预售资金频现监管黑洞 光耀地产6亿预售款失踪
光耀地产近日被列入失信“黑名单”，与此同时，该公司惠州烂尾项目翡俪港被曝6亿元预售款失踪，账户只剩1.3万元。
事实上，光耀事件只是预售资金监管漏洞的“冰山一角”，在房地产销售环节，预售款专项资金遭挪用的现象屡见不鲜。近几年，重庆、杭州、武汉等地均有楼盘被曝出预售款被挪用、资金去向不明。
肇始于十余年前的商品房预售款监管制度，初衷在于政府介入强力监管后确保房子不烂尾，然而，地方相关部门在监管执行中往往“有名无实”。
“业主交的房款给开发商提供了重复利用资金的机会，一些开发商直接拿着这些钱去做其他投资或者用于抵押贷款，资金问题不大时可以混过去，但如果资金卡壳了，购房者将面临‘钱房两空’的困境。”广东某大型房企融资部门一位人士告诉《华夏时报》记者。
6亿预售款去向不明
陷入资金困境的光耀地产风波不断，其多个项目因停工未交楼遭到业主频频维权，随后其发起的多个基金项目陷入一连串的兑付危机，旗下上市公司*ST新都为光耀地产进行的一笔6000万元借款担保也属违规操作。
其中，停工已久的惠州翡俪港项目被推至风口浪尖。由于缺乏复工启动资金，该项目多次拖延交楼期限，遭到近百名业主维权。
根据相关规定，预售资金主要用于支付工程建设的施工进度、设备款、材料款及税款等用途，不得挪作他用。
“从银行的角度，部分预售资金以其他形式转作他用，银行作为商业机构无法监管，只能说落到专项账户的费用，能管就管。”某大型国有银行惠州分行一位人士向记者透露，“预售资金转作其他用途，监管部门和银行却不追查，一般开发商都能够做到。”
据媒体引述惠州市房管局最新情况说明显示，翡俪港预售资金监管账户现在只剩下1.3万元。而维权业主通过项目销控情况和价格估算统计得出，项目出售房源1100多套，应收约9亿元预售款。扣除拨付使用的1.5亿元，且有4000万元按揭款未到账，外界统计，翡俪港项目自开盘至今，预售款监管账户有6亿元去向不明。
“业主所交的房款从一开始就没有存到指定账户，这是开发商有意为之，属于开发商的责任范围，银行无法管理资金进入银行账户之前的动作。”上述银行人士指出，预售监管资金被挪用需要一系列的申报程序，“并不是轻而易举就能做到，因此，很多开发商在预售之时，不会让业主按规定将预售款存入银行指定监管账户，而是绕开这个账户，存入开发商银行账户，后者不受监管。”
由维权业主出示的2012年5月签订的《商品房购房(按揭)款存入专户具结书》明确标示，翡俪港监管账号是在建行惠州横江三路支行，然而，业主交的房款却被转入了另外一个491491开头的账户，并非指定建行监管账户。
银行在这份具结书中向业主承诺，为确保商品房预售资金重点用于后期工程建设，保证将受买人所购商品房的后续房款(按揭款)全部存入预售款专用账户，如有违反愿承担责任。
然而，银行并未兑现上述承诺。在翡俪港项目出售一年之后，建行指定的预售款专用账户所存入的房款并未与实际销售资金回款相符，也没有尽到监督其他银行将房款转到专用账户的责任。
惠州市房管局公开指证银行存在违规操作，称住房按揭银行未履行承诺，虽然出具了具结书，但是依旧违规把按揭款直接划入开发商的一般账户，未遵守三方协议。
“光耀地产的做法并未被房管局制止。”一位接近惠州市房管局的政府人士透露，政策上规定房管局须履行监督责任，但房管局并没有监督的实权，不能要求银行查预售回款的账本。
监管“黑洞”
事实上，光耀地产对楼盘预售款进行暗箱操作的做法并不罕见，开发商对该制度的抵触情绪较大，挪用预售款已成为行业公开的秘密。
“开发商多多少少都会使用部分预售资金，一些中小房企因资金不宽裕，有时冒更大的风险，私下挪用八成以上预售款。”广东某上市房企区域公司总经理向记者表示。
按照维权业主掌握以及房管局提供的资料，光耀地产惠州翡俪港项目被挪用资金占应收预售款的比例超过六成。
本报记者调查得知，创鸿地产位于广州南沙区的项目监管账户资金也遭挪用。创鸿地产“掌门人”黄鸿明疑卷入广州市市委书记万庆良案件被带走调查后，公司短时间内即陷入资金困境，多个项目出现问题。
按照业主统计的销售状况，创鸿地产南沙项目房款总额为8.2亿元，根据房管局的规定，到项目收尾阶段应该留用1.2亿元作收尾验收，但业主向房管局和开发商查询得知，最后只剩余1000万元在监管账户上。这意味着，项目1亿多元预售资金遭到挪用，占应留款项超过八成。
截至目前，实施预售资金监管的城市超过40个，部分城市由政府直接监管，而有些交由其他委托机构监督。
“一般都由开发商自行申报账户状况，这一过程中可以做不少手脚。”上述政府人士指出，完全交由政府力量监督，会额外增加不少行政管理成本，房地产开发的效率会受到影响，这将打击开发商的积极性，“因此部分地方政府不会严格监管。”
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