今年的“金九银十”地产操盘手怎么看？
亚豪机构副总经理客任启鑫
华北珠江地产营销总监刘芸岐
龙湖集团北京公司营销总监王勐
碧桂园京陕豫区域营销总经理周超
北京懋源地产营销总监赫蒙
汉博商业管理股份有限公司副总裁李亚明
上周末，京投银泰·琨御府、龙湖·长城源著、亦庄·金茂悦、密云华润橡树湾、首开·常青藤、龙湖·好望山、鑫苑·鑫都汇、合生·世界村、CBD东舍、合生滨江帝景，周边项目天地·凤凰城、鸿坤·颂泉小镇共12个项目推盘入市。其中，长城源著、合生·世界村等四盘实现“日光”，余者大部分的销售率亦达到80%。不少业内人士预言：楼市回暖在即，这些楼盘的热销只是金九银十开始前的预热。
不过，亦有不少冷静人士指出，“日光”的楼盘都具有非典型热销特征，比如蓄客时间久、价格调整到位、产品稀缺等等，并不能以管窥豹断言楼市回暖，调价跑量仍然是第四季度的楼市主题。舆论双方见仁见智，我们不妨听听几位代表着刚需盘、高档盘、“日光盘”、商业地产、旅游地产的开发商、专业机构人士对今年“金九银十”的看法。
上周末多项目开盘是非典型热销
从热销的项目中，我们还是可以看出一些区别的特征，一个是刚需类项目明显的以价换量的特征。随着市场从上半年到7月份的持续趋冷，很多项目在更理性地看待目前的市场，并采用了更为合理的价格和相对灵活的购房政策，这就促进了一部分观望型的客户开始入市购买。
二是改善型产品的回归。改善型项目的热销，是本次热销中的一个亮点表现，改善型需求并不像刚需客户那样，受到来自于自住商品房的冲击那么大，相对而言这部分户受到影响的更多是信贷政策、基于换房考虑的二手房交易的便利性等因素的影响。目前二手房的回暖和部分楼盘更为灵活的购房政策的推出，也影响和刺激了该部分需求的回归。
虽然如此，只是基于上周末楼盘的热销，即断定市场整体回暖，我认为还是比较武断的。目前各项目的热销，如果数据准确，也仅代表各项目的个案表现，还是各自有其特定的原因，整体市场目前的表现并没有根本性的转变。
至于“金九银十”价格回升还是持续降价走量？对于这个问题，我的基础判断还是认为主基调仍然是调价走量。目前影响市场的根本性因素，有变动的迹象或者是趋势，但是并没有形成根本性的变化，所以目前市场趋冷的态势不会骤然改变。这就决定了未来市场的主基调仍然会是以价换量。但是，如果从信号的角度上分析市场转变或回暖，我更认为，需要关注二手房的回暖程度，二手房是整个市场的先行指标，更代表广义上的房产买卖双方对于市场的判断。7月份的二手房回暖是个好迹象，但是这个成交量的上涨也是伴随着价格的下降而产生的。该趋势在一手房上也会产生相应的共振效应。但是，成交量的上涨依然让处于冰冻的房地产市场看到了一丝暖意，通往可以期待的未来。
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