商贸物流核心模式待考
毅德控股遭遇“主席失联门”
■中国房地产报记者 周翔宇
北京、山东报道
菏泽市牡丹区杨店村。一年前，毅德国际控股有限公司(01396.HK，下称毅德控股)在这里将12000亩土地收入囊中，并计划用两年时间建起一座建筑面积达1200万平方米的“庞然大物”。作为现阶段毅德控股最大的商贸物流城项目，杨店村土地上的农作物很快被碾平。数个建筑施工队的工人日日挥汗赶工，工地附近的简易快餐供应车都已占据了半条街道规模。
这只是发迹于江西的地产新贵毅德控股手中的十余个大型项目之一。自2011年引入联想旗下的弘毅投资之后，毅德控股就进入了“3年十座”的规模化冲刺，并最终于2013年10月成功实现香港上市。
不过，意气风发的毅德商贸物流城却遭遇了一次突发性危机。一个月之前的7月21日，毅德控股发布公告，上午9时起停牌，待公布消息。其实早在7月2日，毅德国际就曾宣布停牌，并于7月14日、18日两度公告主席王再兴“失联”。
此时距离毅德国际去年10月底香港上市仅尚不足9个月；距王再兴向其子交出行政总裁一职，更是仅过去了两个月时间。
7月24日，毅德宣布找到王再兴，公司获相关部门口头确认王再兴正在配合相关部门了解情况。至今，公司及除其之外的董事或高管均未被相关部门要求配合了解情况。公司正在努力向相关部门获取包多有关王氏的资讯，包括需王氏配合提供的资讯是否涉及集团的业务运营。
虽然公司方面一直强调，集团现有项目及现有重大合约均未因新进展而遭受任何重大业务中断、干扰、中止或任何其他不利影响。但毅德控股复牌后，股价跌幅超过六成，从年初最高的接近4港元/股跌到复牌后最低点的1.26港元。近乎跳水的股价直接反映了投资者对其政商关系核心竞争力丧失的担忧。
不过，产业地产业内人士则认为，即便除却“了解情况”这种突发性事件的影响，毅德控股过去左突右进四处拿地、快速复制的高周转模式本身也正面临考验。
“政商关系上的长袖善舞使其在前期规划与拿地方面拥有无与伦比的优势；不过凭借着快销模式积累的财富大厦却因为没有核心的产业资源而缺乏根基。”一位熟悉毅德的业内人士告诉中国房地产报记者。“商贸物流城模式想要做平台非常困难，这是包括毅德在内的整个商贸物流地产行业都面临的问题。”
如今，一个月已过，中国房地产报记者多方试图联系王再兴和其公司相关人员，但截止发稿前仍没有回应。
政商关系双刃剑
起家于广西的王再兴，因为排行第五，曾经人称“王老五”。而随着毅德的发展，王再兴麾下已经拥有了内地20多个大型商贸物流园。据称，这些物流园每年的交易额超过3000亿元。去年，旗下的毅德国际在香港上市，市值超过100亿元。王再兴的头衔也成了无可争议的上市公司董事局“王主席”。
但除了“王老五”的家族身份、“王主席”的公司身份以外，王再兴还拥有许多其他头衔——政协第十二届全国委员会委员、中华全国工商联合会常务委员、江西省政协常委、江西省工商联副会长……对王再兴而言，这些头衔可能比前两个身份更为重要。
在中国房地产报记者走访毅德商贸物流城位于山东的项目时发现，无论是菏泽、济宁，还是烟台，每一处的项目现场的销售中心都会特意竖立起一面巨大的照片墙，上面悬挂着十几幅王再兴和各个领导的合影。
显然，这种合影放在销售中心有助于购买者增强对项目的信心，有利于项目销售，然而，其背后的深意却远不止于此。
“在国内，无论是一般的房地产公司或者上市企业，都有一些隐性的核心竞争力是境外投资者难以捉摸透的，一是土地指标，二是政商关系，”动力联行董事长梁春告诉中国房地产报记者，这些无法量化的重要因素总是给中国内地房企笼上一层“神秘”面纱。
而这些难以言说的“关系”也给毅德控股带来了很多实实在在的“便利”。
按照毅德国际上市时所提供的财务数据显示，截止到2013年7月末，公司的8个商贸物流中心项目已经拿到了450万平方米的土地使用权，这些土地足够公司未来6年的使用。
而这些土地的平均拿地成本只有每平方米279元。从2014年二季度毅德控股公布的今年拿地情况看，安徽蚌埠项目土地成本也仅为280元/平方米，延续了一贯的超低水平。在毅德控股2011年、2012年、2013年的平均销售成本中，土地收购的比重仅占营业额的20.5%、17.2%和10.55%。
不仅如此，毅德控股每年还能从政府方面获得大量的补助。从2010年到2013年的四年间，毅德收到的政府补助总额分别为0.85亿元、2.659亿元、5.869亿元、9.578亿元。算上政府补助之后，很多地块的拿地成本甚至几乎可以忽略不计。这也就保证了毅德控股的高利润率。从2010年至2013年，其毛利率分别为80.8%、52.1%、48.3%、61.6%。
“土地价格和资金补助是一方面，项目位置、政策的扶持是毅德的另一大优势。”一位玉林地产业内人士告诉中国房地产报记者，“玉林·毅德国际商贸城地处玉林西北，是政府重点发展商贸物流的黄金地段，包括毅德城、宏进农批市场在内的项目成为承接旧城区批发市场商户的指定搬迁地。”
在对毅德控股菏泽、济宁以及烟台项目的实地走访中记者发现，虽然项目地址都不位于传统核心商圈辐射范围，但在当地政府的各类发文中，以毅德商贸物流城为核心的区域普遍都被指定为承接城区老批发市场商户外迁功能。
不过，当王再兴因配合“了解情况”而失联之时，这种“关系”给公司带来的打击也是最为沉重的。“政商关系是企业攻城略地的法宝，尤其是产业地产行业，其拿地成本和规划条件简直就是第一要素。”一位熟悉毅德集团的人士向中国房地产报记者透露。“而由于这次失联事件，毅德控股与政府的关系必将遭受重创，从而可能导致公司核心竞争力势的削弱。”
规模化冲刺
对于董事长王再兴的失联事件，毅德控股方面一直对外强调，现有项目及现有重大合约均未因新进展而遭受任何重大业务中断、干扰、中止或任何其他不利影响。但产业地产业内人士则认为，即便除却“了解情况”这种突发性事件的影响，毅德控股过去分割销售、快速复制的高周转模式本身也正面临考验。
1995年王氏兄弟创立豪德集团以来，企业发展速度一直不快。直到2010年王再兴决心将公司运作上市，并在2011年引入联想控股旗下的弘毅投资。弘毅投资以8000万美元完成了对豪德集团的A轮融资，也成就了后来的毅德国际。
在此前中国房地产报记者对王再兴的采访中，其对弘毅操盘手赵令欢甚为推崇，“人品很好，很大气，也很有能力，外来的和尚会念经，没有弘毅的话我们不会那么快上市”。
而对于弘毅投资来说，毅德的上市显然也是其实现退出的最佳路径。不过，要实现上市，以往毅德在江西、广西等市场的“小打小闹”显然难以满足投资者的胃口。
在弘毅的运作和“鞭策”下，毅德控股以3年10个项目的速度迅速扩张。而正是凭借这这种规模化之下的模式复制故事，毅德控股在2013年10月成功在香港上市。
或许是弘毅的资本热情点燃了王再兴这位62岁花甲老者的开拓疆土之心，上市之后的毅德迅速布局山东菏泽、济宁和烟台三地，并以济宁为中心向鲁西与东延展自身的辐射圈。此外，在西北市场上，兰州市榆中县人民政府和毅德控股集团正式签约，欲在榆中打造西北规模最大、辐射能力最强的综合性商贸物流基地——兰州毅德西北国际商贸城。
尽管扩张速度很快，但其2013年财报显示，毅德控股短期和长期借贷当期到期债务占总资产的比例只有3%，远远低于大多数传统房地产公司。
“除了拿地成本很低、政府高额补助以外，与国内其他商贸物流企业类似，毅德也采用了以分割销售为主的高周转模式。”一位产业地产业内人士告诉中国房地产报记者，“这种模式可以很快地给公司带来现金回款，快速滚动的现金流可以减少公司信贷成本，也让一个项目接着一个项目滚动开发成为可能。”
得益于定价优势和各种优惠扶持政策等因素，毅德控股的项目销售情况也相当“喜人”。招股书显示，玉林商贸物流中心开盘五天内预售了99%；绵阳商贸物流中心在开盘一个月内预售了88%；赣州商贸物流中心在开盘两周内预售了91%。截至2013年7月31日，宁乡商贸物流中心、济宁商贸物流中心、玉林商贸物流中心、绵阳商贸物流中心及赣州商贸物流中心分别已预售或出售99%、91%、91%、81%及92%。
快销模式隐疾
不过，在快销带来的光鲜数据背后，毅德控股快速复制之下的项目实际运营情况却并没有那么美好。
中国房地产报记者实地走访位于济宁市老运河西岸的毅德商贸城时看到，虽然一期工程已经建成并完成招商工作，但是除了商家之外鲜有人流。而该商贸城中号称鲁西南最大的皮革交易城如今也人气惨淡，在一层底商的玻璃上贴满了旺铺出售的字样。
这类商贸物流批发市场在快速分割出售完毕之后，实际开业率低迷的情况并不鲜见。业内一般认为，控制投资客的比例是保证后期商业氛围的重要一环。
而此前曾负责此项目招商工作的郑齐川告诉记者，项目中投资客的比例只有20%。“我们会严格控制投资客的比例，只有拥有正规营业执照的商家才能参加我们的商铺拍卖会。”这个说法，与此前王再兴接受中国房地产报采访时所说并无二致。
然而在采访中记者发现，济宁毅德商贸城皮革、箱包商铺的招商后来委托给了一家名为广源房产的中介。其负责人李征(化名)告诉记者，“(项目)投资比例过高，离市区太远，现有的商业氛围在一两年内还难以吸引足够的客源。”
为了拉动商业氛围，济宁毅德商贸城后来又将其中的国际皮革交易城整体出售给一家名为太阳城的集团，而后者是济南市最大的婴儿、孕妇服装批发市场之一。
随着太阳城的入主，孕婴的元素被添加到了这座皮革城中，同时四楼还开了一家大型婚纱摄影馆。据一位留守的工作人员称，皮革城不久就将重新开业，不过到时候叫什么名字就不得而知了。
后期运营乏力虽然在短期内不会影响毅德的利润水平，但从长远看，开业率低、人气不足的诟病将从根本上对其模式带来打击。
实际上，毅德控股能够在短时间内以极其优惠的条件四处攻城略地，除了政商关系手腕强大以外，与三四线城市地方政府对此类商贸物流批发市场在拉动就业、税收，带动城市升级方面的期待也有很大关系。
毅德控股的招股书中也旗帜鲜明地提出，“我们有实力助力地方政府进一步刺激地方商业、促进城镇化并最终实现该等城市的优化及转型”。
如果其高周转模式当中说服地方政府和投资者的这一关键环节不能落实，那么在失联事件的影响下，加之新城镇化土地集约利用的政策压力，其模式的可持续性很可能在未来面临更大的危机。
平台化死结
快销模式下的隐疾王再兴也并非未曾思虑。“业绩全靠开发销售的情况不可能持续，服务将是未来我们业绩的大头。”王再兴此前接受中国房地产报记者专访时曾表示，“我们在有意控制速度，每年保持2~3个项目的拓展节奏，未来销售肯定不再是大头，我们要更多地靠运营和服务赚钱，毅德已经走在转型的路上了。”
不止毅德，无锡起家的五洲国际、盘踞南方的华南城以及中部崛起的卓尔发展，几乎所有曾经以“低地价成本+快周转销售”赚得盆满钵满的商贸物流批发市场开发商，现在都想要转型做平台，向服务要效益。
一直避其锋芒，不在一二线城市与这些商贸物流地产巨头正面交锋，而选择在三四线城市衔枚疾走的毅德控股，又是否能第一个做成“平台”？
“产业地产未来的趋势确实是平台，但平台不是谁都可以做，要有自己的核心产业资源，而不是仅仅是集成配置。”上述熟悉毅德的人士告诉记者，“互联网的BAT都各有所长，所以它们可以做平台。毅德本身没有自己的核心产业，想做平台非常难。”
此前，华南城与腾讯的联姻曾引起业界一阵波澜，王再兴接受中国房地产报专访时表示，也曾考虑过向电商靠近以整合旗下商业资源，从而形成一个以商贸物流城为载体，通过GPS定点、点对点仓储对接服务的平台化企业。“引入电商后，我们的股价还会上涨，我对毅德的持续发展很有信心。”
然而，要真正借力电商的平台，在快速扩张的同时实现项目运营的专业化升级，仅从人才储备上看，毅德就有很大的短板。上述熟悉毅德的人士告诉记者：“毅德控股的管理能力还处在‘家庭作坊’的水平。”
在上市之前，毅德一直是典型的家族企业。“毅德上市的目的是明晰产权，实现百年企业。我的十个兄弟和一个妹妹都在毅德，在毅德可以说不是‘亲’就是‘戚’，只有通过上市这条路来明晰家族产权，才能实现可持续发展。”王再兴曾表示。
2013年，为了扫除海外投资人对家族企业的芥蒂并实现香港上市，王再兴开启企业转制。最终，其兄弟姐妹逐渐淡出了毅德控股的管理层。
不过，即便对外宣称毅德控股实现职业经理人式的运作，但从其2013年发布的财报中不难看出，王氏兄弟仍然在背后牢牢控制着毅德控股。
记者发现，在毅德控股已经发行的40亿股中，“至毅”共控制着上市公司51.37%的股份，而至毅由王德文、王再兴、王健利、王全光、王德盛、王德开、黄德宏及王双德共同全资拥有。
2013年3月，由最终控股股东王再兴签署的一项行动声明中显示，“彼等一直共同经营本集团并会在达成任何商业决定前经商讨达成共识”，而财报中提到的“彼等”正是王氏兄弟6人，而最终控股股东通过至毅控制公司的行动。可见，王氏家族对毅德控股的影响力仍十分强大。
与此同时，在毅德控股的董事名单中，除去非执行董事，其他三人王再兴、王德文(王再兴儿子)、黄德宏(王再兴侄子)三人仅在2013年报告期内便领取了超过1000万元的年薪，占总董事会成员年薪的93.5%。
2014年5月14日，王再兴在“失联”之前将毅德控股总裁的位置交给了儿子王德文。这种父子传承就连王再兴本人都不免存有担心，其此前曾表示：“当爸爸的都想把事业传给儿子，可儿子未必有兴趣接；有兴趣接的，但又像阿斗一样烂泥扶不上墙，风险很大。”
在高周转模式的“快钱”诱惑下，毅德是否能够潜心转向平台化运营，目前看来仍然没有足够的动力。
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