上海“轨交房”进入“理性增值”期
数据来源：中原地产市场研究部、网上房地产（截至8月17日）
□地产评论员 蔡琦雯
近日，多条新轨交线路迎来新“动作”，然而笔者走访发现，轨交的利好虽然仍对一些区域的楼市成交有所助力，但总体来看，却呈现出冷热不均的态势。有业内人士认为，虽然轨交对一个楼盘仍然很重要，但“靠近地铁”已经难以成为撑起一个楼盘成交的全部理由。
三线利好
轨交成区域“卖点”
上周末，笔者来到宝山上海大学附近的某项目，该项目紧邻规划中的轨交15号线锦秋路站。项目现场购房者颇多，较为拥挤，目测有15组家庭前来看房。据售楼员介绍，自轨交15号线环评公示的消息传出后至今，一个多月的时间里平均每天要接待约10组购房者，周末甚至更多。“在今年的市场形势下，这还是比较令人意外的。”该售楼员补充道。
除宝山外，在闵行、浦东的一些板块，无论新房还是二手房市场，都将近期轨交规划的一系列动作当做一大“卖点”。
闵行吴泾某楼盘售楼员表示：“目前离项目最近的只有轨交5号线，但是还需要乘坐公交约20分钟才能到达，然而轨交15号线公示出来后显示，项目步行至最近的站点仅需要15分钟左右，所以我们现在也成了‘双轨交房’了，来看房的人也有增多趋势。”
周浦某中介告诉笔者，早在今年初，轨交18号线将“通过”的消息传出之后，周浦区域的二手房挂牌价格便“闻声而涨”。现在对比来看，半年左右的时间，周浦的二手房挂牌价格上涨了2成左右。
事实上，这几条轨交线路的相关消息，早在去年市场便已有所揣度。而从今年，特别是近期以来，可以明显地感觉到，在楼市表现并不理想的情况下，轨交的新“动作”在一定程度上提升了开发商和二手房东的心理预期。
冷热不均
轨交吸引力下降？
虽然轨交规划仍被视作楼市的一大利好，但从受规划利好影响较大的几个区域近期的成交状况来看，却显示出明显的“冷热不均”。
上海中原地产研究咨询部数据显示，从周边二手房价格涨幅来看，对比今年全市二手房价格同比9.8%的涨幅而言，航头、洋泾、东外滩板块受利好影响明显，与去年同期相比成交均价上涨了两成以上，分别为23.8%、23.6%和20.3%。
对此，中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，航头、洋泾和东外滩均属于传统意义上的“外围板块”，交通并不便利。新的轨交规划可以说补齐了区域的短板，因此对其成交状况影响较大。
然而规划中的轨交15号线闵行紫竹园区站，虽然同属“外围板块”，但轨交规划的影响在这里却是另一番景象。
上周五，笔者来到闵行紫竹园区附近某项目，但是来现场看房的客户比较少。据了解，虽然项目将于10月前后加推，但是目前的认筹状况却比较一般。据项目售楼员介绍，虽然轨交的规划算是一个利好，但却无法弥补项目在其他配套方面的空白。比如其周边虽然有不错的教育资源，但项目的对口小学却在吴泾镇上，距离较远。再加上今年楼市整体环境不理想，因此成交状况一般。
类似的情况也出现在浦东碧云板块。德佑地产碧云三店店员表示，碧云目前主要以高端别墅和学区公寓为主，价格较高。而区域内的购房者出行普遍选择开车，对轨道交通的依赖并不严重。而从近期一些购房者反映的情况来看，轨道交通站点要是离别墅太近，反而会影响小区的环境。
理性入市
轨交房不再“包打天下”
事实上，就在去年，轨交利好还曾带给区域楼市明显的提振作用。去年10月16日，轨道交通11号线花桥段开通试运营。线路开通后的一个月里，补齐了交通短板的昆山花桥楼市“疯狂”成交，房价平均涨幅在30%以上，更有个别项目价格翻了一番。
不到一年的时间，“地铁一响，黄金万两”的置业规律在上海何以渐行渐远？
德佑地产研究总监陆骑麟表示，昆山花桥的优势在于不限购，而轨交的通车意味着，从交通成本上来看，花桥正式被划入了上海生活圈。因此可以吸引大量在沪没有购房资格的购房者。而从现在的情况来看，上海的轨道交通覆盖率越来越高，一条轨道交通的规划已经难以对区域造成决定性的影响。
除轨交的“密度”越来越大外，也有业内人士认为，今年楼市的大环境不佳，也是当下“轨交房”热度下降的重要原因。
知名房产专家蔡为民指出，如今轨交对房价的影响已经有所改变，轨交线路的辐射效应明显降低。这主要跟今年以来上海楼市的大环境有关。“今年楼市成交表现并不理想，”蔡为民表示，“在这种情况下，轨交规划并非不再是‘利好’，只不过对于某些区域，难以起到‘雪中送炭’的作用。”
宋会雍也表示，今年以来整体楼市走势堪忧，板块楼市发展依然脱离不了整体楼市走势，如果整体大环境不好，那么有着利好影响的轨道交通对楼市刺激作用也十分有限。
然而，蔡为民同时指出，“轨交房”的时代并未过去。“一些远郊板块仍需主要依托轨道交通来激励人口导入，刺激楼市发展，只是在当下，买家对未来走势比较迷茫的情况下，置业步伐有所放缓。”蔡为民补充道。
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轨交15号线
7月8日，“串联”市区西部5个区的轨交15号线启动环评公示，据规划将于明年动工，该线路起于宝山区锦秋路站，至紫竹高新园区，途经宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行5个行政区。
轨交14号线
8月10日，轨交14号线走完环评程序，按预计工期，有望于2020年底通车运行。该线路为东西走向，由嘉定封浜至浦东金桥，途经嘉定区、普陀区、静安区、黄浦区、浦东新区，横贯上海东西五区。
轨交18号线
8月13日，轨交18号线一期启动第二次环评公示，一期工程计划2020年建成通车，该线路贯穿南北，途经宝山、杨浦、浦东新区3个区，自北向南经过的主要区域有五角场、杨浦滨江、龙阳路交通枢纽、周浦镇、航头镇等。值得注意的是，18号线一期工程首次披露远期还将向北延伸5站，进一步方便宝山居民出行。
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