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白云新城成广州房价黑马部分楼盘均价超4万/平

https://www.biud.com.cn 2014年08月22日14:41 家居装修知识网

　　本版文/张秀钦本版插图、地图制作/兰兰

　　当广州地铁线越来越多，交通越来越便利，原先一些所谓的“郊区”，心理距离也慢慢向市中心靠近。到目前为止，广州房价较高的还是越秀区、珠江新城这些“非常核心区”。但在广州三环，已有个别区域的房价发生了突破性发展，例如白云新城，当年开发商就认为该区域可媲美珠江新城，部分楼盘的销售均价已超过4万元/平方米，所以说，作为房价黑马，三环绝对不能小瞧。

　　更不能小瞧的是，番禺及黄埔都是广州是“楼市重镇”，其成交量及成交价，直接影响广州全市成交情况的走向。

　　A黑马中的黑马：白云新城

　　2010年，广州举办亚运。当人们将目光投向因亚运会而最为受益的珠江新城时，2010年年底，白云新城土地出让却猛然显露黑马本色，在众多开发商的竞争下，广州首次出现楼面地价超2万元/平方米的“地王”，远远超越珠江新城。而当年出让的荔湾黄沙大道“靓地”，楼面地价也不过1.7万元/平方米。

　　当时就有广州业内人士预测：根据地价占楼价40%定律，未来白云新城这一块的房价有可能达到4万元/平方米。那时，白云新城附近楼盘的售价在1.3万-2万元/平方米之间，4万元/平方米的售价看起来有点遥不可及。

　　现在楼价卖4万元/平方米在白云新城早成了事实。在“地王”建起来的保利云禧，目前售价在4.3万元/平方米左右；同样是在高价地上建起来的中海云麓公馆，售价约4万元/平方米。网易房产的监控数据显示，保利云禧7月31日成交的一套单位，价格接近5万元/平方米。处于白云新城内的凯云新世界，目前售价在3.5万-4万元/平方米之间。如果说这些楼盘价格在白云新城处于顶尖水平，那么相对“实惠”的岭南新世界、万科峯境，其售价也超过了2万元/平方米。

　　白云新城能成为广州房价黑马中的黑马，并非无迹可寻，2009年，万达将其进驻广州的第一个落脚点选在了白云新城；2010年，广州市政府批准了白云新城控制性详细规划；同年，广州地铁2号线和3号线北延段开通，白云新城成为两条地铁线的交汇点。在规划、交通及知名开发商进驻的合力推动之下，白云新城成为众多广州开发商争抢的目标。

　　白云新城这匹黑马到底有多“黑”？岭南新世界就很有代表性，2004年，该楼盘的洋房售价为3500元/平方米，到了2009年均价突破万元大关，2010年售价则冲上1.5万元/平方米水平，2011年“锦云峰”组团售价为1.5万-2万元/平方米，2012年售价达2.5万元/平方米。如今，楼盘高层洋房的售价为2.8万-2.9万元/平方米。

　　B番禺、萝岗有望再度震惊市场

　　合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云在近期举行的一个论坛上说，与去年下半年相比，今年上半年广州房价呈下降趋势，其中番禺华南板块有50%的指标大盘在降价，降幅接近两三成，萝岗区域全部在售楼盘都在降价，降幅在10%-15%之间。

　　在日前举行的新闻发布会上，高力国际研究及咨询部董事陈厚桥同样表示，今年番禺住宅价格下降带动了公寓价格的下降；而萝岗则相反，是公寓降价推动了住宅的降价。无论谁带动谁，最终的结果都是价格在下降。

　　确实，今年番禺、萝岗的房价都不太好看——都出现了下滑。广州市国土房管局的数据显示，今年1-7月份，广州原十区中只有两个区的房价同比下滑，其中一个区就是萝岗。

　　番禺、萝岗今年房价的下跌，一方面原因是大市销售不好；另一方面是两个区域的供应量太大。

　　不过，在业内人士看来，番禺、萝岗房价今年下跌，只是暂时蛰伏而已，等待楼市“冬天”过去，两个区域的房价还会再度起来。

　　业内人士的这种看法不无道理，因为在过去几年里，番禺、萝岗的房价都有非常抢眼的表现。番禺房价从2009年的8090元/平方米一直上升到现在的26298元/平方米，已经实现翻番。而在过去的10年，番禺房价平均上涨了将近5倍，跑赢广州全市平均水平。萝岗同样如此，2011年萝岗板块均价仅为9909元/平方米，到2012年时已经升至13944元/平方米，至今年1-7月份，萝岗板块的均价已经升至15995元/平方米。短短3年时间，萝岗的房价涨幅超过六成，同样高于全市均价涨幅。

　　此外，萝岗一些楼盘价格已经出现反弹势头。7月中旬，位于萝岗的公寓项目壹品E·PARK首次发售，均价1.3万元/平方米。7月下旬楼盘加推一批单位，售价在1.4万-1.5万元/平方米之间，比起开售时的均价提升了超过7个百分点。而在7月上旬，大壮国际广场的公寓首次发售，其平层公寓的均价是9000元/平方米、LOFT公寓均价1.3万元/平方米。7月下旬，大壮国际广场二期公寓发售，LOFT公寓均价不变，但是平层公寓均价则升至1.15万元/平方米，比首发售上升了2500元/平方米，升幅达28%。首发时，其部分平层公寓单价低至“7字头”，二期所有平层公寓单价都在万元以上，最低价单位在各种折扣之后，是10269元/平方米。

　　在今年1月份的土地拍卖中，萝岗所在的黄埔出现了楼面地价超过1.7万元/平方米的“地王”，番禺出现了超过1.8万元/平方米的“地王”。今年黄埔、萝岗合并设立新的黄埔区，市场皆认为这对原黄埔、萝岗都是利好的消息，萝岗由此也进入广州市中心行列，开发商、买家看好萝岗是自然的事情；而番禺“地王”的拍出，证明开发商对该区域的前景同样充满信心。有开发商表示，从黄埔、番禺“地王”的价格来看，他们将来建成房子出售的价格有望再度震惊市场（黄埔“地王”建成房子出售对萝岗房价也会有拉动作用）。

　　前世今生

　　连接广州主要交通枢纽

　　随着广州城区外扩，广州和珠三角其他城市的联系日益密切、交通频繁，原先的环城高速缓解城区交通压力、分流车辆日益吃力，增建绕城高速的必要性日益显现。与此同时，广州机场的外迁，高铁站的选址番禺，也要求有高速将其连接起来，为这些交通枢纽开辟最便捷的通道。

　　2001年，绕城高速的北二环正式建成通车；西二环在2006年、2007年北段和南段建成通车；2008年，东二环正式通车；2010年，南二环正式通车。至此，广州周边形成一个完整的绕城高速公路网络。

　　该环线开通之后，广佛之间的往返更加便利，包括广州、佛山甚至粤西的居民前往白云国际机场、南沙港以及广州南站也更加便利。

　　环线概况

　　绕城高速：

　　拉近珠三角城市距离

　　广州绕城高速公路，又称“珠二环”高速公路，国家高速G1501，地处珠江三角洲经济区的中部，位于广州的外围，经过广州市的白云、黄埔、南沙、番禺、花都，佛山市的顺德区、南海区和三水区，将以广州为中心放射出去的多条高速公路、国道和省道干线衔接起来，具有分流经过广州城区的大量过境交通及加强周围城市群联系的重要功能。“珠二环”总里程195公里，分为北二环、西二环、南二环和东二环四段建设。

　　北二环西起广州市白云区江高镇聚龙村，与广清高速公路相接，东止于萝岗火村，与广深高速公路相连，全线主要位于广州市白云区境内，途经江高、人和、太和等镇，及天河区柯木塱村和省龙洞林场、黄陂果园场等地，路线全长为42.525公里。

　　西二环位于中国广东省广州市和佛山市境内，为广州绕城高速公路的茅山至九江段，工程于2004年12月动工。北段东起江高镇茅山村，与北二环高速和广清高速相连，往西经广州市花都区西南部，佛山市三水区、南海区，止于南海区狮山镇小塘附近的广三高速。北段全长42.087公里。

　　南二环起于广州番禺东涌镇，与已建成的京珠高速公路广珠北段相接；终于佛山南海区九江镇，与已建成的西二环南段相接。路线全长约49.33公里，沿东西向延伸经广州番禺、南沙的东涌镇、鱼窝头镇、灵山镇、榄核镇，佛山的伦教、勒流、大良、杏坛、龙江。

　　东二环是京珠国道主干线广州绕城公路东段和珠江三角洲经济区环形高速公路东段线，工程起于萝岗区火村，与北二环高速公路及广深高速公路相接，经笔村、黄埔区庙头村，在菠萝庙船厂北侧跨越珠江主航道至番禺区化龙镇草堂村，终点与广珠东线高速公路及广明高速公路相接，项目总投资41.15亿元，路线全长18.694公里。

　　三环外：

　　一切皆有可能

　　南沙，国家级新区；增城，撤市设区，2017年将开启双地铁时代；花都，2015年地铁9号线有望开通，并与三号线北延段在高增站换乘，与广州中心城区形成一小时生活圈……对于三环外的区域来说，目前房价还在7000多元至1.1万元/平方米之间，在广州房价世界里还属于草根阶层。但对于这些区域来说，规划利好不断，一切皆有可能。

　　a空间无限的区域：南沙

　　和番禺、萝岗一样，南沙也是今年房价下降比较明显的区域之一。合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云提到，相比去年年底，南沙今年上半年近半在售大型楼盘都在降价，降幅在两三成。

　　对于南沙房价的下滑，除了大市的原因，还有就是自贸区的踏空。

　　即使如此，对很多人来说，南沙依然是空间无限的区域。毕竟，这里是全国少有的国家级新区。陈厚桥在展望广州各区时提到，长期看好（8-10年）南沙，虽然陈厚桥看好的是商业地产，但其看好商业地产的因素中，物业所在区域的产值、龙头企业、产业集群、政府规划、政策及税收优惠、产业扶持措施、土地资源以及基础设施建设这些对住宅物业同样也有拉动作用。

　　2012年年底，南沙国际级新区确定后，位于南沙的大盘碧桂园天玺湾开售，当时就有买家表示，在广州众多区域中，没有一个区域与南沙媲比，珠江新城也不行。能和南沙进行比较的，就只有深圳的前海，华南地区未来房价最高的地方，一个是前海，另外一个就是南沙。该买家还非常肯定地说，未来珠江新城的房价也会被南沙抛在后面。

　　到目前为止，南沙的房价和珠江新城还隔了一个海珠、番禺的距离，但因为有国家级新区的存在，谁都不会否认该区域房价有无限空间。

　　b正在冒头：增城

　　2017年，增城将开启双地铁时代。

　　地铁对城市的推动力有多大？在今年早些时候举办的一个论坛上，国内轨道交通行业资深专家莫庭斌给出了一个令人惊讶的答案：广州地铁1号线开通后，天河城的营业总额增加了20%。地铁的推动力当然不只限于对一个商业广场的推动。2006年，连通至番禺广场的地铁3号线全新通车，2007年，番禺房价从此前的4996元/平方米上升至7134元/平方米，地铁3号线的开通，使番禺从“遥远的郊区”逐渐成为白领、金领们置业的首选地，番禺也跃身成为广州楼市成交大户，稳坐广州原十区成交冠军宝座。

　　2017年，地铁13号线、21号线将会建成，增城将开启“双地铁时代”。业内人士认为，供应充足、目前仍处于价格洼地的增城，将会成为广州人下一个置业热区。其实多年来，增城都是广州人置业的热区，新塘区域的大盘，来自广州市区工作的买家占了绝大多数。而增城的供应量、成交量也一直稳居广州前列，成为广州楼市供应、成交大户。

　　增城楼市对广州市区买家的吸引力，就在于价格的实惠。今年1-7月份，增城一手房价也就“8字头”，与其相邻的东圃一带的房价，也接近3万元/平方米。增城房价的实惠，一方面是增城之前房价一直较低；另一方面，限价政策也导致了增城开发商想提价也没有办法。

　　但现在，增城房价也开始冒头。网易房产的监控数据显示，2013年12月，增城网签面积前十的楼盘中，只有一个楼盘的网签均价过万元；今年6月，网签面积前十的楼盘中，均价过万元的楼盘竟然有7个。

　　增城方面的冒头，有限价松绑的原因，此外还有增城撤市设区的利好刺激。增城的撤市设区，一方面让增城融入广州，在买家觉得在增城买房也是在广州买房；另一方面，增城也会在市政投入方面得益，至少像增城和广州中心城区之间的交通，以后会愈加便利。

　　多年前，市场就在猜测增城会否成为下一个番禺，出现下一个华南板块。在增城撤市设区、开通地铁之后，有业内人士表示，增城房价向萝岗、番禺靠拢是大概率的事情。

　　c下一个楼市重镇：花都、从化

　　花都、从化也曾吸引过广州众多知名开发商的进驻，也曾吸引过众多广州市区买家前往，但与番禺、萝岗甚至南沙相比，花都、从化尚算不上广州楼市重镇，虽然花都、从化的成交量都不算少。

　　花都、从化未能成为广州楼市重镇的重要原因，就是交通不便。这种状况估计很快就会有所改善，未来一两年，地铁9号线、14号线均有望通车，届时从花都、从化到广州核心区只要1小时左右的时间。花都、从化远的概念将会发生改变，甚至有望像当年地铁3号线开通为番禺带来大量广州买家一样，为花都、从化带来大量广州市区的买家。确实，1小时的车程，“7字头”和刚过万元的房价，良好的绿化环境，对于那些刚需买家来说，还是有较大吸引力的。