一线城市是否也救市
赵晓 李慧忠
8月16日一份关于上海放松限贷的文件《住房金融业务部业务通知单》曝光，内容包含首套房最低利率降至8折等。虽然暂时未经确认，但关于一线城市是否也会救市的话题再次引发关注。7月底北京市政府也发文称，“北京东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；禁止新建容积率小于1.0(含)的住宅项目。”
与此同时，各个地方政府陆续宣布取消或者放松限购政策。当北京“限建”遇上地方松绑“限购”，下阶段的中国楼市将会如何演绎？这应该是我们关注的重点。
首先，我们不妨对已经放松限购的城市进行简单分类：第一类是官方已发文明确表态，包含杭州、呼和浩特、西安和南宁等省会城市；第二类是官方认可放松限购，包含海口、济南、无锡和苏州；第三类是官方否认或者未表态，但实际执行已放松，包含长春、天津、成都、昆明、厦门、福州、武汉、南昌等。截止到目前，全国限购政策调整城市增至30多个，2010年以来执行限购的47个城市大部分已经改变。
从放松政策的方向来看，主要包括三大类：第一类，放宽信贷。如重庆推出建筑面积在90平米以下的贷款首付比例不低于20%。芜湖允许二套房申请贴息贷款；第二类，落户政策。如芜湖将购房落户门槛由70平米降低至60平米；第三类，契税的优惠。如河北规定个人购买90平米以下普通住宅，契税减按1%征收。不难发现，这些城市主要从市场的需求端着手，通过各种方式增加需求，消化库存。
是否取消限购市场就会有实质性回暖呢？估计不尽然。温州、南宁放松限购之后，成交量短期之内确实明显上涨，但一个月之后市场又恢复到调整前的格局。换言之，对于二三线城市的阶段性供应过剩，即便放松限购也不能从根本上逆转库存高企、供求失衡的局面，更多的是需要市场自身来调解。
其次，对于北京的“限建”政策，某种意义而言也是一种控制供应、稳定市场的方式，只不过是从供给端想办法而已。在全国市场普遍上涨时，北京等一线城市的去化能力和抗跌优势不明显。一旦大潮退去，谁在裸泳便一目了然。业界流行一句话，在一个城市中开发房地产，当你拿地时很舒服，卖房子时恐怕很艰难；当你拿地时很痛苦，卖房子时则会舒服很多。
对于一线城市，尤其是人口大量流入的中心城市，即便不放松限购，市场的需求仍然很强劲。按照中指数据，6月份北京商品住宅市场成交均价为26232元/㎡，环比上涨7.9%，同比上涨14.38%。6月份北京商业市场共成交15.24万㎡，环比增长了63.87%，同比上涨了96.14%；成交均价为17910元/㎡，环比上涨了6.39%。成交回暖的核心原因是市场内在的需求旺盛以及观望情绪的消化。
很大程度上，市场的观望情绪并非源于北京，而是从部分供应量巨大的二三线城市吹来的。在市场普遍下滑的舆论氛围中，购房人往往会选择性地关注负面消息，而忽视市场中客观存在的利好因素。而这段低迷期又恰恰是投资物业的最佳窗口期。对于北京等一线大城市的购房者，如果过多关注二三线城市的负面消息，则可能会再次踏空而又一次成为房价上涨的牺牲品。
对于下半年的市场，我们的判断是会明显好于上半年。其实这种反弹从6月份已经出现。按照中指数据，1-6月份全国商品房销售面积从1-5月份的36069.6万㎡，直接跳涨至48365.23万㎡，环比大幅上升34%。成交面积往往是先行指标，它反映市场的活跃度，比价格更能说明问题。
北京基于限购政策，除了二手房交易的回暖，不限购的公寓产品也受到市场的追捧。许多人在北京购置物业，购买的不仅是物业本身，而是这个城市所拥有的公用配套服务，甚至是个人财富的图腾。全国最好的教育资源、医疗资源、金融资源等都高度聚集在这座城市，所以定价逻辑就格外复杂。
总体而言，下半年的房地产市场预计会明显回暖。但各个城市会表现不一，供应量巨大的二三线城市即便放宽政策，市场回暖也有限；北京等一线城市，基于其独特的吸金效应，回暖会更加显著。就政策而言，未来的房地产调控肯定会更加精细化和市场化，而不是一刀切。对于首套房的刚需人群以及首次改善的群体，预计下一步会出台更多有利的支持政策，包含首套房定向降准、利率下调等。而对于北京等一线城市的政府，理性的选择是有计划、分步骤地推出长效机制来保持市场健康稳定的发展，而不是无底线、无条件地取消限购。
(作者赵晓为经济学家、李慧忠为高和资本金融分析师)
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