楼市探秘：“日光盘”背后是真火还是假热
8月第三周，北京楼市迎来了13周以来最高开盘量，不仅如此，在开盘的9个项目中，多达7个项目称开盘当天去化超过八成，其中不乏项目宣称“日光”。由此，开盘热销也一度成为北京新房成交回暖的标志。不过，在认购结束一周后，北京市住建委网站的数据则表明，上述项目的实际去化并不如开发商所宣传得理想，甚至部分项目仍然有半数以上房源处于可售状态。
去化难消失？
8月以来，随着二手房成交的回暖，北京新房市场也屡次被报道已出现成交量的回升。尤其是在8月16日、17日两日，包括龙湖长城源著、亦庄金茂悦、合生世界村、龙湖好望山、京投银泰琨御府、首开常青藤在内的9个项目同时开盘，其中7个项目称去化在八成以上。在经历了年初至今的去化难后，北京楼市真的迎来转机了吗？
对于该疑问，亚豪机构副总经理任启鑫的回答是：“热销只是比例的概念，并不是量的概念。”
根据任启鑫的介绍，暂且不论开发商给出认购率的真假，仅从各项目实际推出的货量基数上就可看出，单次推少量房源来营造高认购率的热销场景已经成为目前开发商的普遍做法。
以亦庄某高端盘为例，该项目在8月17日推出了10号楼60套房源，市住建委网站显示，该栋楼于今年3月29日获得预售许可证，与之一同获证的还有三栋楼，共计248套房源，其中包括10号楼在内的三栋楼已经开盘，仍有一栋楼全部房源显示为可售，还未开盘。“在市场好的时候，所谓的日光或热销所针对的是，开发商在拿到预售许可证后三天之内必须开盘，且拿到多少房源就要推多少房源，否则就会被认为是捂盘惜售。不过在房子不好卖时，蓄客难度加大，开发商即便全部开盘也难以消化。”
“日光”未卖光
按照房屋购买流程，在开盘当日购房人签署认购书后，购房人资料将递交至市住建委，进入购房资格核验阶段，该过程通常为7-10天，并且会在市住建委网站上有所显示。不过，北京商报记者在对上述热销项目的数据进行核对时发现，一周过后，并非所有项目在市住建委网站上呈现出热销的成果。
以首开常青藤为例，该项目开盘当日宣称“日光”，但是市住建委网站显示，该项目所推的87套房源为1月27日从期房转为现房销售，截至昨晚，其中仍有共计41套显示为“未签约”，只有3套房源显示“已签约”，其余均为“资格核验中”，由此可见，“日光”并非真正“日光”。
数据未现回暖
另有数据则直接辨别了北京楼市回暖的真伪。市住建委数据显示，截至8月17日，8月以来扣除保障房，北京一共成交商品住宅3858套，相当于7月同期1993套的近2倍，但是分项目分析则发现，8月上旬北京商品住宅销售套数排名前4位的项目分别为恒大城、当代采育满庭春MOMA、首创悦都汇以及金隅汇星苑，上述4个项目均为限价房或自住型商品房，扣除这些房源后，8月上旬普通商品房的成交量实为1955套，和7月同期相比还少了38套。
项目通过销售控制，减少单次开盘量，或拉长项目蓄客期，以换取每次的高认购率，是开发商在楼市萧条时期的普遍做法，通过人为制造热销场面，在触动购房者置业需求的同时，也有利于开发商后期的提价加推。
根据亚豪机构的监测，从目前北京市商品住宅成交情况来看，成交量主要集中在降价以及地域预期开盘的项目中，因此亚豪机构市场总监郭毅表示：“下半年整体楼市是否升温依然取决于信贷政策，限购限贷不放松，开发商也不采取实质降价的话，所谓的楼市回暖难以为继。”
北京商报记者 阿茹汗
实习记者 张茜岚
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