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“解限”后几大需求释放期待郑州楼市暖洋洋

https://www.biud.com.cn 2014年08月21日13:56 家居装修知识网

　　郑州原来的限购区域涵盖主城五区和郑东新区，8月9日限购解禁，市区投资类小户型、市区改善性需求产品、学区房及小套婚房受益明显。

　　那么，有涨有跌的郑州房价，接下来会走向何方呢?业内人士预测，近期要上市的一批新盘不约而同都打出了低价入市的旗号，加上信贷等政策依然从严，因此预计短期内郑州房价还将继续处于稳定状态。

　　综观全国楼市，8月上半月各地新房市场成交好转，政策利好的效应正在逐渐释放，而决定“金九银十”成色的仍是信贷政策;不过目前已能看到一些信贷方面的积极变化，如各地首套房优惠利率重现等。

　　改善性住宅受益明显品质楼盘尤其受宠

　　2004年，杨先生在丰庆路青年居易购买了一套50多平方米的一室一厅。十年间，他从为别人打工，到自己创业，从单身到二人世界，再到后来的三口之家，他和妻子名下共有三套房产。除了青年居易和时尚PARTY的两套小户型，他们目前居住的是一套100多平方米的三居室。对于有保姆，还经常有亲人来访的他们来说，略感拥挤。

　　限购令的取消，对杨先生来说，可谓是及时雨。因为此前拥有的房子，全部是市区核心位置，他们从未考虑过出手。将来儿子再大些，到了入学年龄，还可以搬回。

　　业内人士一致认为，“解限”对于改善性需求客户刺激明显，尤其是“二改”客户。因为此类客户置业受经济因素制约较小。而首次置业或首次改善住房，在一定程度上，收入比较有限，而且他们思虑反而更多，比购买高端住宅要求更高，既要满足家庭结构下的面积需求，又要考虑到周边生活配套，公共交通环境等因素，价格还要适中。这给置业选择带来了很大的局限性。

　　像杨先生这种“二改”客户，他们往往只集中关注楼盘的某些优势。因为已拥有多套房的他们“进可攻退可守”。

　　英地的相关负责人告诉记者，解限对他们来说，是一个极大的利好。大户型一度滞销的他们，在解限后，来访量明显增多。成交量也有所上升。

　　郑州原来限购区域涵盖主城五区和郑东新区，此次限购解禁，将有哪类房子有可能受益呢?

　　业内人士分析，市区或者近郊一些改善性住宅产品受益明显。尤其是那些注重楼盘品质、小区环境、户型和物业服务的小区将会吸引一些刚改型客户，这些刚改型客户追求房屋的实用性和舒适性，因此一些在售的期房或品质较高的次新房会成为这些客户的购房目标。

　　小户型需求上涨20% 学区房“一房难求”

　　与“二改”客户所瞄准的大户型同样紧俏的，是市区投资类小户型。记者走访中了解到，“解限”后，市区小户型产品再度升温，尤其是40~70平方米的小户型。其中，包括小套婚房。作为首次置业的年轻一族，他们大多积蓄有限，购房预算不高，所以，购买小户型来做婚房的也不在少数。

　　而对于经济收入相对较好的适婚人群，他们则将婚房面积的要求普遍定位在90平方米左右的中小套型。因此，主力户型为90平方米左右、交通便利、公共设施相对齐备的小区将是放开限购的受益者。

　　永恒集团总裁助理姚卫峰告诉记者，永恒理想世界目前二期所推房源均为刚需两房，交通优势和教育优势明显。“小区配有10万平方米的商业配套，业主可在家门口实现购物需求，这些都是年轻人非常看重的。也正是基于产品与刚需诉求的契合，销售应该会非常好。”

　　姚卫峰认为，除了便捷的交通条件和完善的生活配套外，永恒理想世界还全面覆盖无线WIFI，同时，力求打造郑州第一个人文雕塑社区，设计有司马光砸缸、孔融让梨等教育主题塑像，为业主孩子营造良好的传统文化氛围。“面积都在90平方米左右，非常符合刚需需求，销售好的时候，一天能卖五六套。”

　　不管是限购期还是非限购期，学区房永远是市场里的“贵妇人”。即使价格比同地段房源高出不少，仍然一房难求。放开限购后，受益的当数学区房无疑。不少怀揣着“名校梦”的家长自然更是乐此不疲。但由于不少购买学区房的市民已拥有一两套或者多套房产，经常被限购政策误伤。虽然现在已步入“开学季”，但不少未雨绸缪的家长，在解限后，立刻把目光盯向“学区房”。

　　21世纪不动产郑州区域执行总经理王川告诉记者，监测显示，“解限”后，市区内投资型小户型的需求上涨20%。值得一提的是，外来置业率上涨近30%，与以往外来置业概念不同的是，此次显现的是不在郑州居住的外地人单纯在郑州置业。

　　“解限”止不住低迷态势?就看“金九银十”

　　8月以来，各地新房市场成交势头出现好转。中原集团研究中心监测的全国40个重点城市数据显示，8月1日至17日新建住宅成交面积较7月同期上升6.8%。具体来看，一线、二线及三四线城市分别上升11.4%、10.9%、3.2%。东方证券地产小组监测的周度数据也显示出销售情况略有好转，其监测的52大城市，上周新房销售周环比微增1%。而限购放松的城市表现更佳，根据东方证券观察，35个限购放松城市上周整体成交量环比增加2%，而前一周为下跌8%。

　　值得一提的是，作为限购政策松动的宁波，成为8月以来新房成交大幅放量的城市。数据显示，宁波8月1日至17日的成交面积较7月同期大增超过七成。中原集团分析师认为，除限购松动外，项目降价或低价入市也为成交起到了促进作用。

　　而记者走访了解到，为了搭上“解限”这趟车，郑州很多房产开发企业都赶在8月推出新盘，集中释放的这一批新项目也从另一方面刺激了楼市。

　　在全国70个大中城市中，有40多个城市先后出台了限购政策，其中有31个城市已经或明或暗放松限购，不过仅温州、厦门两个城市房价环比没有下跌，取消限购城市表现分化。CREIS中指数据显示，2014年7月主要城市住宅成交止降小幅回升，监测的42个主要城市累计成交面积环比上涨9.6%，同比下降12.2%。

　　在整体成交好转的情况下，即使是部分未放松限购的城市，成交也出现明显回暖。根据8月1日至17日新房成交量与7月同期对比来看，成交上升超过三成的重点城市包括长春、杭州、福州、南京、青岛、佛山、宁波、北京、珠海，这些城市中既有放松限购政策的城市，也包括未放松限购的南京、珠海、北京等。

　　虽然成交总体出现改善，但相较当年限购令出台给市场成交造成的“急冻”相比，如今市场复苏依然缓慢。市场人士普遍认为，对购房实力、购房成本等因素影响更大的限贷，将成为下一阶段政策调整的主要方向。

　　中国指数研究院观点也认为，虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的需求，但由于各地并未放松差别化信贷政策力度，且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松，楼市低迷态势短期难以扭转。

　　记者了解到，大部分的项目销售中心都没有针对“取消限购”一事大做文章，他们更关心的是，银行何时能放松限贷，这样一来，能有充分的理由吸引更多的客户，毕竟全款买房的人是少数。限购取消后会有一段时间的政策效果窗口期，观察市场走势是否向好，重要窗口期就在今年的“金九银十”。“我们已经调整好销售计划，回笼资金是下半年的任务和考核目标。”一位房地产商称。