北京购房市场再遇寒冰期 购房者迎二次抄底

  朝阳四环绝版公园华宅热销京城

  在全国整体经济形势下行以及银行信贷偏紧的双重挤压下，北京住宅市场上半年再遇寒冷，市场销售压力也集中于下半年。尤其是最近两年高溢价拿地的开发商更是面临着产品与营销的考验。面粉价格的上涨，直接影响着面包的价格，市场不断被高端化，高端住宅之间的竞争也愈演愈烈。位于朝阳四环、低密、现房、公园华宅——江南山水， 起价仅为3.65万元/平米，相对北京市场同区域、同环线、同类产品来说，可谓底价销售。专家分析认为，目前市场在售项目价格策略或将是继08年之后购房者第二次抄底购房良机。

  最新看点

  底价热销 绝版地块跑量为先

  如果说融创拿下的农展馆地块是东三环的最后一颗“明珠”，那么位于朝阳四环高端住宅——江南山水，则是朝阳四环绝版之作。

  据记者了解，目前江南山水精装公寓正在热销，产品面积在150平米—170平米之间，另外隐于繁华的别墅产品已进入现房销售阶段。不论从区位、交通、生活配套、产品稀缺性等方面，江南山水都是城市核心区绝版之作，但记者从开发商方面获悉，其目前在售产品售价为3.65万元/平米起。性价比是南部亦庄区域都无法比拟的。

  举例来说住总首开联合体又以接近5万元的楼面价斩获亦庄一块商品房用地。其楼面价超过目前市场大部分在售项目单价。

  除此之外，东四环沿线已经面临无房可售的局面，截止目前，仅华翰国际所剩较大户型的尾盘，但单价也达到七万元/平米。

  市场分析

  竞争加剧 已售项目后期降价难

  随着刚需住宅成交持续低迷，开发商在资金、销售额等多方因素作用下改变销售策略，供应逐渐向中高端改善型产品偏移。据亚豪机构统计数据显示，7月份，北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅市场新增供应430套，环比上涨24%，创春节以来供应新高。而8月北京预期入市的项目32个，其中16个中高端、改善型项目。

  而2013年出让的大量高价地在经过9-12个月前期开发、达到入市条件后，今年下半年开始，将会陆续开盘销售，从主观上造成近期公寓豪宅市场供应量的增加。

  加之上半年北京增量房市场形势不容乐观，竞争进一步加剧，低价拿地在售项目欲以价格优势争夺市场占有率，但也存在一定压力。

  “目前只能是不涨价，但降价不太可能，一是影响公司形象，二是怕老业主找麻烦。”某高端项目营销总监对记者透露，虽然下半年销售压力非常大，但是价位上也只能“死扛”，他们只能通过营销渠道方面，来吸引购房者。

  而记者从其他高端项目获悉，其下半年均没有降价的打算。

  行业透视

  精准定位 产品决定胜负

  在市场竞争激烈的情况下，客户群的精准定位以及产品附加值升级成为新盘营销的核心问题。江南山水负责人对记者解释，该项目面对的就是在CBD附近工作的白领以及新兴财富阶层。

  明确客户群，提升产品附加值，满足客户的各类需求，则成为当今商品房市场竞争成败的核心点。

  据记者了解，江南山水本身的商业配套达到30万平米，商业中心落成将成为区域内面积最大、功能性最强、业态最齐全、是集大型购物中心、休闲娱乐中心、餐饮服务为一体的大型商业中心，从大型超市到休闲咖啡，从高端餐饮到服务，给购房者带来一站式消费。

  除此之外，在环境上，江南山水首创“森林式园林”概念，开发商结合北京土壤和气候特点，耗费巨资将2万余棵臻稀乔木原根移植到小区内，以银杏为主题打造森林式园林。园林设计方面则通过这些高大乔木勾勒天际，辅以大小灌木丰富层次，名品花卉可观可感，草坪地被点缀细节，并通过坡地进一步丰富园林层次，打造从高到低，从天际到地表的全方位立体园林。

  据记者了解，江南山水的大户型，均为高档精装，卫浴品牌均为德国进口顶尖品牌。

  江南山水在7月份成交公寓20余套，领跑北京高端住宅市场。再次验证了精准定位、产品定胜负的当今市场生存法则！

  专家观点

  城市核心 新盘可逃楼市震荡

  之所以懋源能冲出突围夺下夏家胡同地块，融创能够不惜一切代价将农展馆地块纳入囊中，究其原因是其地段不可复制。在目前经济环境不容乐观与通货膨胀并行之下，新兴的财富阶层购房除了考虑项目品质之外，房产的保值与升值也成为重要因素，而地段优越恰好保证了其第二个需求。

  另外，楼市在经过4个月的调整后，部分改善型项目的价格已达购房者心理预期，市场观望情绪逐步消退，市场进入抄底销售阶段。

  房地产交易管理网数据显示，7月份，北京63个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目中共有30个实现成交，成交数量相比上月增加了4个；30个项目累计成交104套，环比上涨28%。

  业内人士认为，在资金流动性相对较宽松以及下半年经济发展预期向好的背景下，预计未来几个月北京公寓豪宅市场将形成供需两旺的格局，带动下半年公寓豪宅成交量成为全年高点。

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