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N+1户型验收未通过成违建多了间房却没了房产证

https://www.biud.com.cn 2014年08月22日14:46 家居装修知识网

　　“艰难买房为刚需，家无产权怎安居”，这是悬挂在广州市天河区珠村东环路附近的翠屏富通雅苑小区内的维权竖幅。近一个月以来，在这里入住了两年的464户业主通过各种方式来公开表达自己的诉求。他们购买的房子动辄百万元，却因开发商擅改房屋规划，封闭阳台、花池，部分绿化占用规划路等原因，导致业主入住2年多的房子仍然未通过规划验收，不仅房产证没有了影子，而且重金购买的房子还成了“违章建筑”。

　　开发商广州攀达房地产开发公司相关负责人承认，出现这样的问题确实是他们工作失误所致，他提出了拆除业主的墙体等解决方式。然而广州市规划局回应称，翠屏富通雅苑在申请规划验收前，开发商做了擅自封闭阳台等改动房屋规划的违法行为，业主的房子也就不可避免地被定性为擅自违建。根据《广州市城乡规划程序规定》，就算开发商整改，最后小区实际容积率面积跟原规划许可容积率面积相符，还需要经过严格公示，最后要经过城管部门对违建处罚并执行完毕后，规划部门才可以对这个项目进行规划验收。

　　忆当初

　　“百变户型”N+1打动业主

　　冲着开发商赠送面积的诱惑，李小姐当时以均价1.7万多元/平方米的价格在那里购置了房屋，付出了近200万元。她的房子中的阳台可封闭为卧室使用，相当于三房变四房。

　　翠屏富通雅苑小区的业主们最近都显得非常焦虑，为了房产证的事情，他们这大半年忙得不可开交。

　　富通雅苑于2009年底开售，曾因产品N+1户型设计，吸引了不少外地人而畅销。在小区业主提供的当年开发商的销售宣传单上书写着“N+1”户型、“买房送一房”这些内容。

　　对于消费者而言，赠送1间房子的“诱惑”无疑是难以拒绝的。翠屏富通雅苑D栋的李小姐告诉南方日报记者，当时开发商推出的“N+1”之所以广受青睐，其优势是显而易见的。通过赠送面积扩大实际使用空间，实际房屋单价就被摊薄。其次，税费、物管费等费用按建筑面积计算，赠送的面积可以减少居住成本。

　　李小姐当时以均价1.7万多元/平方米的价格购置了房屋，付出了近200万元的高价。为了买房，她借遍了所有的亲戚朋友，还在银行贷下了100余万元的贷款。她得到的好处就是阳台可封闭为卧室使用，相当于三房变四房。买房的业主大多数都在2009年和2010年，他们说当时广州的房价还不算高，而天河区珠村东环路附近还算偏远地带，虽然房价相对于同等位置的高一些，但是冲着开发商赠送面积的诱惑，他们还是义无反顾地选择了在那里买房。

　　可如今

　　房产却成了违章建筑

　　迟迟收不到竣工验收通过消息的业主们，找到了广州市规划局，他们被告知小区还没有经过规划部门验收，就擅自进行改建和加建，他们的房产就变成了彻头彻尾的违建，根本不可能办到房产证，房子还有被罚款和强拆的风险。

　　据业主们统计，整个小区包括5栋楼，总计464户。据业主反映，开发商在他们购房时早就预料到了这种后果，但是一直采取欺骗的手段。

　　2012年1月，开发商在购房合同规定时间内没有拿到建设工程竣工验收备案表的情况下，为避免违约责任，让业主收楼入住，并且以一份“供电部门要求配电房整改导致规划验收延迟”的补充协议书，得到了业主的关于延期交楼的理解。

　　按照购房合同规定，小区在2011年8月交付使用。但是业主迟迟未接到收楼通知，双方沟通后，签订了一份补充协议书。在业主提供的一份2012年1月8日签订的补充协议书中，注明此次延期交楼的原因是，广州市供电部门要求地下室的配电房进行整改，全部调整至地上，从而导致规划验收延迟。开发商广州攀达房地产开发有限公司承诺竣工验收备案表于2012年12月取得。

　　开发商还承诺，愿意在2012年1月11日前收楼的业主，开发商均送收楼大礼包，作为延迟交楼的赔付，包括客厅2匹空调一台、水电费、物业管理费减免至2012年2月29日、价值300元的家居保洁费。

　　按照合同规定，小区在2014年1月办好房产证，但半年过去了，房产证却一直没有动静。直到2013年11月底，迟迟收不到竣工验收通过消息的业主们，找到了广州市规划局，他们被告知建筑物经城乡规划部门进行规划验收后，对房屋进行加建，如搭层、夹层，或改建，如公建部位变房屋专有部位，需办理报建手续，否则涉嫌违建。但是翠屏富通雅苑小区开发商的性质比这个还要恶劣，还没有经过规划部门验收，就擅自进行改建和加建，他们的房产就变成了彻头彻尾的违建，根本不可能办到房产证，房子还有被罚款和强拆的风险。

　　真可恨

　　入住两年要拆墙？

　　“开发商的态度一直非常差，连哄带骗带恐吓，就说拆墙是拿房产证的唯一途径，到时候拿不到房产证就业主自己负责。然而，第一，如何拆，第二，拆除之后是否就能通过验收得到房产证？第三，拆除期间如出现人身财产安全问题由谁负责？第四，拆除之后我们的‘三房’变‘两房’、‘两房’变‘一房’、甚至‘三房’变‘一房’的损失怎么赔偿等等问题，他们从来没有拿出过可行的细则公示出来。”

　　业主马上找到开发商讨要说法，开发商只得承认因为规划验收未通过，房产证还办不下来。如果要办房产证，就得按照规划局要求，拆除工作阳台、花池等违规封闭的部分。因为之前擅自更改规划，他们重金购买的房子成为了违章建筑。

　　在长期与开发商沟通后，业主们最终才拿到一封来自广州规划局天河分局于6月3日发出的关于小区规划验收的复函，复函表明，开发商“擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用，非机动车库面积不足，东南侧台阶，部分绿化占用规划路”，这才导致规划局无法验收楼盘。广州市规划局还指出，“开发商的行为导致面积增加，如按规划许可的报建方案恢复，即拆除违法封闭的部分，我局将依职能办理、核发《建设工程规划验收合格证》”。

　　“但是开发商的态度一直非常差，连哄带骗带恐吓，就说拆墙是拿房产证的唯一途径，到时候拿不到房产证就业主自己负责。但是现在事实很明显了，我们都知道拆墙并不是唯一途径。”业主刘女士气愤地对记者说道。

　　“活人怕拆屋。我们已经入住两年多，老人小孩都在这里，如果真要拆墙导致人身安全，这个责任谁负责？”居住在翠屏富通雅苑的业主们都显得比较气愤。

　　现在，开发商提出“拆除封闭的工作阳台，整改为推拉窗”的方案。但具体的实施方案却始终没有制定出来。

　　住在E栋的业主刘女士对南方日报记者分析说，“第一，如何拆，第二，拆除之后是否就能通过验收得到房产证，第三，拆除期间如出现人身财产安全问题由谁负责，第四，拆除之后我们的‘三房’变‘两房’、‘两房’变‘一房’、甚至‘三房’变‘一房’的损失怎么赔偿等等问题，他们从来没有拿出过可行的细则公示出来。”

　　开发商广州攀达房地产开发有限公司总经理马宁则对南方日报记者解释说，“一些技术上的问题自然有专门的规定在那里，不需要跟业主公示。拆除期间出现的责任当然在我，这个我承认，这也很明确，不需要公示什么”。

　　没办法

　　业主开发商对峙公堂

　　“我们坚持不拆，是认为这不合理也不公平。因为业主没有错，开发商的错怎么能让业主承担。而且如果我们拆了，让开发商用这样的伎俩得逞了，纵容了这种行为，小业主的利益受损了，会有更多的开发商效仿。而且这个案例一判，我们就会成为先例，以后的业主都无法保护到自己了。”

　　在富通雅苑问题完全曝光，并走上法律途径的情况下，业主与开发商始终未取得对等有效的沟通。

　　开发商也曾提出第二套方案，即将部分住宅、大堂、商业等调整为架空层，其建筑面积抵消已违法封闭工作阳台、花池等超出的计容建筑面积。对此，规划局天河分局也于2014年1月给出意见：整改方案涉及第三方利益须进行公示。应向广州市城管部门申报违法建设处理，经罚款并执行完毕后，可重新申请规划验收。

　　业主们前期曾针对开发商给予的态度自发进行过问卷调查。由于时间和精力的问题，目前仅回收了200多份的问卷，还不到小区业主总数的一半。

　　“虽然我们现在还有没有足够的样本和详细的统计结果，但就目前来看，有一点至少在参与调查者中是得到80%~90%的业主的同意：只要政府明确了还有其他途径的情况下我们不愿意拆。”业主张女士向记者提到。

　　有业主通过专业分析认为，广州规划局的复函已经很明确地提出了“可以将该建设工程部分的住宅、大堂、商业等调整为架空层，其建筑面积可以抵消违法封闭工作阳台、花池等超出的计容建筑面积。”

　　然而开发商在对待这个方案的态度上反复无常。“这个方案最开始是开发商向规划局提出来的，后来要罚款、要进行面积冲抵，他就不干了。”多名业主向记者反映。

　　在外地的马宁经理于8月20日接受南方日报记者电话采访，他表示：“这个方案是我提的，我怎么会不同意呢，我今天刚刚向规划局提交了一份这样的方案”。

　　2014年1月，业主起诉开发商，6月份第一次开庭审理，目前在等待一审判决结果。“进行起诉还是开发商自己最先告诉我们的，我们的律师也一直在要求他们提出可行的协调方案，但是他们就一直拖。”业主张女士告诉记者。

　　“我们坚持不拆，是认为这是不合理也是不公平的。因为业主没有错，开发商的错怎么能让业主承担。而且如果我们拆了，让开发商用这样的伎俩得逞了，纵容了这种行为，小业主的利益受损了，会有更多的开发商效仿。而且这个案例一判，我们就会成为先例，以后的业主都无法保护到自己了。”业主陈女士及多名业主均向记者表达了他们的坚持。

　　据记者了解，也有少数业主表示愿意拆除，“至少可能拿到房产证。我知道我是鱼肉，我只能被刀俎，我已经明确了我是鱼肉的地位。”

　　■最新进展

　　开发商为“规避风险”故意拖延时间以便进行资金转移？

　　业主联名请求政府尽快出面解决

　　记者在业主们手里看到一份《关于恳请解决翠屏富通雅苑房产证问题的请愿书》，附件有近300户业主的签字和指印，“我们希望政府部门能够成立一个专门的工作小组，来牵头组织各个部门，比如规划局、国土局、房管局等，专门对我们这个小区的情况进行特案特办，找到一个三方利益的平衡点。”业主张女士向记者阐述请愿书的意愿。

　　另外，业主陈女士向记者提及一个解决方案，“先补一部分面积，也是没补够，但是先把房产证给业主，剩下的面积规划局再去跟开发商协商追回。这是曾经有过的处理先例。”

　　这份请愿书于今年8月初递交到珠吉街道办事处，目前正处在60个工作日的等待时间。“时间太长了，我们有的业主在8月13日那天又向规划局再次表达了我们的诉求，说明了业主不能拆的实际困难，希望规划局能帮助业主通过不拆解决房产证的问题。”规划局答应在一个星期之内给予业主们回复，但直到发稿当日还没有信息反馈回来。

　　业主提及广州珠岛花园房产证纠纷引起的重大信访事件给他们提供了一个可行的途径，他们希望能通过政府来督促开发商为自己的错误负责，尽快给业主一个交代。

　　目前，广州市规划局天河分局还没有官方的受理情况公示出来。

　　业主们反映，开发商很可能在收到规划局复函后就开始“规避风险”。曾经有业主代表到工商管理局查询，发现广州市攀达房地产开发有限公司的注册资本从签约时的60000万元变为现在的10000万元，法定代表人由“杨成”变更为现在的“赵伟平”。

　　在开发商协商人员方面，一直以来就只有自称为总经理的马宁以及他的助理在与业主交流，“负责富通雅苑的确实只有我和我的助理”，马宁对记者说道。

　　“他们现在就在进行减资甚至是资金转移，难保到不得已的时候他们不会通过申请破产来逃避责任。”多名业主向记者反映他们的分析情况。

　　信访维权的道路，业主们希望政府能通过这件事重视起来，对于这样的行为希望能有强制性的措施或者是提高犯罪成本，规范开发商们在获得预售许可证、竣工验收备案表等环节，不要让他们有钻空子的可能。

　　对于其他方面的问题，马宁表示暂时没有时间接受记者采访。

　　市规划局8月最新回应：

　　修改方案需公示

　　通过违建处罚后再验收

　　由于翠屏富通雅苑存在擅自将工作阳台和花池封闭、将部分花池改为阳台使用、非机动车库面积不足、东南侧台阶部分绿化占用规划路等问题，根据《广州市城市规划条例》的有关规定，广州规划局暂不同意这个项目规划验收。

　　该项目开发商广州攀达房地产公司曾向规划部门提出一个解决方案——打算将B栋尚未销售的首、二层商业面积改为架空层，用来平衡容积率总面积，不过，经测量核实，改为架空层后减少的容积率面积仍少于擅自封闭增加的容积率面积，导致实际容积率面积超过原规划许可容积率面积。

　　如按此方案修改因涉及第三方利益，需要经过严格的公示程序，如公示通过，根据《广州市城乡规划程序规定》，还需要经过城管部门对违建处罚并执行完毕后，规划部门才可以对这个项目进行规划验收。

　　■律师说法

　　送面积实为偷面积

　　面临极大法律风险

　　在现在的广州楼市，有不少开发商仍然在打着“N+1”户型的买房送面积噱头。对于“N+1”户型及其它送面积的现象，本质是变相提高了楼盘容积率，对消费者而言的“送”，不过是开发商为了获得溢价而使用的营销手段而已，但是购房者却面临着极大的法律风险。

　　南方日报记者走访时，发现越秀、天河、黄埔等新楼盘，“送入户花园”、“送露台”、“送飘窗”、“送地下室”等“N+1”户型比比皆是。甚至有楼盘宣称，买一层送一层，标榜实用率200%，70多㎡的房子加上赠送面积可达140多㎡。天下有如此“馅饼”？

　　比如萝岗区就有一号称本年底广州楼市综合体大户的楼盘，也号称“N+1”户型。但是该Loft楼盘并不是一次报建的，这样何来买一层送一层呢？据业内人士介绍，这个楼盘每个单位采用首层、二层各算部分产权的方式计算，总建筑面积为70㎡—75㎡。其余部分属于验收后搭建的部分，偷了诸如电梯间、走廊等空间。建筑面积加上“赠送空间”，业主能使用140㎡—160㎡。

　　购买上述楼盘看似获利，但实际算计时，70㎡—75㎡建筑面积按照2.1万元/㎡均价算。而按140㎡—160㎡来算，平摊后约为1.1万元/㎡，没有比同区域毛坯交楼的平层产品便宜。但是，消费者还有很大的法律风险。

　　中国公益法援平台东方法信会员律师张兴彬介绍，部分偷面积较为厉害的项目，开发商可以通过偷面积增加20%至30%的可售面积，这些面积基本没有成本，并且也不用缴纳税费，可以说开发商从中获利丰厚。一些开发商把层高拉大、把飘窗做大，不仅可以将其算成建筑面积要购房者埋单，还不用为这些“偷来”的建筑面积多交税费。但是开发商的这种做法，其实就是将业主的合法房产变成了违章建筑。

　　张兴彬称，有些开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的，比如翠屏富通雅苑小区的开发商。翠屏富通雅苑小区还没有通过规划验收，就擅自更改规划设计，擅自封闭工作阳台、花池部分，非机动车库面积不足，东南侧台阶，部分绿化占用规划路，导致小区整体的容积率远大于规划部门给的容积率。这就导致业主们花费巨款购买的房产变成了彻头彻尾的违建，业主面临罚款和被强拆的风险。

　　■相关

　　送面积再上紧箍咒

　　新规正式实施已满月

　　据了解，广州自2011年6月1日起施行《广州市规划管理建筑面积计算办法》，其中规定，居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。至于其它“偷面积”的行为也都有相应规定，例如飘窗突出外墙结构边线小于或者等于0.5米且高度（含上下结构厚度）小于2.2米的，不计算建筑面积。超出上述规定的，按照其水平投影面积计算建筑面积。

　　住建部出台的最新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》）今年7月1日正式实施，修改了凸（飘）窗、阳台、门廊等项目的面积计算方法。新规比旧规更加严格，专门遏制开发商通过飘窗不计算面积、内阳台算半面积方式“偷面积”的行为。开发商搞“N+1”户型偷面积带来的直接结果就是，不少开发商“赠送面积”严重超标，被政府管理部门认定为“违建面积和违章建筑”。于是，开发商通不过市住规建局的规划验收，超过合同期限也无法向业主交楼，及时入住的业主也拿不到房产证。

　　■知多D

　　“N+1”户型

　　是赠送面积的一种手段。简单而言，“N”就是房产证上所购买的房间数，“1”则是不计入产权证的一个空间。关于“1”这个房间，消费者购买的房子面积只有支付了房款购买的产权部分，开发商所谓的赠送面积并没有计入购房者的产权范围，购房者只有使用权。

　　南方日报记者成希实习生吴瑕