增量稳居行业投向首位，今年上半年，河北居民买房贷款达440.74亿元。
“虽然住房按揭贷款增量出现大幅度提高，但并不表示银行也在参与救市。”李水源告诉记者，“从目前来看，银行对于地方政府取消限购反应冷淡。出于对风险控制、商业利益等多种因素的考虑，银行在短时间内不会对房贷尤其是首套房贷做出实质性倾斜。这也是政府救市效果能否达到预期的最大变数。”
既期盼又备战
“石家庄取消限购了，但是没有取消限贷，人们的信心还是不足。”石家庄森联地产总经理李会军称。
“对于限购政策来说，我更期待于贷款政策，因为银行的这个政策才能真正解决客户购房的最大问题。”石家庄五方中心项目营销总监卢灵认为，贷款政策才是市场交易的关键要素。
“我入行10年了，我一直在想限购、限贷之前是什么样的状态，现在已经想象不到了，我觉得限购放开了，可能下一步就是金融政策也会放开。”河北涞泽地产副总经理郭川对限贷后的市场状况体味深刻。
在石家庄最近放松限购后的一次房企高端论坛上，来自石家庄近40位房地产企业管理者齐聚一堂，各抒己见。记者听到最多的声音，就是房企负责人对放松“限贷”的期待。
5月12日，中国人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，要求各商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。分析人士认为，这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下，我国金融调控部门首度发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。
然而记者调查发现，距离央行“喊话”过去了三个多月，石家庄的商业银行房贷收紧局面并未有明显改善。“商业银行作为独立的法人机构，以利润为核心。除了对国有企业的信贷支持，过去房地产处于上升周期，个人房贷5%至6%是银行最优质的业务资源。但是，现在受到利率市场化和金融创新的影响，银行存款流失、资金来源高成本。5年期个人房贷基准利率为6.55%，银行个人房贷业务利差不足3%，而且占用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、拉存款成本，盈利空间非常小。而小微贷、消费贷和表外等业务的利润水平则高很多。”深圳市房地产研究中心李宇嘉在接受媒体采访时称。
尽管如此，在一些住房存量较高的省市，间接放松“限贷”的动作已经陆续裂开口子。截至8月11日，已经包括有广西、浙江、四川、福建四省与杭州、绍兴、包头、广州四市出台了相关政策，如四川的财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%、福建省的二套房认房不认贷等。李水源告诉记者，“限贷能否放松是当前地方救市的一大利器，这不仅需要金融部门的大力配合，更需要地方政府从本地实际出发，拿出切实可行的实施意见，‘限购’与‘限贷’同时放松产生的作用，将会对‘去库存’以及整个房地产市场带来实质性的利好。”
在记者采访中，部分石家庄房地产公司人士则把希望放在即将到来的“金九银十”，他们认为，限购取消后会有一段时间的政策效果显现期， “限购”取消后观察市场走势是否向好，重要窗口期就在今年的“金九银十”。“我们已经调整好销售计划，回笼资金是下半年的任务和考核目标。”一位被访房地产商称。
一位本土房地产公司负责人对记者说， “如果销售不好，银行会更加扎紧银根催促还款，这会对资金链构成另一面的影响”。他表示，这种情况下即使舍弃利润，也要保证资金链的稳健，多数企业未来数月会采取以价换量的做法，尽快回笼资金。“手中的资金比重，更多向预售款偏移。我们预计金九银十成交量回升五分之一，差不多20%的水平。”
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