郁亮的自信从哪来？

  2008年的率先降价曾成为众矢之的，而现在的万科则要淡定得多。

  8月18日的中期业绩会上，万科总裁郁亮直接回应上半年万科在某些城市如广州的积极销售策略说，这是顺应市场的举动，“广州市场成熟，竞争激烈，历来是降价走量发源地。”

  郁亮的自信来自于万科对调控的判断和对市场的把握。2010年，他便对21世纪经济报道记者说，2008年－2009年是一次被打断的调控，行业的自发调整还会到来；房企要满足的是市场真实的自住需求，而非投资投机需求。

  抱着这样的态度，万科在2008年之后始终坚持三不策略，对高价地、对投机退避三舍。收获的则是ROE的提升、市场占有率的连年增长。

  5年后，市场的自我调整不期而来。在严峻的市场中，去存货、储现金，择机拿地，万科似乎都是水到渠成。

  万科董秘谭华杰说，下半年公司经营确立了以现金流为核心的策略。这意味着，销售以去化、回款为目标，成交是第一位的，价格次之。中期业绩会上，万科重申了新推盘当月去化60%的目标。

  万科今年回款目标是2000亿。郁亮强调说，对任何地产商来讲，回款是最重要的事情。万科融资渠道最主要是靠卖房子(销售回款)，其次才是金融机构借款和海外融资。

  世联行董事长陈劲松曾说过，对所有的大公司决策者而言，他们关注的是成交量而非价格，个别项目的降价、利润率下跌甚至亏损，在公司整个盘子中会得到平衡，布局合理的公司能够在市场波动中熨平风险。

  市场在达到3年的库存高位后持续低迷，降价已不再是禁忌。今年包括万科、中海外、华润、龙湖等大型地产商均有不同程度的调价行为，

  上半年，万科已经在北京、杭州、广州等地对部分项目进行调价，所售户型144平米以下占比已经提升到92%。未来集团的策略是继续对低效资产进行去库存，定期计提减值并直接扣减当年利润，考核中利息成本不再进行资本化，直接作为期间费用当期扣除。

  郁亮预期下半年会好于上半年。他认为，个贷的宽松会有助于刚需和改善型人群入市，带动成交数据回升；但同时他又很谨慎，在他看来，限购的取消正是对过去行政化调控的纠偏，是政策向市场化长效机制转换，而并非下一轮市场反弹的条件。

  自称是猫头鹰的郁亮，虽时刻睁眼警惕风险，却也不忘分享喜悦。他认为，万科B转H很成功，H股提高了万科的竞争力，对评级、资源整合很有帮助，也打通了境外低成本融资的通道。郁亮透露，万科今年上半年境外融资比例17%，预期今年全年20%，以后逐步提高。

  令郁亮充满自信的还在于，万科转型效果明显。上半年投资收益大幅提升，同比上涨237.8%。谭华杰说，这跟公司推轻资产模式，即小股操盘直接相关。原来一些持大股的项目也可能通过转让股权变成小股操盘。转让这些股权所产生的收入，未来将是经常性收入。这也意味着，万科将不再单纯依赖卖房子赚钱，而是多了管理费、服务费、佣金等收入来源。

  更关键的是，万科管理层已通过盈安合伙一举成为万科第二大股东，更多地掌握公司话语权。郁亮直言目前盈安合伙持股逾2%并不多，未来还将持续增持。

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