备战“金九” 39项目争入市
9月北京楼市推盘量有望创下今年以来的月度新高；多个楼盘将平价、低价推售。
作为下半年冲刺业绩的关键窗口期，在“金九银十”入市是很多楼盘的选择。
连续的“小批次”推盘，让“日光”、“开盘售罄”在8月下旬的北京楼市再度复苏；而在频繁试探市场火候之后，房企开始对即将到来的9月饱含期待，预计将会有近40个楼盘陆续进入市场，有望创下今年以来的月度推盘新高。
押宝“金九”
在走访了部分项目及综合机构统计数据后，记者发现，在即将到来传统销售旺季的9月，北京商品住宅市场预计有39个项目有意向入市，而这样的推盘数量，也将创下今年以来北京楼市月度推盘数目的新纪录。
“上半年市场表现欠佳，令多数开发商的销售数据很不好看。作为下半年冲刺业绩的关键窗口期，在‘金九银十’入市是很多项目的选择。”某上市房企相关负责人告诉记者，经过市场的沉淀，多数项目的价格经过一再挤压，已经到达一个低点。
亚豪机构副总经理高姗也指出，一些刚需项目为了争抢客源开始下调项目售价，自住房的价格优势不再突出，令部分刚需客群开始回流商品房市场。进入9月，刚需盘加快入市步伐，也在积极争取现阶段正在犹豫或等待的刚需客群。
定价仍是谜
在采访过程中，多数有计划在9月入市的项目在面对“售价几何”的疑问时均回答：“具体到开盘时才确定”，或是“参考周边项目售价”。由此可见，谨慎仍然是市场的主基调，多数项目仍在通过蓄客数量和购房人的心理预期来最终定价。
而从已公布售价的项目来看，像纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预计售价仅为16500元/平方米起，是台湖区域报价最低的项目；而房山几个计划入市的住宅项目，包括纯新盘五和万科长阳天地、老项目建邦华庭，整体报价水平也仅为19000元-22000元/平方米，区域整体定价基本回归至去年同期水平。
多位业内人士一致认为，随着区域楼市的老库存难以缓解，新入市项目的压力也将更大。
9月即将入市的刚需盘大多位于五环外，主要分布在通州、顺义、大兴、房山，价格在3万元/平方米以内。
■ 细看新盘
刚需盘 五环外 新老盘齐放量
9月房企加大推盘力度，包括天同11号、苏宁尊悦大厦、路劲世界城、建邦华庭、华业东方玫瑰、天晟嘉园等新老刚需盘都将在9月开盘。此外，今年以来自住房陆续上市，在9月也有首创悦树湾、首创悦树汇、鲁能丰和台3个自住房可以申购。
从区位来看，刚需盘大多位于五环外，主要分布在通州、顺义、大兴、房山，价格在3万元/平方米以内。从已报价的项目来看，最便宜的是首开缇香郡，拟售均价为1.38万元/平米，而主流报价则在2万元-2.5万元/平米。
【典型楼盘】
中国铁建青秀尚城
在地铁昌平线的北部终点站南邵站区域，吸引了不少在中关村、上地区域工作的购房人。目前有3个项目分布在南邵地铁站周围。其中，中国铁建青秀尚城是唯一的纯新盘，均为板楼，主力户型为两居、三居，毛坯交房，预计明年底一期交房。开盘价格预计21000元/平米起，紧凑的78平方米三居售价则可能达到23000元/平米。
与周边路劲世界城、北京风景项目相比较，中国铁建青秀尚城无论单价、户型面积还是总价都是较低的。如隔街相望的路劲世界城9月也将推出200多套房源，预计均价为24900元/平方米。
据青秀尚城销售人员介绍，项目推200多套房源，已有600多人排号。另外，该销售人员表示，这是中国铁建在北六环的第一个项目，以后还将在这附近拿地开发，低价是为“先打出名气来”。
改善型房 14项目“参战” 竞争白热化
相比四面楚歌的刚需盘，主打升级置业的改善型项目早已走出独立行情。开发商也在资金、销售额等多方因素作用下改变销售策略，适当增加中高端改善型项目，从而确保全年销售业绩的达成。而在市场良好的反馈中，9月，包括尚峯壹号、中冶德贤公馆、和景香悦四季等14个项目均会推出改善型产品。业内人士认为，供应量加大的同时，也将形成市场白热化竞争。
【典型楼盘】 中信府
最早进入亦庄河西区的中信地产，在北京最大的湿地公园南海子公园周边打造了刚需产品中信新城，以及目前主打升级改善的中信府。从项目现场来看，相比2011年周边的荒凉境况已有很大改观。中信新城已有上千户业主入住，区域居住氛围日渐浓厚。
中信府紧邻中信新城西侧，目前推出140-210平方米的三居、四居，目前对外报价为36000元/平方米。据销售人员介绍，其最大卖点除了优质的环境和生活配套外，目前推出的均为现房，将会是区域内最早交付的项目，且全部是南北通透的板楼，对于改善型客群注重居住舒适度的需求更加贴合。
高端住宅 核心区豪宅跃跃欲试
随着保利海德公园预计在9月份试探性地入市，也让备受关注的多个地王项目能否在今年下半年如期爆发，变得更有看头。多位业内人士分析指出，今年预计将入市的热点顶级住宅还包括万科北河沿甲柒拾柒号、中赫万柳书院、融创农展馆项目，而这些项目都集中在三环内及周边，这在近几年的北京楼市十分少见，同时，也将豪宅的主战场拉回核心区。业内预计，未来顶级住宅成交集中在核心化的态势还将持续。
【典型楼盘】
保利海德公园
经过4年的等待，位于北三环的保利蓟门桥项目终于有望在9月份入市。根据北京市住建委数据显示，该项目获批预售价9.7万元/平方米，创下了今年新入市住宅最高单价。
据悉，该项目产品包括公馆、城市别墅、五星级酒店和甲级写字楼。目前住宅部分的样板间已正式开放，主力户型为约175-305平方米的平墅公馆、约400-460平方米的城市院墅。
据悉，保利海德公园已经吸引了逾千组客户咨询，而该项目总共仅167套房源。保利地产相关负责人曾对记者表示：“三环之内的地段已经绝版，这个项目并不愁销售，而是担心去化太快。”
■ 房企策略
回暖趋势不明房企依然以价换量
房企走量花样频出
记者从市场上了解到，今年北京万科通过降价、取消精装等方式来吸引购房者。
近期北京万科引人关注的促销是位于南四环郭公庄板块的西华府。8月20日，西华府推出10套特价房，最大降幅超8000元/平方米，一期特价两居只卖2.9万元/平方米。据介绍，西华府特价房推出后迅速售空。
对于近期部分楼盘的促销，北京万科有关人士表示，没有统一的特价促销行动，个别项目打折清掉较差的房源。
上半年，北京万科在万科橙、公园里等多个项目上通过调低开盘价、取消精装等实现积极销售，取得一定的销售业绩。目前，这种灵活定价、积极促销的态势仍在继续。
此外，诸如合生、珠江、东亚等企业也都在推出多样的促销手段。上周，合生滨江帝景以29500元/平方米的价格入市，但由于团购折扣的存在，实际价格只在27000元/平方米。8月，东亚一手推全部楼盘10%首付，一手又将印象台湖项目售价下调6000元/平方米。
市场不稳仍需以价换量
对于当下房企以价换量的选择，业内人士认为，目前楼市走势并不清晰，市场不支持价格上扬，以价换量仍然是房企突围的主要办法。
根据亚豪机构统计，在8月中上旬北京楼市供应成交回暖后，8月下旬，楼市又开始回归平淡。8月18日至24日，北京共有中冶蓝城、合生·滨江帝景等6个项目开盘，累计供应房源1287套，环比下降46%。同一周，北京商品住宅成交1593套，环比下降30%。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，此前多个项目热销，主要是因为房企采取营销手段、价格杠杆的作用。而从整个市场情形看，观望情绪仍然存在，紧缩的信贷政策影响，这都使京城楼市仍然难逃冷清局面。
而从许多项目推盘实践看，灵活的价格策略确实可以促进销售。位于东南四环的江南山水，大户型精装公寓起价3.65万元/平方米，推动该项目在7月实现销售20余套。
回款、拿地需求促使房企抢客
东亚新华地产营销总监贾玉鹏还对记者提及，之所以近期频频促销，还有回款拿地的考虑。在他看来，目前北京以及外地土地市场走低，低溢价成交增多，因此通过促销尽快回款有助于把握土地市场机会。
万科也在发布年中业绩时表示，预计土地市场的调整还将延续，未来可能会有更好的拿地机会。
业内人士还认为，在“金九银十”开发商预计大量增加供应时，房企为抢夺有限的市场需求，就必须实行积极的定价策略，这样才有助于回款、拿地，有助于全年业绩的实现。
专家观点
9月新盘涌现，多个楼盘平价入市，会是购房的好时机吗？
如果是自住的话，可以出手。因为北京房价下行压力很小，虽然库存量在增加，但需求量也很庞大，总体的供需关系还是紧张的。而如果是投资的话，就要考虑一下了，因为北京房价疯狂上涨的时代过去了，未来人口净流入数量的增长速度也将慢下来。——某房价北京测评中心首席分析师。
建议有需求就可以买房。前3个月北京成交量那么小，价格都没怎么降，不要等到量价齐升的时候再买。现在市场上除了个别项目促销走量，价格有所回调，或者是降低预期，其他项目与去年相比都没怎么降价。——高策机构董事长陶红兵。
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