市场北迁背后的困局亟待破题
“有如野草萌发”，一位在中国上海居住了两年的年轻美国建筑师这样描述他眼中的中国：“我来这里的短短期间之内，就已经盖了四栋摩天大楼、设计了数百万平方英尺的都市景观。在纽约的话，我整个职业生涯能做到这么多就心满意足了”。
的确，中国的城市建筑，正在以令世界惊叹的速度快速地“发育”。
然而，速度的另一面，中国也正在成为创造、验证和完善城市未来的“实验室”，也就意味着不确定性的存在。
机会与风险共存
在中部，长沙，一组刻板的数据背后，有人读出了隐忧——湾田国际有5000亩，其他几个市场累计规划面积近40000亩，总投资上千亿元，远超武汉汉口北市场的17000亩和昆明螺丝湾市场群的19000亩规模。而长沙这几个市场在实际运作中全都规划了建材家居业态，在大投入、大拆迁、大建设的同时，一场惨烈的同质化恶性竞争也悄然拉开了序幕。
“同在长沙城北，扎堆建设之后，无疑将是招商和发展的激烈角逐。”省政协常委、省政协经科委主任吴金明在近期的一次调研活动中如是说。
传统市场搬迁提制背后的商业机会
“物流业已成为长沙市经济持续增长的重要支柱。”《长沙市物流业“十二五”规划》(下简称《规划》)的开篇这样写道。
从来时势造英雄，新兴的商贸市场群落在城市周边“遍地开花”，其实与城市自身的发展有着密不可分的关系。
来自长沙市商务部门的统计：长沙原有各类专业批发市场54个，其中，营业面积1万平方米以上的市场就有51个，这些传统市场散布于老城区、二环内外，最大的几个专业市场或市场群，几乎都建于上世纪90年代或本世纪初，大棚式、底商式、商住两用式、商储一体式、前店后厂式的大大小小市场充斥在长沙各个角落，人、车、货混流，加之脏、乱、差，既降低了整个行业的档次，也影响城市形象。
因为传统市场基本都是自发形成，缺乏统一的产业规划，普遍存在规模小、交通物流条件差、同质竞争严重等各种问题；而随着城市的发展，现有的各类专业市场所处区域逐渐成为城市中心或次中心城区，低品质的市场与现代化的城市形成日渐鲜明的反差，最突出的表现即为交通“肠梗阻”。
更为甚者，一把把因管理疏失而酿成的大火，冲击着城市的安全底线：2014年3月1日，在长沙红星花卉市场内经商的祖孙三代人，因为意外的大火，除了爷爷幸存之外，儿媳与孙子均不幸罹难；6月下河街市场的大火，同样损失惨重。日历再往前翻，2013年3月14日，高桥大市场医药物流园发生火灾；同年12月3日，长沙高桥友谊村一汽配仓库失火；2012年8月23日，长沙三湘大市场某橡胶仓库突发大火；2011年9月14日，长沙高桥大市场火焰冷库浓烟笼罩……
安全是最大的民生
事实上，从2011年起，连续四年长沙市《政府工作报告》中都明确提出：“要加快中心城区批发市场有序外迁和提质改造”。
而更为现实的考量是，必须先要“栽下梧桐树”，方能“引得凤凰来”。就在2014年初，《长沙市专业市场布局规划(2013-2020)》公示，明确提出：在绕城线周边及外围地区规划包括望城经开区市场群在内的11个专业市场群。
资本逐利：4万亩土地布局4个专业市场
在市场这只“看不见的手”，以及城市规划这只“看得见的手”共同作用下，资本汹涌而至。
仅在北城区域，就有4万亩土地，布局了4个专业市场：
长沙北三环外，已开业的湾田·国际建材市场总规划用地5000亩，计划投资约300亿元。一期占地1600亩的家居建材市场已经建设完成并投入运营，第二期用地900余亩已逐步开工建设。
在长沙市政府商业网点规划中确定的《市场群业态导向一览表》上，湾田国际所在的丁字市场群业态规划为建材、化工、家居，金桥国际所在的望城经开区市场群业态规划为建材、家具、百货、服装、农产品，高岭国际所在的金霞经开区市场群业态规划为家居、日用小百货、纺织服装、生产资料、副食品及健康产业，安沙现代物流园所在的安沙镇市场群规划业态为建材、工程机械、农产品。上述四大项目，除高岭国际外，均规划有建材家居业态。即使没有建材业态规划的高岭国际项目，在实际建设和招商过程中也布局了建材业态。这也意味着，业态布局上，新兴大市场城出现市场同质化竞争已成定局。
当下的现实情况是，对比四大市场的建设速度，以湾田国际速度最快，目前已经率先完成了一期陶瓷、板材、化工、石材等业态的建设，并于2014年4月26日一期所有业态2000余家商户盛大开业，近百万平米的仓储配套也率先建设完毕，同时二期的陶瓷、五金水暖等业态开发建设也全面启动，整体建设速度已然领先于其他三大专业市场。而其他三大专业市场在业态布局上也同样规划了很大一部分用于承接同类型业态。
新兴市场群同质化亟待破局
谈到“物聚北城”和“同质化竞争”，在湖南湾田集团副总裁、湾田地产集团长沙公司董事长戴松林看来，作为率先完成布局的第五代专业市场，已经完成一期开发的湾田·国际正试图通过走“集约化、现代化、电商化”的道路，打造一个条完整的生态产业链，进而调整城市功能布局，提升长沙城市的品位。而令他担忧的是，大量新兴市场群落趋同的业态规划，从而引起的无序恶性竞争。
而省政协常委、省政协经科委主任吴金明的担忧，则有着更深层次的考量：开发建设方各自为阵，最终大量建设重复的同类型产品，对于城市资源和社会资源也是一种浪费，与长沙建设两型社会、城市提质扩容相违背。倘若不及时调整，城北这四大市场也将卷入城内专业市场客源的瓜分战争中，导致新市场之间陷入恶性、无序、同质竞争的困境。最终的结局或许是：四个市场的建材家居业态都无法做大做强，完全丧失集约效应的优势。
“规划不仅是画一张漂亮的图。考虑更多的是既要可持续，也要注重性价比。”一如“普利兹克建筑奖”获得者、设计大师菲利彼所言，城市的规划必须与时俱进，与势俱进，在不断的修正中实现可持续发展。
当城市板块扩容之上的无序开发开始照进现实，下一步的问题是：同质化竞争的困局中，长沙的新兴市场群落要实现可持续发展，该如何破局？
望城区招商局副局长符刚耀日前在面对媒体采访时坦言，用4万亩土地来建商贸物流专业市场，确实存在土地浪费、总量过剩的问题。他建议，在尽快形成规模效应和集群效应的同时，充分考虑市场容量，适当控制土地供应规模和节奏。这样既可避免大量土地资源闲置浪费，也可鼓励开发速度领先的市场，配套资源能够得到优先保障。
此外，要改变政府经济考核以固定投资、招商指标论英雄的现象，按照市场经济发展规律，让企业自由竞争，政府只在关键环节给予调控引导，使市场良性发展下去。
专家声音
朱翔：专业市场向北城集体迁徙，是唯一正确选择
在长沙城市化加速发展过程中，中心城区由于历史等各方面的因素，导致交通阻塞不堪重负，南湖市场、高桥市场、红星市场、定王台书市等等市场，造成城市交通网络不堪重负。在城市发展出现瓶颈期时，空间结构需要发生变化，一些传统的业态会往外转移，城市内部将被效益更好，两型功能更加突出的新型业态取代。因此，专业市场整体搬离城区，毋庸置疑，是唯一的选择，也是目前长沙市城市空间及经济发展中最迫切、最棘手的工作。
市场搬迁到哪里，哪里才是最适合的区域？朱翔认为，专业市场向北，为专业市场的发展提供广阔的发展空间，金霞经济开发区商贸物流定位，为市场发展提供了丰沛的基础。长沙北部的交通区位正在大幅度改善，望城县河东有五个镇，也都进入了新的发展时期。望城的河东新城，可选择它作为长沙北城重要崛起的中心。在这里有京广铁路，在这里有潼关铁路的自备线，还有京珠高速公路。长沙北站也在这里18个车道进行大规模建设，现在主体工程已经完成。北部城市具有巨大的发展延伸空间，向北可供发展的区域面积很大，港口、铁路、公路等条件十分优越，物流、仓储等配套十分完备，具有很强的辐射能力，因此，在专业市场专业区域的考量上，是最优的选择。
随着长株潭城市群的做大做强，整个城市化的进程，要求房地产提供强有力的支撑。湖南的城市化水平在全国是比较低的，所以城市化的速度应该比全国平均水平要高一些。未来一段时期，长沙市面临的城市化高速增长、高速推进的时期，鉴于中心区的饱和，郊县城市化任务非常重，这种情况下把市场群建在长沙北部，符合长沙市乃至长株潭城市群的整个发展方向。
朱翔提到，在专业市场搬迁过程中，政府需要充分发挥职能。第一，做出高水平的规划，这个规划发展不是单维的指标，是多维的指标。长沙的规划是一定时间的顶层设计、两型设计。第二，政府的作用是引领。比如对商铺更多的不是强迫的，而是讲清道理，动之以情，提供更加优惠的条件，这样动员商铺集群式的向外搬迁，搬迁的过程当中，进行优化组合提升。第三，政府重要的职能是服务。政府是服务型的政府，要为新的市场群搞好服务，免除它的后顾之忧，提供各种方便，提供各种支持，尤其是基础设施和公共服务。第四，政府的职能是控制。以湾田集团的项目为例，很多项目是鼓励进入的，很多项目是优先支持的，还也些污染性的、禁止的、不文明的项目要设置门槛，通过政府的控制，规定一个门槛，促进整个城市发展品位的提升，促使城市商业的新的优化组合。
吴金明：应出台有力措施规范专业市场走向“集约化”
对于长沙及周边各个区域争先恐后做市场，定位不明无序竞争，吴金明表示不解，他认为目前11个专业市场的规划本身就存在不合理，违背了长沙市场战略定位和布局。这不仅是专业市场之间的竞争，而且关系到整个长沙乃至湖南第三产业尤其是商贸物流业的较量。
在所有的专业市场中，吴金明认为，最先起步的湾田国际，毗邻湖南最大物流基地金霞物流园区域，铁路、公路、水路三位一体，临空临港，扼守10公里物流长廊，在有着得天独厚的地理物流优势的同时，“还需要充分发挥好货运物流的优势，继续发力领跑市场”。
“未来零售卖场将越来越少，支付宝、电子商务越来越大”吴金明认为。
以湾田·国际的探索为例，目前公司拥有独立的电子商务公司，斥巨资打造出湾田家居网、工长俱乐部、湖南首个设计师俱乐部、超大型建材家居体验店，已然走在了专业市场的前列；为经营商户、装修工长、消费者提供“一个商铺，两个门面”、线上线下24小时全天候营业服务，湾田国际的电商与实商的结合，线下实体体验与线上电子商务交易的充分互动，树立了新的行业标准和运营模式。
但吴金明看来，湾田·国际的创新和探索还可以更进一步，例如：在再生资源、环保、低碳新能源的延生、开发方面，还可以尝试建立起家具回收拆卸循环再利用的闭环，建立精准的物流配送等，寻找新的经济增长点和新的优势。
市场现状事关长沙专业市场建设的健康发展及第三产业的规划布局，面对一哄而起建专业市场的现状以及违背规划的无序竞争，吴金明提出，应对对市场做进一步规范与长远发展，政府应该引导市场，出具有力措施规范专业市场走向“集约化”两项社会发展之路，走向健康、可持续发展的新型工业发展之路。否则，过度的土地出让，盲目、无规则地开发将带来“空城、死城”，真正扼杀长沙的发展。
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李健：借湾田磅礴大势，共赢未来
大将军陶瓷长沙总经销李健：目前湖南的陶瓷行业的发展势头非常好。陶瓷行业是最注重市场规模和环境的行业，湾田国际规模庞大、管理水平高、交通便利，绝对是陶瓷行业理想的经营场所。是湖南老旧市场转移的最佳承接地。用符合这个阶段的时尚语言来形容就是“地方是高端、大气、上档次，工作人员是低调、奢华、有内涵”，所以它是未来建材市场的指向标。大树底下好乘凉，现在大将军加入湾田这个大家庭，通过市场内资源共享、配套、联盟采购等优势，借助湾田集体的力量，越做越好！
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