“被豪宅”一族呼吁调标准
“被豪宅”一族呼吁调标准 北京房价上涨过快导致以价画线标准不合理
华夏时报记者 胡坤 北京报道
在沉寂了近3年之后，北京市普通住宅标准终于出现了再次调整的迹象。
不久前，王建国(化名)和13名同伴一起来到北京市信访局。他们都是大兴区天宫院区域部分楼盘的业主，在即将收房时才发现自己所购买的房子居然不属于普通住宅，要按照高端住宅的标准征税。会见他们的北京市住建委领导表示，住建委正在会同各部门加紧研究，将尽快完善普通住宅标准。
毫无疑问，普通住宅标准的调整将会在一定程度上减轻一部分购房者的税费负担。亚豪机构市场总监郭毅对《华夏时报》记者表示，这种调整对整个北京房地产市场的影响其实有限，但它释放出一种信号，即北京的调控政策正在松动，而此前北京的限价政策和土地竞拍政策已经有所松动。中原地产首席分析师张大伟则表示，不排除接下来信贷政策方面会出现进一步松动的可能性。
告别“被豪宅”？
姚军是大兴区楼盘金融街·融汇的一名业主，去年购房时的价格为20000元/平米出头。现在收房时他才发现，原来这一价格已经超过了北京市规定的六环外普通住宅的标准线，他买的“蜗居”居然是“豪宅”，而两者要交的契税是不一样的，前者只要总房款的1%，后者却要3%。
北京市2011年11月开始执行的现行普通住宅标准规定，以2010年北京市的平均住房交易价格1.8万元/平米为基础，分环线区域和方位进行系数调整。调整之后普通住宅标准价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。
应该说，在2011年的时候，这套标准还是比较合理的。但在近3年之后，尤其是在经历了2013年的房价大涨之后，这套标准就显得有些不合时宜了，不少刚需盘都被套上了“豪宅”的帽子。
刘奎(化名)是另一名“被豪宅”的购房者。他去年在南六环外的明发雅苑购买了一套房子，单价是17820元/平米，仅仅超过了普通住宅标准线500多元钱，但他要为此多交几万元的契税。据他介绍，像他这种情况在大兴、房山等地非常普遍。两个相距不远的同等品质和价位的楼盘，一个在六环里，一个在六环外，那么前者是普通住宅，而后者可能就是“豪宅”。甚至在同一个项目里，前一期还是普通住宅，后一期就可能超标了。他听说过的最极端的例子，是同一栋楼里因为楼层不同，价格也有所不同，有的楼层属于普通住宅，有的就不是。
从今年6月份起，刘奎就开始向北京相关部门反映这种不合理的标准设计，而他的一些同伴更激进，直接到北京市住建委和北京市信访局上访。
王建国是上访人员中的一个，他对上访的结果很满意。“北京市住建委的领导和我们聊了两个小时，态度不错。”他告诉本报记者，北京市住建委方面表示，目前该部门正在加紧研究普通住宅标准的调整方案。对于那些马上面临交房的业主，住建委提出可以帮忙同开发商协商，暂时先按1%的标准缴纳契税。等新的标准出台后，如果不符合标准再补交另外的2%。
与此同时，刘奎在北京市住建委官网上提出的问题也得到了明确的回复。北京市住建委在回复中表示，“已会同地税部门多次邀请部分项目业主、人大代表、政协委员、相关企业及专家学者等各方代表对普宅标准进行了多次讨论。我们将综合多方意见，尽快就该标准是否需要调整及如何调整形成最终方案。”
本报记者曾多次致电北京市住建委办公室和综合处，但其电话均无人接听，调整普通住宅标准的进展情况目前还不得而知。
调控政策持续松动
“这个标准肯定是要调的。”张大伟指出，六环外的房子不大可能是“豪宅”，却要按照“豪宅”的标准缴税，的确不太合理。郭毅认为，目前的普通住宅标准不仅要调，而且应该每年调一次。“标准就是应该根据市场的情况来定。”她说。
不过，张大伟表示，即使该标准调整，其影响范围可能也不像许多人想象的那么大，其影响到的可能只是五环以外的一些新项目，因为五环以内的新项目很少。至于二手房，买卖双方往往可以通过“阴阳合同”做低房价，以此来规避标准的限制。
“即使普通住宅标准调了，如果二手房区域指导价也跟着上调的话，购房者要缴的税可能也不会减少。”张大伟还表示。
所谓的二手房区域指导价就是一项专门针对“阴阳合同”的政策。为了防止买卖双方肆无忌惮地做低交易价格，北京市政府规定，凡是低于指导价的，一律按照指导价征税。据一位中介机构的内部人士介绍，该指导价每半年调整一次，基本都是越调越高，“因为可以增加税收”。
业内人士普遍表示，调整普通住宅标准的象征意义远大于其实际意义。“它会改变购房者的预期，即认为政府在放松调控。”郭毅表示。
实际上，北京市的楼市调控政策确实有松动的迹象。比如，在限购、限贷和限价这三大调控政策中，限价政策就在逐步放开。今年以来，一些高端项目陆续被放行，其中包括保利海德公园这样预售价格接近10万元/平米的真正“豪宅”。而在去年，单价超过4万元/平米的项目，住建部门基本是不会发放预售许可证的。
另一个松动的政策是土地竞拍。去年时，北京市政府规定，土地竞拍在达到溢价率的上限后，要改为竞建自住房。而今年，尤其是进入下半年，这项规定已经在事实上被废止，土地竞拍在达到溢价率的上限之后，开发商不再竞建自住房，而是异地竞建保障房。也就是说，开发商只需要出钱就行，而不是像以前那样，必须从自己高价竞得的土地中“挖”出一块来建自住房或者保障房，这无疑减轻了开发商巨大的负担。
“政策其实是在不断松动，只不过限价和土地竞拍这两块对于普通购房者的切身利益没有太大的直接关系，所以大家不太关注。”郭毅指出，调整普通住宅标准之所以受关注，就是因为其关系到了很多购房者的利益。
张大伟指出，即使是在核心政策不松动的前提下，北京的楼市调控政策仍有松动的空间。比如在信贷政策方面，除了可以进一步推出优惠利率外，还可以在首套房的认定标准方面进行调整。目前银行在执行中“认房又认贷”，即名下有房或虽然无房但曾经贷款买房的，都不能算购买首套房。“实际上，银行方面很清楚，越是以前贷过款的，其首付能力和还款能力越强。”他向本报记者解释，以前贷过款但是名下无房，说明其卖过房子，享受过房产升值带来的红利，“说白了都是有钱人。”他认为这种“认房又认贷”的政策应该早日变成“只认房不认贷”。
总体而言，张大伟认为北京的调控政策正在放松，而且三季度的房价也已经调整到了一个相对合理的区间。“现在应该是买房的好时机了。”他最后表示。
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