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合生创展库存700亿降价求生试点期权房备受冷落

https://www.biud.com.cn 2014年08月21日08:31 家居装修知识网

“唉，从上午忙到现在，都快被人海给埋了，现在终于能松口气了。”一位“合生世界村”项目的工作人员一边“横扫”着残余的盒饭，一边向时代周报记者感叹道。

事实上，可以松口气的并非其一人，对于合生创展集团有限公司(以下简称“合生创展”)来讲，降价行动的成功，终于可以让其一直紧绷的神经略微松松了。

一边是居高不下的存货，一边是欠佳的去化率，昔日宁可卖不出去，也要追求高利润的合生创展如今却一反常态，高举降价大旗。

日前，其位于北京亦庄马驹桥区域的项目—“合生世界村”打起了“9800元／平方米起，自由购”的旗号，打起了降价牌。随后该项目又推出“期权换房0元置业”的精英合伙人计划，谋求营销模式上的创新，并宣称将“免费”送出50套公寓。

8月17日，该项目一经开盘，推出的450套房源在短短三小时内便宣告售罄，回笼资金5.5亿元。销售的火爆，对于一向去化率并不理想的合生创展来讲，无疑是打了一剂强心针。但时代周报记者探访发现，虽然销售火爆，实现“日光”，其所谓的期权换房的计划，却备受冷遇，几乎无人关注，所谓的精英合伙人计划几乎搁浅。

前7月仅达销售目标两成

受到楼市下行的影响，今年上半年，合生创展销售业绩差强人意。

合生创展集团有限公司近日宣布，截至2014年7月31日7个月，集团的合约销售金额为约21.56亿元，较去年同期约62.82亿元下降65.69%。

此前合生创展曾表示，在去年112亿元的基础上，2014年的销售目标保持15%-20%的增长。而今年前7个月，合生创展的销售业绩尚未达到其销售目标的两成。业绩的持续萎靡让合生创展的资金链备受考验。

数据显示，该集团截至2013年底的流动负债高达437.73亿元，其中包含94.73亿元短期借款以及长期借款当期部分，而长期借贷高达299.01亿元。

在资金承压的同时，其居高不下的存货、欠佳的去化率也成了合生创展最为头疼的事情，数据显示，该公司2011-2013年末的存货值分别高达607亿元、687亿元和765亿元，均是公司当期年销售额的6-7倍。

据招商证券[0.00% 资金研报]研报推算，合生创展在2013年的可售资源高达450亿-500亿元。从上述货值推算，只要合生创展当年能达到35%的保守去化率，即可完成去年150亿元的销售目标。

毫无疑问，随着下半场楼市的不断严峻，如何去存货和改善去化率也成了合生创展如今最迫在眉睫的问题。

在许多业内人士看来，其低周转、追求高利润而抵死不降价的保守销售策略正是其业绩疲软的主要原因。

合生创展执行董事兼副总裁廖若清曾表示，大家很清楚的是，只要把价格降下去肯定会卖出很多。在巨大的压力下，不知是出于战略还是无奈，合生创展终于改变了策略。

降价与“期权房”双管齐下

楼市下半场，房地产企业忙着模式创新，合生创展为了加快去化，也在尝试着营销模式的创新。

近日，北京惊现“千元盘”的消息瞬间引爆京城，而事件的主角，正是合生创展的“合生世界村”项目。

在前往售楼处的路上，时代周报记者随处可见路边上立着“9800元／平方米起，自由购”“期权换房，0元置业”等广告牌，相比于周边项目1.6万-1.8万元/平方米的均价，该项目显得诱人十足。

“只是期权房才是9800元/平方米，而且只是毛坯房，普通的房源均价在12800元/平方米左右，不过是精装交房。”售楼人员告诉时代周报记者，该项目主要针对于刚需和被限购人群。

虽未如广告所说那么夸张，随着降价和期权房的双管齐下，购房者对于该项目保持了巨大的热情。一进售楼处，大厅里购房者可谓人头攒动。

“用期权换房是合生创展结合目前楼市环境和美国抵押贷款协会房地产证券化的经验，而推出的一项楼市微革命。作为国内首个期权房项目，这是合生创展商业模式的一次创新，希望对未来去化率会有帮助。”合生创展华北区域总经理朱思昊介绍，该计划是基于产品本身不限购、可注册、低总价的优势，将“期权”这种金融风险工具引入房产交易，旨在利用“房地产期权”的未来增值价值，提前兑换为既得利益—房产，实现0元置业的政策。

“客户购房时需要先向我们提出期权购房的申请，我们会与相关的第三方评估机构进行评估价值，评估之后购房者如若同意交易，便可作为房款或者首付。”合生创展的项目负责人告诉时代周报记者。

合生创展华北市场经营中心总监张立辉也表示：“期权换房是需要门槛的，对上市公司的期权我们采取直接评估，即金额具体化，对于未上市公司，会引入第三方的证券评估机构对期权进行专业评估，这样所得到的价值未必是上市之后的价值，但是却符合市场的交易价值。”此政策包括股票置换期权和优质企业利润回收期权。

所谓股票置换期权，是指针对北京的电子信息、生物技术、文化娱乐等产业领域的大型公司的股票期权持有者，开发商对这部分人群持有的期权价值进行评估，如果达要求，可以与开发商签订协议，将手中的企业期权转让给开发商，作为房款或者首付，既可以得到一套现房，还可以将手中的无形资产变现。

所谓的优质企业利润回收期权，是针对北京的电子信息、生物技术、文化娱乐等产业领域的优质企业，经过专业企业资产评估机构对企业经营状况及未来盈利预期进行评估，优选出50家中小型公司和创新型企业，参与该创业扶持计划的创业公司与开发商签订协议，5年内，开发商每年从企业盈利中抽取总房款的20%作为房款回收。

“对它还是有点兴趣，但是还是多少觉得不怎么值。”一位购房者将自己的疑惑告诉了时代周报记者，连燕郊的房价都已经1万多元/平方米了，这个价格对其诱惑力还是很大的，但是未来公司的前景无法确定，心里也很犹豫。

“这样一种模式，能够把一些购房者潜在的资产给货币化，从而能够进行房款的支付，对于改善目前整个支付能力不足的状况是有效的。”房地产评论员严跃进告诉时代周报记者。

“这个计划源于客户的一个建议。”“这只是一个试点，未来可能会在更多的项目上推广。”合生创展项目负责人告诉时代周报记者，公司很看好该计划的前景。

期权售房备受冷落

将金融工具引进房产项目中，合生创展颠覆了以往的购房模式。

“从创新的角度来讲，合生创展的确有很多创新的地方，但从实施的难度来讲却非常困难。什么样的股权，如何来进行第三方的评价，包括相关的评估，这在实施过程中难度很大。”北京睿信致成管理咨询公司总经理郝炬告诉时代周报记者。

8月17日，在经历了近一个月沉淀之后，合生世界村的项目正式开盘，时代周报记者第二次实地走访了该项目。对于此期项目的去化，合生创展可谓是取得了巨大的成功，其所推160套房源加上后来又加推的450套房源，当日吸引了近千组购房者，短短3小时内便被抢购一空，实现“日光”。

据了解，北京上一次日光盘的出现是今年3月份，距今已有近半年的时间了。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，合生创展吸取了之前的教训，通过适当的低价来吸引客户，价格合适，受到刚需一族的青睐；其次，该地块交通便利、配套设施相对齐全，具有地段优势，畅销也是必然的。

然而相比普通房源的销售火爆，“期权房”计划却备受冷落。

“今天虽然人多，却没有多少询问期权房的事情。”有内部人士向记者透露，由于关注期权房的客户并不理想，目前计划基本搁浅，内部已不怎么提这个计划了。

时代周报记者采访了数个购房者，也都表示对于期权房并不了解。

“实际上该项目的定位上就和这个“期权房”计划有些不匹配。”郝炬认为，该项目将项目定位为首次置业者和刚需人群，而能选择以期权换房的客户大都是收入较高的精英人士，而且此项目价格较低，这类人群完全负担得起，犯不上牺牲公司未来的利益来买房。

据了解，此次楼盘均以刚需产品为主，70平方米左右的刚需户型占总货量的70%以上；在销售前的认筹量均远超推货量，其中认筹人群中超过八成为自住型需求。

韩长吉在接受时代周报记者采访时，也持有与郝炬相同的观点：“具体操作起来难度较大，与资本市场的房产证券化有很大的区别。”一是以精英人群手中握有的公司期权来交换房子的产权，只能算是一种等价交换，可能会受到当事人公司的阻碍；二是为创业者提供公寓住房，但是在5年内需要收回全部的购房款，这对新创业者来说压力很大，甚至比贷款买房的压力还要大，即使有钱也需要投入到公司运营中，拿去还房款显得避重就轻。韩认为效果值得商榷。