铁路存量地块将入市变现
8月11日，一份国办发〔2014〕37号文件悄然出现在中央人民政府的网站上。这份名为《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，落实和细化了2013年底33号文件中关于“支持铁路车站及线路用地综合开发”的部分，对铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策提出三项原则：支持铁路建设与新型城镇化相结合；政府引导与市场自主开发相结合；盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合。
通俗地说，意见给铁路土地开发带来实质性重大突破，铁路土地综合开发被列为铁路资产经营的重中之重，新政将让“以地养路”变成现实。而对于楼市来说，则是多了新的土地来源。
浙江省铁路发展集团一位高层向钱江晚报记者透露：“高铁建设借了政府很多钱，盘活存量土地将成为一个变现来源，减轻一部分的偿还压力。浙江省的具体执行政策正在研究中，个别地块已经先行进入规划设计阶段。”
铁路“土地变现”
将成现实
今年6月18日下午，位于杭州市西湖区宣杭铁路三墩段沿线的通济北路石材加工区， 2万平方米的违法建筑正式开始拆除。这些营利性违建由于多层转包，有的主体内多达几十个租赁人，利益关系错综复杂。违建拆除后，西湖区积极与上海铁路局杭州办事处等相关部门沟通协调，明确违建拆除后土地利用事宜，防止拆后再次发生违建现象。
这是铁路用地违规建设的一个缩影，钱江晚报记者从国土相关部门了解到，由于原先的铁路用地建设经营不受政府规划约束和监管，违规建设成为仓储物流或其他用途的情况时有发生。国土资源部门只有在事后监察发现时才能对其进行拆除。
37号文件则进一步明确“支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地，鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，促进铁路建设投资等主体对新建站场及毗邻地区实施土地综合开发”。这意味着以前只能用于生产经营的铁路用地，将实现地上地下空间综合利用，譬如建设较高楼层，底层用于生产经营，上层用于开发作商业用途。而原先违法建设进行营利的铁路用地不仅会有一个合法的营利渠道，而且营利的方式会更加多元化。
操作细节
亟待进一步明确
杭州市国土局和浙江省铁路发展集团两个方面传来的消息均确认，未来很长一段时间内，目前杭州市可以被盘活利用的铁路用地不会再有增量，仅会就现有的土地进行操作。因此37号文件对于目前杭州市最具有操作性的条款，当属“盘活现有铁路用地推动土地综合开发”。但如何盘活，显然是一个新课题。
37号文件指出，“铁路运输企业依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可依法采取协议方式办理用地手续。经国家授权经营的土地，铁路运输企业在使用年限内可依法作价出资（入股）、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。”
对于一块存量土地，以多少的价格出资（入股）？价格如何评估？容积率如何定？划拨用地用途如何改变？土地规划如何调整？这些直接关系到开发操作流程和土地价值的因素，目前尚未可知。
记者从浙江省铁路发展集团了解到，对于国务院出台的这一意见，浙江省将如何实施尚未明确细则。一位负责人告诉记者：“去年年底，国务院发布33号文件以后，我们对存量土地如何综合经营开发高度重视，对于文件中提到的作价出资（入股）、租赁及转让的操作细则，还没有一个人能下定论。具体方案正在研究中，最快个把月能够出台。”
杭州市国土资源局相关人员也表示，尚未接到正式下发的37号文件，实施细节也并不了解。
尽管不确定的细节诸多，但仍有一些明文条例值得玩味。譬如对土地的规划有了前置的要求，“政府供应既有铁路站场开发范围内的用地，应将综合开发的规划要求和铁路建设要求一并纳入土地供应的前提条件”。
另外值得一提的是，意见中明确了综合开发用地指标支持政策，规定“铁路建设项目配套安排的土地综合开发所需新增建设用地指标，经省级人民政府严格审核后，暂由国土资源部予以计划单列”。这意味着，新增的铁路项目综合开发土地将不占用各级地方政府指标，属于国土资源部对于这项政策的支持。
部分铁路地块
条件十分优越
铁总囊中到底藏了多少土地？一位不愿意透露姓名的内部人士告诉钱江晚报记者：“前些年对于铁路用地的规模没有限制，所以铁发展旗下还是有很多非常优质的土地的。它们有些位于沿海地带，有些位于城市交通枢纽，整个浙江省的土地面积有几万亩，至于杭州市的范围内没有仔细测算，初步估计铁路用地可能有五六千亩甚至更多。”
存量的铁路建设用地主要包括：原有的货站、铁路改线后老的客运站、站房设施、废弃的铁路线路等。随着城镇化建设的进度加速和高铁建设的高速发展，有些旧站房已不适用铁路发展需要，而就地改造则和城市规划、站房规模要求、功能要求都不相符。如果将这些土地进行综合开发利用，合理设计，将会创造很高的利用价值。
以杭州市为例，杭州市火车东站去年7月1日才刚刚建成投入使用，建筑面积达百万平方米，属于亚洲最大交通枢纽。始建于2008年的杭州东站总用地面积约40万平方米，但当时划拨的土地数字并不仅限于此。其中部分并未纳入到火车东站建设的土地即为铁路用地，这部分土地位置优越但却处于闲置状态。一位开发商向铁江晚报透露，他们看上了浙江铁发集团旗下一块约50亩的土地，这块土地位于火车东站附近，位置十分优越，“现在就等操作细则出来”。
另据了解，一块位于城西的铁路用地也已经进入了规划设计阶段。长期关注土地市场的某基金公司负责人王旭飞表示：“杭州的房地产市场目前正处于低迷时期，虽然目前细则还没有出来，但预计铁路用地进行综合开发会有明显的价格优势，而基金手上有大量的现金，所以对于这样价廉物美的地块我们会重点关注。”
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