楼市“日光盘”再现不代表市场转暖

　　上周末，很多地产记者都反映自己的微信朋友圈被“日光盘”刷屏了。在北京，一个位于西三环外的高端项目，号称“开盘五小时认购达到95%”；另一家位于密云古北水镇附近的度假项目则号称“秒光”，其对外的宣传材料称“现场每分钟实现近4套的成交量”。

　　在本轮限购“松绑大潮”中，北京并不在列，所以在市场没有受到外因干涉的情况下，“日光盘”集中出现能说明什么？

　　“日光盘”的出现有几类原因。以往最常见的是在房价涨幅过大时期，消费者对市场预期表示担忧，从而造成阶段性供不应求，一旦有项目入市便受到市场热捧，从而出现“日光盘”。但就8月18日国家统计局刚刚公布的7月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，7月份全国楼市继续下行，新建商品住宅价格环比下跌城市增至64个，创下历史新高。而并未对限购政策进行调整的北上广深四个一线城市则呈现全线降价。因此，供不应求的理由并不成立。

　　应该说，当前楼市仍处在相对稳定时期，小范围出现热卖，不外乎是部分开发商推出明显低于周边房价的部分房源以价格洼地吸引客源，如8月17日开盘的北京亦庄某项目，以每平方米9800元的价格制造了区域低价，并号称“2小时、5.5亿元、450套的开盘佳绩，刷新区域成交记录”。或者是根据蓄客情况刻意调整去化节奏，以缩小供应量换取阶段性的高去化率，人为制造少量房源供不应求的局面，以北京东五环外某项目为例，近期推出了50套精装特价现房，自然轻松实现“日光”。

　　可以看出，只要以少量推盘的策略，打造“日光”的现象并不难，因此这类热卖不过是开发商的营销小游戏，并不具有充分的市场参考价值，也并不应该影响消费者对于后市的判断。更何况，“日光”本身的真伪也存在一定问题。此前，就有多个号称“日光”的项目在开盘过后数月都没有实现全部网签，如果北京市住房城乡建设委员会网站的网签资料是最权威的市场数据，那么很快，我们就将知道哪些项目是自娱自乐的欺诈行为了。

　　从目前的统计来看，46个限购城市中已有30多个通过各种形式放松了限购，甚至还有部分城市通过契税优惠、落户政策等方式对楼市进行了直接或间接的“托举”，但从上述7月的数据来看，市场不仅远远没有进入存量去化的理想速度，而且部分城市的市场滞销情况反而持续加重，供大于求的基本面并未发生扭转。

　　因此，上述的“日光盘”等营销事件至多反映的是开发商在对市场进行一些试探和摸底，相比于前半年的活跃程度有所提升。未来，随着各地限购政策的放开，不排除半年来积存的有效需求进入心理敏感期，在一些营销事件的刺激下实现小范围释放。在接下来的传统营销旺季，需要开发商考虑的仍将是如何顺势而为、尝试通过各类营销策略撬动市场。

　　▉本刊评论员 童亦弟

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