华东楼市面巨大压力 预示房地产市场长期拐点来临
“我们温州公司总经理已经离职了，由别的地区领导接任。”一家总部位于华南的大型地产商内部人士透露，由于销售业绩不理想，该公司当地负责人近期被迫“引咎辞职”。
根据2014年中报，招商地产和金地集团在华东的毛利率均不到15%，房企在该区域的销售贡献率普遍较低。
为什么华东的表现尤差？该区域楼市的表现，是否是房地产市场进入长期调整的预演？
华东项目利润率堪忧
华东历来是房地产企业的销售重镇。数据显示，2014年上半年，从TOP50房企销售金额贡献率看，整个华东是第一销售主力区，销售占比为30.6%。
然而，部分城市出现了一些刺眼数字。
数据显示，进入4月以来，杭州的去化周期陡升至20个月以上，并持续攀升，随后几个月的去化时间比去年的平均水平翻了一倍；情况类似的还有常州、宁波等地。
在去化压力下，杭州率先祭出了降价的大旗。数据显示，杭州5至7月房价环比跌幅达到5.7%，高居首位，宁波为3.6%，上海为2.4%。
降价策略的影响在近日陆续发布的房企中期业绩中得到部分反映。
项目主要集中在长三角地区的绿城集团(绿城阳光公馆 (论坛) 绿城百合公寓 (论坛))，上半年净利润同比下跌67%，毛利率则由去年同期的29.7%降至24%。
总部在杭州的滨江集团，上半年各项财务指标大幅下降，营业利润和净利润的跌幅均在50%以上。
全国性布局的房企也纷纷折戟华东。据2014年半年报显示，招商地产在长三角地区的毛利率仅为11%，远低于在环渤海地区的44%，珠三角地区的30%。
金地集团在华东地区的销售收入贡献占总额的30.86%，但毛利贡献仅占21.14%，毛利率约为15%。
降价是导致毛利率下降的原因之一，另一原因则是高昂的地价。正如绿城在中报中解释，毛利率的下降主要是结算收入的楼盘大部分于2009年取得土地，土地成本偏高。
业内不愿透露姓名的分析人士指出，华东地区不少房企正处于快速成长期，拿地比较激进，对于后市调控预计不足，高价拿地后遭遇限购，整个区域市场都面临巨大压力，库存严重。
去年楼市再次高涨，长三角地区又出现一轮拿地热潮，仅9月5日一天，上海、杭州、苏州三地同时诞生地王。某机构房地产研究院研究员严跃进称，长三角的经济被房企所看好，市场预期推高了地价。
同策咨询研究总监张宏伟分析，楼市上行之时，资金充实的房企有了全国性布局的要求和实力。一些激进的企业高溢价拿地，试图通过高周转快速回笼资金。但这一如意算盘在2014年的楼市调整中被迫中断。
另有业内人士指出，地方政府在卖地上不遗余力。华东地区的地价上涨速度高于房价，使得房企的利润被吞噬。
同策咨询5月发布的《限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，土地财政依赖度排名前12的城市中，华东地区占了一半，包括杭州(居于首位)、南京、合肥、徐州、宁波和温州。
经济疲软中的需求下滑
降价策略并未彻底改变华东地区疲软的成交情况。
据严跃进提供的数据，7月温州的存销比数值高达48.6个月，宁波、常州、杭州等地也均超过25个月，仍处于高位。同策咨询数据则显示，8月份前两周，上海商品住宅周度成交量下滑，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。
以主打高价项目的房企为例，21世纪经济报道记者了解到，截至中报，销售均价为每平方米4.89万元的绿城杭州兰园，去化约为两成；杭州远洋公馆 (论坛)均价每平方米3.53万元，去化约三成；上海御园均价高达4.47万元/平方米，仅有一成去化。
库存难去的背后，既有购房者的观望，更多的则是供需关系的失衡。平安证券研报分析，降价引发的刚需逐渐释放，新的刚需仍处于培育期，加上市场预期的改变，购房准备周期也相应延长。
上海某机构研究院的研究员严跃进同样认为，华东地区去年的购房成交量较大，已经透支了今年的购房需求。他分析，如果仅从城市经济与潜力、人口导入规模来看，华东地区对于房地产的需求依然很大，但很多就业者是外来务工人员，在社保、户籍等方面没有全方位保障，处于一种“候鸟式”的居住状态，其需求多在租房市场满足，而非购房市场。
同时，华东地区的实业经济也在下滑。万德资讯统计数据显示，自去年3季度以来，江苏、浙江、上海三地的工业增加值明显下降，其中，2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8.0%，为2010年来最低增速。平安证券研报分析，近年来，以外贸和制造业作为主要支撑的江浙经济持续不振，对区域实际购买力和楼市信心产生较大冲击。
经济情况还决定着对新增人口的吸引力。以杭州为例，平安证券数据显示，常住人口与户籍人口差保持稳定甚至略有收窄，2013年差值为177.8万人，较2012年下降1.9万人。上海中原研究总监宋会雍直言，真正有意义的指标是户籍人口。虽然华东地区每年新增的城市常住人口为2000万，但真正落户的仅不到500万。
而表面活跃的经济因素下，是羸弱的购买力。然而，根据统计数据，在2013年房价收入比排名前12的城市中，华东地区的杭州、上海、厦门、福州、南京、宁波位列其中，占据了一半。
趋势性拐点来临？
楼市转冷，地方救市又起。有观点认为，对楼市回暖更能产生决定性影响的信贷放松或将是下一步。
宋会雍分析，未来信贷会有松动，但只可能局限在极少部分，比如针对少数优质客户，这只是银行应对央行和银监会的呼吁所做出的姿态，并不会惠及真正需要获得信贷优惠的刚需购房者。
张宏伟指出，在年报业绩压顶下，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择，但具体要视企业是否有明确的收益指标和资金链紧张程度而定。“上海会在博弈中出现局部降价，而压力更大的杭州、宁波等地，降价的时间将持续得更长。”
中国房地产学会副会长陈国强认为，大面积的大幅降价不一定出现，但少数公司的少数项目在压力下会出现降价。在弱市下，对房企而言，保障现金流是首要任务。
严跃进认为，华东地区的房价下跌应该理解为周期性的调整，而不是房价步入了下行通道。只要成交量继续上行，房价就有继续回升的空间。从整个地区的经济发展潜力看，上涨的动力要大于下跌。
值得注意的是，数据显示，7月份温州房价和6月持平，并未出现环比下降。严跃进认为，温州房价出现止跌迹象，不排除房价已经跌到了底部。
宋会雍则认为，房地产市场的长期拐点已经来临。他指出，自2012年以来，楼市供求关系已出现反转，每年的供应量比需求量高出十几亿平米；温州房价连跌三年的个案显示，之前房价只会涨不会跌的观念已经转变，投资客正在逐渐退出楼市。“房价已经进入了下跌的拐点，接近一半的开发商将退出市场。”宋会雍说。
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