棚改遭遇产权难题
■本报记者 柏晶伟 曹英
吕红星
今年53岁的段银州，目前在阳煤集团二矿机电工区从事机电维修工作，自1981年起就在阳煤工作，最初是在井下，1992年以后转到地面。一家三口人原来的住房是在半山坡上土坯结构的自建房，一大一小，总共30多平方米，2013年，搬入棚改新居。
谈起目前居住的这套房子，段银州掰着手指头给记者算了一笔“棚改账”：89.4平方米的两室两厅，房款约13万元。阳泉市商品房均价3000元／平方米左右，这套安置房比商品房少花了一半还多。他用公积金贷款7万元，装修、家电和家具总共花费8.4万元。每月有3000多元的工资收入，每月还贷1296元。他感觉“房价划算，但还账压力挺大”。他更担心的是，房子以后无法变现，“不允许买卖，只能自己住，即使是卖也只能卖给阳煤，这是企业产权，相当于企业的福利房，以后只可以留给孩子住。”
“居者有其屋”，不管是商品房还是保障房，产权问题一直为老百姓所关注。记者在山西省采访棚改政策落实情况时发现，无论是国有煤矿棚户区安置户还是城市棚户区拆迁户；无论是企业领导还是政府官员，很多人都被产权问题所困扰。房屋确权不仅仅是房屋能不能合法流通、抵押、继承的问题，还涉及到子女入学、公共维修资金收取等一系列衍生问题。可以说，产权问题已成为棚改政策设计中难啃的“硬骨头”。
企业棚改房产权复杂多样
记者在采访中了解到，不论是西山煤电还是阳煤、同煤，目前棚改安置住房的产权问题都没有彻底解决，房子不能上市交易，基本上只能在企业内部流通。
西山煤电太原保障性住房建设有限公司副总经理郭建原告诉记者，不止是现在建设的棚改安置房，先前西山煤电为企业员工建的房子也不能上市交易，只能是在企业内部流转。
阳煤集团棚改安置房产权现状是：住户手里拿的是与阳煤集团签订的安置协议，房主对房屋只有使用权，没有处置权。
与阳煤的棚改房一样，同煤安定里小区的房子，也没有产权，房主手中的房屋安置协议只是其与同煤集团的房款交易凭证，房子是不能进入房地产二级市场交易的。
记者在调查中发现，国有煤矿棚户区改造的过程，实际上就是国有企业解决职工住房问题的过程。与上世纪90年代末期开始的国有企业改革的目标模式不同，直到今天，大型国有企业职工住房还未完全实现货币化分配，仍带有“福利分配”的性质。也就是说，棚改解决了企业职工的住房问题，但并没有解决房子的所有权问题。
房屋没有所有权，意味着房屋不能用于抵押贷款、上市交易，房主支付了“房款”但不能享受房屋的增值收益，其结果是，棚改房一般只能在企业内部流通。至于这种“内部交易”是否合规、是否埋下新的隐患，目前还“说不清楚”。
“阳煤的棚户区改造就是给职工盖房子，不同于真正的城市棚户区，城市棚户区改造往往一步到位。阳煤的房子流转的话，也只能流转给符合条件的阳煤职工。”阳煤集团房地产开发公司副总经理赵建国向记者介绍。
阳煤集团安置房内部流转的做法是，房主交纳一定数额的管理费给阳煤集团后，按买卖双方的议价自行交易。无论面积大小，管理费都是一样的。起初内部流转一套，阳煤只象征性地收200元，现在是5000元。“交易量不大，个别人有换房的。”赵建国说。
同煤集团的安置房流转也是在“内部”。“目前有私自张贴小广告出售交易的，但都不合法。”同煤集团房地产管理中心陈义对中国经济时报记者表示。
西山煤电玉门小区的安置房有两类：一是在西山煤电原自有土地上建的房子；二是在太原市政府行政划拨的土地上建的房子，涉及到拆迁和土地变性后需补足土地出让金的问题。因此，入住玉门小区的居民手里也没有所谓的“大红本”(房屋所有权证)。
除此之外，不管是西山煤电还是阳煤、同煤，在企业所辖区域内，或多或少都有一定数量的自建房，大部分自建房没有产权。但由于历史原因，有一部分是有政府部门核发的产权证的，属正当的私人产权，这部分棚改房的安置十分困难，要么拆迁加码过高，要么安置后无法确权。
企业自身也在寻找解决办法。同煤集团党委副书记刘敬告诉中国经济时报记者，从2007年到今年，每年 “两会”同煤都会把棚户区的产权问题作为重要议案提交，但国家层面并没有出台相关政策，目前尚无具体解决办法。
记者调研后了解到，企业在解决房屋产权问题方面还有一点“私心”：一旦房子可以上市交易了，将来新职工的住房如何解决？重新盖房子不现实，一是企业资金压力巨大，二是房子永远也盖不完，像个“无底洞”。阳煤的一位负责人向记者透露，说到底，内部流通的目的就是避免后来职工没房住。
这一点，将来国家在出台棚户区住房产权政策时要加以考虑，以解决好企业的后顾之忧。
城市棚改房依法依规办理产权
相比国有煤矿棚改房产权的不明晰，城市棚户区住房改造确权则相对容易。
“我们的一个原则就是比照原产权，原产权是什么就是什么。”山西省住建厅副厅长郭燕平在接受中国经济时报记者采访时表示。
记者在大同市的采访调研，印证了这一说法。
大同市棚户区改造起步较早，大同市在棚改房产权解决方面有自己独到的经验与做法。大同市房管局副局长韩岗在接受中国经济时报记者采访时介绍，大同市城市棚户区改造房屋的产权确认有两种情况：所占土地为国有出让的，产权性质为商品房；所占土地为国有划拨的，产权性质为经济适用房。产权性质为商品房的不受限制条件约束，可以在市场上任意流通；产权性质为经济适用房的，按《经济适用房管理办法》和同政发2012149号关于《大同市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》的通知，5年后可以上市交易，办理产权交易时，必须按原房价的10%补缴土地出让金，交易后产权性质变为商品房，进入二级市场交易。
大同市城区政府副区长田培山对记者表示，大同市棚户区房产有以下几种：有老契约的；单位产权住宅；市直管公房；同屋异产；自建房。其中前4种均可取得房产证，大部分都已经发放了房产证。自建房按相关规定，满足条件也给房产证。
郭燕平认为，城市棚户区改造住房产权解决主要有两条路可选择：一是发“大红本”；二是发共有产权证。对此，省住建厅与省发改委、财政厅等部门已研究讨论多次。太原市对中低收入困难家庭的住房保障政策是，对无力缴纳超面积购房款的家庭，可以同房异产安置，或以廉(公)租住房安置，这部分住户拿到的就是与政府的共有产权证，待补足超面积购房款后，才可办理“大红本”。
让利于民是棚改房确权最佳解决之道
事实上，房屋确权不仅仅是房屋能不能合法流通、抵押、继承的问题，还涉及到子女入学、公共维修资金收取等一系列衍生问题。事实上，同煤集团、阳煤集团基本上都是集团公司在拿钱补贴物业管理。企业也希望有个合理的解决办法。
“我们鼓励产权归个人。”大同市政府办公厅副秘书长刘法明对中国经济时报记者表示。在棚改房的确权问题上，同煤集团党委副书记刘敬同刘法明持相似观点，他认为，让利于民是棚改房确权最佳解决之道。
关于应如何解决棚改房的确权问题，同煤集团房地产管理中心陈义认为，解决棚改房产权的方法主要有两个：一是发放房产证，但所需税票等票据，需要住户自己掏钱解决。二是走房改房方式，补交一部分钱。而且陈义认为，第二种方式可能性要高一些。
记者了解到，房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算房改房后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权。
棚改作为一项惠民工程，其本质就是让困难群众得实惠，让百姓尽可能少掏钱而住上新房，从而改善居住环境。让利于民，这也是山西省棚改政策的出发点和落脚点。
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