“限贷”酝酿松动 改善型需求或先受益
近期，市场关于银行放松“限贷”的消息此起彼伏。
如网传建行将出台新的信贷政策，“房贷政策没有变化，但各分行可以根据不同区域的不同情况做出调整，北京这边的房贷利率没变。”建行总行办公室人士对中国房地产报记者表示。
本记者调查发现，虽大部分商业银行仍然维持原有贷款利率标准不变，但在北京确实有一些股份制银行下调了首套房贷利率。
“中信银行与链家地产合作后，链家客户将有望从银行获得二手房融资专项信贷额度保障及首套房房贷利率优惠，如北京链家首套房客户贷款利率享受9折优惠。”中信银行方面在给中国房地产报的书面回复中表示。招商银行北京分行信贷人士则对中国房地产报记者透露，无论是购买新房还是二手房，在招商银行办理首套房贷，利率都可以打9折，前提是须存入贷款额的15%作为保证金。
不过，这是否意味着贷款利率将全线松动，目前还很难讲。
可以肯定的是，“从现在开始‘限贷’会逐步松动，但关键是怎么松动。改善型需求房贷利率先松动的可能性比较大，因为在市场下行之下，改善型需求会逐渐释放，因此对贷款的需求更多，而且二套房贷首付高利率高，银行承受的风险更小。”交通银行首席经济学家连平在接受中国房地产报记者采访时表示。
中信、招商首套房贷利率9折
中信银行对首套房贷利率的放松主要体现在二手房交易上。
8月19日，中信银行与链家地产签署战略合作协议约定，将通过资源整合、渠道共享，开展包括零售金融产品和公司金融产品在内的全面合作。其中，对于通过链家地产购买首套住房的客户可以在中信享受9折利率优惠。
“在国家相关部门要求商业银行落实差别化住房信贷政策、支持刚需释放背景下，中信此举算是对当前市场趋势的一个积极回应。”中信银行方面回复中国房地产报记者表示，今年下半年以来，中信银行已经针对家庭购买首套住房的贷款需求进一步扩大了信贷规模。
其实，早在今年4月份，中信银行就在有条件地给予首套房贷利率优惠。彼时，中信银行与伟业我爱我家集团签署合作协议，给予其客户专项信贷额度保障，并在北京率先推出首套房贷利率优惠。
给予首套房贷利率折扣的并非仅中信银行一家。
前述招商银行人士对中国房地产报记者表示，北京这边的首套房贷利率已下浮到9折，“在贷款标准认定上，依然严格执行，认房又认贷。”
此外，汇丰银行对于符合条件的优质客户，首套房贷利率最多打9.4折，农业银行(601288,股吧)对认定的优质客户最多打9.5折。
恒生银行对首套房贷利率的制定则更为灵活，“将参考各个客户的具体情况，根据风险定价原则在监管机构规定的范围内上下浮动厘定住房按揭贷款利率。并将根据市场情况不时调整贷款利率政策。”恒生银行人士对中国房地产报记者称。
“一方面是因为前段时间中央出台指导意见要求银行支持刚需，提高贷款投放量并下调利率，有关银行对此做出响应；另一方面，各家银行也是根据自身业务需要来考虑，率先做出调整的银行能因此拓展业务，比如吸收15%保证金，其实就是吸引部分稳定存款以改善银行负债。”连平对中国房地产报记者分析表示。
“限贷”实质松绑尚需时日
虽然从央行到银监会，政策层面仅是呼吁各银行“优先满足居民家庭首次购买住房贷款需求”，“合理确定首套房贷款利率水平”，并未对“限贷”政策作出明确调整，但是正如地方政府“限购”退出时的“只做不说”，各地方“限贷”政策也在悄然酝酿调整。
8月4日，绍兴官方宣布限购正式放开，“认定二套房标准，以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，不考虑购房贷款次数。”
8月21日，江西省人民政府网站消息，为积极应对经济下行压力，制定了《关于促进经济平稳增长若干措施》，要求落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。
个别银行对首套房贷利率的优惠，似乎预示着“限贷”政策终于有了破冰的痕迹。
“在经济下行压力下，地方政府纷纷出手调整，这个时候放松限购、限贷不会受到中央政府的干预。”连平分析道，“不过，这种情况到目前来看，还是某些银行从自身需要出发做出的调整，比如改善负债结构，暂时不能清晰看到是一个趋势。”
记者采访发现，除北京部分银行，大多数商业银行尚未出台对首套房贷利率的优惠措施。目前没有对房贷利率进行调整，还是按照国家政策执行。浦发等多家银行对记者表示。
不过，农业银行总行高级分析师何志成则对中国房地产报记者表示，现在房地产市场已经出现全面下跌，有些地方实际跌幅已经超过15%，而中央对房价下跌的底线是30%。预计9月份后很多地方房价还要下跌，再加上刚刚公布的经济数据表现不好，政策肯定要调整，限贷也要取消，但不是所有房贷都支持，主要是刚需住房贷款。
楼市影响尚待观察
那么，首套房贷利率的放松，究竟能在多大程度上增加购房需求、支撑楼市回暖？
连平认为，首套房需求的释放会比较谨慎，因为这部分消费群体收入水平比较低，风险偏好也比较低，观望态势更强，不敢在市场下行时入市，如果需求不爆发，贷款利率下调也没用，明年这种需求可能才会爆发。
因此，连平表示，“二套房贷率先松动的可能性比较大，因为首付高（50%以上），相应银行风险比较小，愿意在这方面多放贷一些。其实今年这一块的按揭贷款量没有少放。二套房、三套房改善型需求入市比刚需入市来得更快一些，现在逐渐入市的更多为改善型需求。”
何志成则认为，二套房也属于刚需，以后发展房地产市场要以改善型需求为主导，而这部分中产阶级不可能卖掉房再换房，所以二套房政策也要调整。“如果是与改善型需求相关的二套房，不但贷款要给予积极支持，首付比例也应与首套房一样。”
从数据上来看，银行对按揭贷款的支持正在增强，7月新增居民中长期贷款占新增贷款比重高达47%，大幅高于6月的18%。
不过，中国房地产市场的不断下行，虽然很大程度上是受制于限购、限贷政策，但根源还是供求关系的失衡。“这也是为什么价格降了楼市还往下走，是供给量太大，而需求部分去年就释放掉了，供求失衡带来的是需求方面预期的进一步下滑。”连平表示。
相关知识
“限贷”酝酿松动 改善型需求或先受益
房贷新政有利改善型需求 京投银泰•琨御府瞰景大宅成首选
央行救市政策效应释放 改善型需求或助楼市回升
北上广深陷入松绑包围圈 一线破局或从限贷开始
大户型降价频放量 改善型需求能否迎“暖冬”？
北京公积金“认房不认贷” 刺激更多改善型需求入市
北京公积金“认房不认贷” 刺激改善型需求入市
长沙改善型大户型成市场主力军 产品出现明显分化
“银十”镀金楼市成交创高峰 改善型需求增加
天津百万房源“逆袭”二手楼市 改善型需求入市
