二手房交易如何认定卖家购房时点

二手房交易中，卖方持有交易的普通房产满五年、且是其唯一生活住房，可以在转让该房产时免征营业税和个人所得税。在实务中，对于普通住宅的界定标准较少有歧义，而对于持有时间满五年，却有不少的争议。

张先生2014年6月时想把自己家庭唯一的普通住房出售后换一套大一点的房子，但他拿着房产证、买房时的契税凭证、房产买卖合同去交易中心办理交割手续时，发现这三个资料上的时间存在差异。房产证上的日期是2009年7月，契税税单上的日期是2009年5月份，而与房产商的房屋买卖协议签约日期为2009年3月，并当期支付了部分房款。根据《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税〔2011〕12号文件规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，需全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。因此，如果张先生这次交易的普通住宅不满5年，需要按照卖出价（评估价）全额缴纳5%的营业税及附加税，同时，还需要缴纳1%的个人所得税，因此，满5年的时点就决定了他这次出售房产的行为是否有营业税和个人所得税的纳税义务。他很疑惑，按照现有的资料，他的满五年的时间点应该是几月份？

从营业税纳税时点而言，原则上是上家的房地产商缴纳营业税的纳税时点，就是本次张先生是否满5年的起算时点。因为从法理而言，同一笔交易的同一个税种不应该有两个纳税时点。因此，张先生若需要缴纳营业税的起算时点原则上应该为2009年3月，然而实务中的税法并非是这样规定的。

按照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》国税发号的规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。而张先生的房产证和契税完税证明上的日期不一致的话，《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》国税发号又做了进一步的规定：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。看到这里，读者应该很清楚张先生的出售的家庭唯一的普通住宅，满5年的时点是契税税单上的日期——2009年5月，而不是以房产证上的2009年7月作为满5年的时点。

这是目前税法的规定，但是笔者对此还是表示疑惑的：契税完税证明上的完税日期只代表纳税人什么时候缴纳了契税，而契税的纳税义务发生时间其实是契税完税证明上注明的税款所属期，而这二者经常是不一致的。原则上来说，契税应该在其税款所属期缴纳，纳税人晚缴了，应该对其处以滞纳金，而不是把纳税义务发生时间改变成其实际完税时点。而以契税实际完税时点作为房产交易的完成时点，就更令人无法理解了。此其一。

其二，以房产证上注明的权属日期作为房产交易完成的时点就更匪夷所思了。房产证的取得只代表产权人合法持有该资产，并不能证明房产交易的实际时点。而且，在实务中，由于房地产商的原因，房产证的取得时间会远远晚于实际的房产交易时间，因此，以证明权属的产权证办出时间作为购买房产的时间，的确有其不合理的地方。

当然个人所得税的计算时点与营业税面临同样问题。从税收法理而言，二手房交易的营业税起算时点应该以张先生买进该房产时房地产商缴纳营业税的纳税义务发生时间为时点。由于张先生是向房地产商购买的一手房，因此此案例中，个人所得税的纳税起算时点，也应该与营业税时点相同。若张先生当时购入的也是二手房，则以上家出售房产时个人所得税的纳税义务发生时间为起算时点。

个人转让二手住宅，我总结了一个比较简单的口诀，可以方便大家记忆：

营业税：

不满五年全额交：持有不满五年，需按成交价（市场评估价）全额缴纳营业税

自建住房全额交：个人自己建造的住宅转让，需按成交价（市场评估价）全额缴纳营业税

普通满五不用交：持有满五年的普通住宅免征营业税

非普满五差额交：持有满五年的非普通住宅按照成交价（市场评估价）减去买入价的差价缴纳5%的营业税

个人所得税：

满五唯一不用交：个人转让持有满五年且是家庭唯一的生活用房，免征个人所得税

普通全额百分一：个人转让持有不满五年或非家庭唯一生活用房的普通住宅，按照成交价（市场评估价）1%征收个人所得税

非普全额百分二：个人转让持有不满五年或非家庭唯一生活用房的非普通住宅，按照成交价（市场评估价）2%征收个人所得税

亦或差额交两成：除了以上按照成交价的一定比例征收个人所得税的方式以外，还可以按以下方法征税：[成交价（市场评估价）—财产原值—合理费用]×20%

暂免土增和印花：个人转让二手住宅，暂免征收土地增值税和印花税

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