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4年拆不动中信城金融街南拓仍无期项目前景难料

https://www.biud.com.cn 2014年08月21日09:41 家居装修知识网

天安门西南四公里外，寸土寸金的西城区菜市口大街，屹立着一片气派的豪宅—中信府，根据链家地产提供的数据，2014年7月中信禧园（中信府三期）的二手房均价为70747元/平方米。但沿着中信府南侧的南横东街向东走，一墙之隔外却是另外一个世界：断瓦残垣，荒草丛生，一片破败的萧条景象，胡同口红色的大牌上写着“进入拆迁工地，请注意安全”，而胡同里仅有的住户，紧张地盯着出现在这里的陌生人。

而中信府北面，也是类似的景象，从远处看，中信府不是北京城常见的方正小区，而是一个类似倒L形的小区，被拆了半截荒凉不堪的胡同裹挟着。

中信府

而这片拆不动的土地，已经被中信地产转卖给另一家央企金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街”）。7月28日下午，金融街控股召开网上投资者交流会，金融街财务总监张梅华表示，年内拿地金额计划为200亿元，目前已经投了103亿元，但备受关注的金融街中信城项目，目前仍未完成整体拆迁。

大吉片区拆迁一再延期

中信府的别名，是大吉危改小区，该项目位于北京市菜市口路口东南角，东至粉房琉璃街，西至菜市口大街(国际传媒大道)，南至南横东街，北至骡马市大街；总占地面积为30.41公顷,地上总建筑规模125.15万平方米。

拆迁前这片广袤的土地，是林海音所著《城南旧事》所描述的地方，大小胡同街巷30多条，院落300余个，还包括康有为故居、中山会馆、曾国藩故居、林则徐故居……如今则被挡板隔成了截然不同的两个世界。

在拆得七零八落的胡同墙上，到处张贴着“早搬迁早选房早受益”、“自家管好自家账莫听谣言莫上当”、“依法评估依法拆迁”等标语。

有知情人士告诉时代周报记者，中信地产并不是通过招拍挂获得的这片土地，而是多年前以旗下北京国信房地产开发有限责任公司做危旧房改造的名义，拿下了大片土地。

大吉片区地理位置优越，距离天安门四五公里，距离西单商圈2.5公里，距离CBD商圈约6000米，地铁4号线、7号线在中信城项目西北角交汇，成为北京市最重要的交通枢纽之一。不止如此，周围还有宣武医院、友谊医院、天坛医院等医疗资源，周边重点小学、中学也很多，还毗邻北京天坛、陶然亭、中山公园、国家博物馆、天桥剧场等等。

“我们当然希望回迁，祖祖辈辈都住这，突然给我们弄到五环外安置去，医疗、教育、交通哪都跟不上，谁愿意去啊，但是中信地产没有把一户人家回迁回来。”拆迁户刘军（化名）告诉时代周报记者。

根据北京市的政策，危改区居民安置房费用根据不同情况由居民、单位和政府三方共同负担；就地安置、异地安置与货币补偿相结合。

中信地产选择了异地安置和货币补偿，但是异地安置太远，而货币补偿则被指“标准不一”。

2007年再次启动拆迁时，中信地产按北京市三级地价区4500元/建筑平方米的标准补偿，自建面积不算也不给补偿，先搬走的每户奖励5万元，而彼时北京城区的房价每平方米已经逼近1万元，而很多居民都是住在院子中的自建房里，真正房本上的面积很小，导致补偿款过低，到2009年时，只有很少一部分居民搬迁走。

而北京的房价，从2007年后开始飙升，拆迁费也水涨船高，从每平方米8000元上涨到2.8万元，到2011年后，这个价格超过了10万元。

而据时代周报记者采访了解，近五年来，拆迁款有2万元/平方米的，有4.8万元/平方米的，有11万元/平方米的，有18万元/平方米的，还有30万元/平方米的。

而据媒体报道，2012年8月，某大吉片区的拆迁户通过法律手段，拿到了40万元/平方米的天价补偿。

建不了的金融街

在菜市口西北角，一个不起眼小门上挂着一个牌子：北京金融街建设指挥部广安联合储备开发项目分指挥部。

就在2010年12月末，金融街控股公司还在与中信地产争夺“亦庄地块”。当时，金融街虽报出25.6亿元的高价，该地块最终却由中信地产获得。然而，时隔不久，2011年元旦刚过，金融街公告的一笔重磅交易显示，他们刚刚用40亿元收购了北京南二环内中信城B、C、D三宗商业金融地块的土地使用权，规划地上建筑面积约20万平方米。

同年的6月24日，金融街再次宣布将受让北京中信房地产有限公司拥有的北京中信城B、C、D地块中规划地上建筑面积约30万平方米所对应的国有土地使用权，受让价格60.18亿元。

至此，金融街耗资100.18亿元拿下中信城金融地块。按约定，中信地产负责2012年3月底前完成拆迁，达到“三通一平”的开工条件，但到期后，该项目拆迁并没有完成。

其时，金融街还与关联公司华融公司签订《金融街广安中心B地块项目写字楼订购协议书》，华融公司订购中信城B地块1号写字楼及相应配套设施，总价款27.53亿元。

由于拆迁不利，双方再次签订协议，规定中信地产必须在2013年6月30日前完成C、D地块的拆迁工作， B地块必须在2013年9月30日前完成拆迁，金融街在接收后付出相应款项。但这次协议到期后，拆迁工作仍未全部完成。

为此，2013年12月30日，金融街又与中信地产签署补充协议，将B地块细分为五个地块，各地块分片交地、接收、付款，中信地产最晚应在2015年6月30日之前完成全部拆迁。

而在金融街2013年年报发布会上，金融街控股董事长刘世春透露，截至目前，中信城C地块和D地块已拆迁完毕，开始施工准备，并实现部分楼栋大客户订购。但B地块目前还剩余94户待拆迁。

“B地块能分片交地、分片接收、分片付款，但是地块上的写字楼能先建半个吗？”有不愿具名的业内人士对时代周报记者表示。事实上，目前这几个地块也都还没有施工的迹象。

项目前景难料

2008年中信城一期开盘时房价为16800元/平方米，2013年中信城三期开盘时就卖出了48000元/平方米的价格，据说当时一号难求，光号就卖到了40万元。不仅如此，2009年中信城还将建筑高度调高了20米，因此光是中信城住宅部分，就给中信地产带来丰厚的回报。

中信城为何会将如此绝佳的项目卖给金融街呢？据当事中信地产内部人士透露，出让此地块并非中信地产的本意，而是北京西城区国资委的授意。

2010年7月，北京宣武区正式并入西城区，北京中信城项目也由原来的宣武区划归为西城区，而西城区的建设又与西城区国资委旗下的金融街密切相关。最重要的是，该项目正位于著名的金融街南侧，当年金融街控股股份有限公司就是用危旧房改造的方式，打造了北京赫赫有名的金融街。

这条不长的街道上云集了中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等中国最高金融决策和监管机构，人民银行清算总中心、中国国债登记结算公司、中央证券登记结算公司，是中国金融业的资金结算中心。

为了扩大建筑规模，金融街控股制定了“南拓西扩”的发展策略，即往南开发金融街（广安）中心，在现有金融街建筑紧邻马路的西面建设金融街（月坛）中心，拓宽后，北京金融街区域的面积将从目前的1.18平方公里扩展至8平方公里，将超越上海陆家嘴6.8平方公里的面积，从而成为占地面积全国第一的金融中心。

根据公告，金融街两次拿地的成本分别为8000元/平方米和20000元/平方米，楼面地价并不算高，亚豪机构市场总监郭毅也对时代周报记者表示，由于地段和类似项目的稀缺性，金融街中信城系项目前景应该不错。

只是由于交地日期已经一拖再拖，项目迟迟没有进展，金融街受此拖累，屡屡引起投资者的质疑。

莱纺北京研究及咨询部提供给时代周报的数据显示，2009-2014年，北京甲级写字楼租金增长率波动较大。

2009年，受全球金融危机的影响，北京甲级写字楼租金开始下滑，全年平均租金为每月每平方米人民币199元，同比下降7.4%，达到该五年间增长率的最低点。2011-2012年，经济增长回暖，甲级写字楼市场需求回升，年平均租金同比分别上涨至每月每平方米人民币279元和382元。2013年间，甲级写字楼年租金增长率同比微涨1.2%，至每月每平方米387元。2014年第二季度，在办公楼新租交易中，租金水平降为每月每平方米379元。

关于中信地产能否如约在2015年6月底完成拆迁，中信地产品牌部的负责人对时代周报记者表示：“拆迁工作正如期进行中。”

无论如何，中信地产已经全身而退，并获得了金融街支付的42.40亿元款项，而大吉片区何时才能最终完成拆迁，金融街何时南拓成功，还在迷雾中。