北京楼市局部热销难改调整大势
“量太大了，客户太多了。现在销售员负责接待，公司后台包括工程、财务、法律等方面的全体人员都在支援合生世界村的签约工作。”合生创展一位员工透露。
有着同样工作状态的房企还包括龙湖地产等。他们的共同特点是，两家公司上周末在北京分别推出的合生世界村、龙湖长城源著项目，当日开盘即日光。合生世界村项目当天共计推出450套房，参与选房人数870人；而龙湖长城源著项目推出400套房，参与选房人数为953人。
个别楼盘的热销是否意味着楼市的回暖？21世纪经济报道记者采访调查发现，在绝大部分房地产业内人士看来，以价换量的调整趋势并未变化。
市场敏感因素：价格
据亚豪机构调查数据显示，上周(8.11-8.17)北京共有9个项目开盘，包括4个改善型项目、2个刚需项目、2个商住项目和1个旅游地产项目，累计供应房源2405套，环比上周大增194%。
值得注意的是，除了上述价位较低的合生世界村以及龙湖长城源著项目热销以外，上周入市的中高端改善型项目去化率均在80%以上。位于海淀区的纯新盘项目京投银泰·琨御府，8月16日以73000元/平方米的均价首次开盘，当天认购率即达95%；位于朝阳区的首开常青藤，推出均价42000元/平方米的两栋楼王，价格较上一期上涨17%，仍全部售罄。位于顺义新城的龙湖好望山、位于大兴的亦庄金茂悦，当天去化率也超80%。
然而，21世纪经济报道记者多家调研采访发现，业内人士普遍不认为市场回暖，而绝大部分热销楼盘操盘手强调了“价格”的重要性。
珠江地产策划总监刘芸岐称，合生创展此前的定价都是按照动态成本方式定价。但合生世界村此次推出的450套房，并没有按照当前土地成本推算定价，而是以6年前拿地的土地成本为起点，再加上10%左右的利润，最终测算出定价。
21世纪经济报道记者了解到，位于南六环外的合生世界村项目此次开盘价为精装修9800元/平方米起，均价在12000元/平方米左右。不限购，首付可分期付款。刘芸岐向记者透露，合生创展如此定价，是为了回笼50亿的资金，用于公司阶段性经营需求。“不少项目到了工程款结算点，这些是必须要支付的。”
京投银泰股份有限公司副总裁高一轩告诉记者，京投银泰·琨御府热销的原因，一是项目周边没有直接竞争产品，需求旺盛；二是定价审慎，包括精装修。蓄客也较为充分。高一轩感觉到，需求的确存在，但对价格非常敏感，哪怕是单价六七万的楼盘，购房者也会因为贵了2000块钱而不买。
东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏也认为，当下市场环境，价格仍然是制约销量的主要因素。贾玉鹏称，东亚印象台湖项目在降价之前两个月只卖了20套左右，但降价之后，两天就卖了20套。
调整趋势未改
业内人士普遍认为，部分楼盘的热销并不代表市场已有回暖迹象。
北京房地产协会秘书长陈志认为，北京目前在售的楼盘约有300余个，四五个楼盘的热销并不能代表市场趋势。目前整体仍处于观望与焦灼的状态。
高一轩也认同，不能以一个区域某个楼盘的状态来判断整个市场的行情。影响房价最主要的两个因素，即货币政策和宏观调控政策并没有发生改变。预期没有发生变化，房地产市场仍然还是跑量的市场。
贾玉鹏表示，目前购房者的观望情绪仍然很严重。“一些性价比突出、能满足刚性需求的楼盘取得了一定的销售业绩，但投资客没有进场。很多购房者仍然预期年底开发商缺钱肯定会降价。”
北京江南投资集团董事长于全在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，刚需市场在性价比突出的情况下，成交量还可以，但大户型以及豪宅并不好卖。而外地一些高库存存的三四线城市，三到四年内能缓过劲来就不错了。位于朝阳东南四环外的低密度现房江南山水，起价仅为3.65万元/平方米，相对北京市场同区域、同环线、同类产品而言，欲以底价销售方式突围。
亚豪机构市场总监郭毅分析，8月个别项目售价已降至与同区域历史成交的地价水平相近，市场底部的契机已经出现，部分购房者出于抄底心态试探性入市，带动楼市成交有所复苏。统计显示，近期降价或平价入市的项目，均取得不俗成绩。但目前成交量主要集中在降价及低于预期开盘的项目中，市场并未出现整体的趋势性回暖。
此外，自住房项目的集中网签，也是这几周楼市成交量维持高位水平的重要原因。据统计，上周自住房项目当代采育满庭春MOMA共成交523套，在全市总成交量中占比23%，位居商品住宅成交排名首位。
一些楼盘不过是在制造热销气氛。亚豪机构监测显示，上周开盘的龙湖好望山、亦庄金茂悦两项目，分别仅推出43套、60套房源，即使按去化率超过80%计算，当日销量也仅分别是35套、48套而已。首开常青藤上周也只推出87套房源，而该项目今年一共推盘三次，每次推货量都在140、150套左右，可见，涨价之后，开发商推量的底气也虚了不少。
郭毅认为，项目通过销售控制，减少单次开盘量，或拉长项目蓄客期，以换取每次的高认购率，是目前不少开发商都会采取的做法，通过人为制造热销场面，在触动购房者置业需求的同时，也有利于开发商后期的提价加推。
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