丁祖昱：“全民经纪”，万科请慎言！
这段时间以来，开发企业突然卷入了“全民经纪”狂潮，仿佛这个成为了挽救市场的“神器”。本来因为本人任职关系，不方便对此过多评论，但近日看到了西安万科发布的对实施“全民经纪”一月后的宣传文章，如鲠在喉，不吐不快。万科一直是我最敬佩的地产企业，今年以来进行的各项改革我也都赞同，而且不断地在行业里为其鼓与呼，但今天同样“就事论事”对万科提出批评。
在一开始的，开发企业尝试“全民营销”都是把全民经纪人定义为社会上的普通个人，他们每个人都可以为开发企业的项目介绍客户，并获取佣金。这样的一种定义，是为了避免和行业约定俗成“经纪人”定义的混淆，让更多的普通群体参与到开发商销售带客中，给项目带来更多的意向购房者。即使如此，也还是不可避免影响到中介和代理行业，事实上业内人士成为了“带客”的主力军，这样一种模式自然受到行业内众多批评，比如我的同事臧建军的文章《全民营销好经不要念歪了》就直指其要害。
但这次西安万科索性直接把这一张“遮羞布”也给扯下了，将全民经纪人直接称呼为房产经纪人，宣传稿中直接写道，“过去一个月是西安数万名房产经纪人的节日，西安万科对民间房产经纪人敞开胸怀，高举现金、高额提成、快速兑现、特别优惠等大旗，将经纪人纷纷招至麾下效力。上线20天经纪人注册10150位，推荐客户2029组，成交额达2560万，满城尽是万科人”。相信通过一月运作，西安万科也明白这些“经纪人”多数都是中介门店经纪人或销售案场置业顾问，所以宣传稿中也直接称呼“房产经纪人”了！如果今天西安万科就是要这种模式，那和鼓励“飞单”有啥差异，说得再难听点，这不就是在挖别人的墙角吗！
作为中国房地产业的标杆乃至全球最大的房地产开发企业，万科的一言一行都是行业风向标，比如万科发表对市场的看法，就会影响市场的波动和走势，甚至影响政府的决策和政策。今天西安万科如此旗帜鲜明地推广房产经纪人，从某种意义上来说，是对其奉行多年企业文化和商业伦理的“践踏”，也是对其重要合作伙伴群体——中介和代理公司的极大不尊重。
当然今天“全民经纪人”包括所谓的“万客通”并不是不能做，而且我还觉得开发企业非常应该利用这些平台和工具做好营销拓展，只不过应该在做的过程中讲一些原则设一点底线，“全民经纪人”对象应更加明确为三种人：首先是“老客户”，实际上“老带新”是诸多楼盘和品牌开发商营销的利器，今天用一套规则来明确“老带新”，给予相应奖励，提高营销效率，何乐而不为。其次，是真正意义上的“独立经纪人”，因为今天经纪公司门槛较低，独立经纪人已成为市场中的重要力量，对这个中介群体来说，全民营销完全合适。但千万不能把独立经纪人和在目前在中介公司任职并准备“飞单”的经纪人混为一谈，要有明确的界定。第三个对象群体是万科的各个合作伙伴员工，但中介代理除外。合作伙伴参与了万科的项目，既熟悉又热爱，推荐客户成功率也较高，自然也可以成为带客的补充，但这类群体中要严格把中介代理合作伙伴区隔出去。
万科作为中国房地产行业的龙头和标杆，应该在每件事上都慎行慎言，继续做好我们的榜样！
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