地产股下半年或现“升机”
□本版撰文 信息时报记者 叶静
国家统计局发布的数据显示，今年7月份70个大中城市中，房价出现环比下降的城市达到九成，此前一直表现坚挺的北上广深这次也全线倒戈。而在已经公布半年报的46家上市房企中，也显示出上半年地产上市公司的总体利润虽然稳定，但已出现放缓趋势。
尽管对地产行业而言当前值得乐观的因素不多，不过在机构分析师眼里，因为目前针对地产业的行政调控逐步收敛的迹象明显，因此销量四季度有可能环比改善。而在政策、基本面都有望改善的预期下，下半年地产股可能迎来阶段性的投资机会。
六成上市房企上半年毛利率下滑
国家统计局8月18日发布的70个大中城市房价数据显示，价格环比下降的城市达到九成，和以往相比，本次最大的看点在于一向坚挺的一线城市“北上广深”，这次也选择了“下蹲”。
在房价下跌的同时，上市房企的半年报也陆续出炉，同花顺数据显示，截至昨日，沪深两市已有46家上市房企发布中期业绩，这46家上市房企共实现营业收入1180.77亿元，相较去年同期增长12%；其中有35家房企实现盈利，占比76%；有25家房企净利润同比增加，占比54%。
但从数据来看，地产调控似乎没有威胁到上市公司的利润，不过信息时报记者仔细梳理后发现，成绩单的背后暗流汹涌。已经公布成绩单的盈利前三强分别是万科、华夏幸福和招商地产，归属于母公司的净利润分别是45.6亿元、23亿元和17.9亿元。3家公司中，除了华夏幸福因园区业务实现净利大幅增长之外，其余两家都是明升暗降，其中万科的半年报数据显示，2014年上半年，公司营业收入为人民币409.6 亿元，较去年同期的413.9 亿元下降1.0%，这是万科自2010年以来，营业收入首次下降。招商地产的情况则更为严峻，营业收入和利润同比双降，前者下降0.54%，后者则是重挫30%。
此外即使利润大增的企业，也多是玩数字游戏，例如净利润增幅最大的国兴地产，上半年净利润为5000万元，增长幅度高达649%，但其业绩实现增长主要是因为重庆国兴北岸江山项目2014年上半年B4、A1号楼顺利实现交房结转利润，实际上是去年销售的“延迟”反应。另一家房企万业企业上半年净利润同比增长354%，主要系新加坡银利公司、新加坡春石公司和南京吉庆房地产有限公司股权转让完毕，确认相关投资收益所致。
行业进入调整期更明显的迹象是行业利润率的下滑。信息时报记者发现，在46家房企中，有28家毛利率同比下滑，占比超过六成；平均毛利率为28%，较2013年年报上市房企整体毛利率33.7%，下滑5.7个百分点。即使龙头企业也不能幸免，招商地产的半年报显示，今年前6个月地产开发销售毛利率下降5个百分点至26%。
机构人士对地产股多不悲观
相比利润率下降，半年报透露出来的更为严峻的信息，是地产公司的库存高企。以龙头大哥万科为例，公司的半年报显示，截至6月底，分布在14个城市的新房库存面积由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米，由于销售速度下降，库存去化周期由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。招商地产、泛海建设、滨江集团等多家的公司的情况也如出一辙。
对于下半年的形势，万科总裁郁亮表示，短期内，那些库存量高的城市，仍然会延续去库存的过程。不过他同时认为，目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年，比如在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，而随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善。
而在机构分析人士眼中，对地产板块的看法也并不悲观。比如鹏华地产分级基金经理王咏辉在接受信息时报记者采访时便表示，随着刚需和改善性需求在市场调整过程中的逐步积累，以及货币信用条件的改善，受到过度抑制的市场会出现由均值回复推动的反弹，一旦数据显示销售增速下滑势头企稳，基本面数据的配合会加强市场的自我循环，由此推动地产股走出上涨行情。国泰君安房地产行业分析师孙建平也认为，一线城市房地产项目价格松动是好事，因为这给予了政策腾挪的空间。他认为，目前针对地产业的行政调控逐步收敛的迹象明显，因此销量四季度有可能环比改善。而在政策、基本面都有望改善的预期下，下半年地产股可能迎来以行业龙头为代表的阶段性趋势投资机会。
从地产股二级市场的走势来看，市场也似乎认同分析人士的看法，今年以来地产板块上涨了19.9%，其中廊坊发展的涨幅最大，截至昨日已成功翻番。而在“招保万金”四大龙头中，金地集团上涨了39.3%，万科上涨23.5%，保利地产涨7.3%，只有招商地产下跌了11.6%。
机构论市
下半年地产股有投资机会
一线城市房地产项目价格松动是好事，给予政策腾挪的空间，乐观看待过度。目前地产行政调控逐步收敛的迹象明显，而在底线思维的作用下货币政策定向宽松等微刺激政策出台，量价有可能经过前期小到中幅调整后企稳，销量四季度有可能环比改善。因此，在政策、基本面都有望改善的预期下，下半年地产股票板块可能迎来以行业龙头为代表的阶段性趋势投资机会。
——国泰君安房地产行业分析师孙建平
地产行业今年能否成为力挺大盘走牛的中流砥柱，要看九、十月份销售旺季的数据来定，如果在此之前，房价的下调幅度能够达到市场的预期，成交量有望在四季度出现较大幅度的反弹，对行业形成利好。但如果开发商在价格上继续硬挺，则缩量盘整的时间将会更长。目前而言，前者的可能性更大。
——亿翰智库地产分析师张化东
房地产行业处于长周期和短周期调整相叠加的阶段，从长周期来看，国内住房总需求面临增速放缓甚至萎缩的困境，短周期来看，由于进入观望期，成交量萎缩，供给大增，下半年地产商重点工作是清库存，尽管地方政策已经出现松动，但是很难让楼市短期内在进入牛市，在此背景下，地产板块很难出现系统性机会，不过由于刺激政策在下半年可能不断加码，板块存在阶段性机会。
——东方证券房地产行业分析师杨国华
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