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销售压力剧增北京楼市二次抄底时机到来？

https://www.biud.com.cn 2014年08月29日11:01 家居装修知识网

搜房网讯在全国整体经济形势下行以及银行信贷偏紧的双重挤压下，北京住宅市场上半年再遇寒冬，市场销售压力也集中于下半年。尤其是最近两年高溢价拿地的开发商更是面临着产品与营销的考验。面粉价格的上涨，直接影响着面包的价格，市场不断被高端化，高端住宅之间的竞争也愈演愈烈。

随着刚需住宅成交持续低迷，开发商在资金、销售额等多方因素作用下改变销售策略，供应逐渐向中高端改善型产品偏移。据亚豪机构统计数据显示，7月份，北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅市场新增供应430套，环比上涨24%，创春节以来供应新高。而8月北京预期入市的项目32个，其中有16个中高端、改善型项目。

而2013年出让的大量高价地在经过9-12个月前期开发、达到入市条件后，今年下半年开始，将会陆续开盘销售，从主观上造成近期公寓豪宅市场供应量的增加。加之上半年北京增量房市场形势不容乐观，竞争进一步加剧，低价拿地在售项目欲以价格优势争夺市场占有率，但也存在一定压力。

“目前只能是不涨价，但降价不太可能，一是影响公司形象，二是怕老业主找麻烦。”某高端项目营销总监对记者透露，虽然下半年销售压力非常大，但是价位上也只能“死扛”，他们只能通过营销渠道方面，来吸引购房者。

而记者从其他高端项目获悉，其下半年均没有降价的打算。新上市的项目则打出高性价比牌来促进销售。

近日，作为北京亚奥板块高端楼盘的亚奥万和四季，其售楼处样板示范区正式对外开放。亚奥万和四季位于亚奥北五环边，紧邻红军营路，距离奥林匹克公园1500米。

专家分析，随着北京优质土地资源的日益稀缺，成熟板块内的改善型住宅将日益稀少，以亚奥万和四季为代表的高端住宅供应量显得极为稀少。而在五环内大多高端楼盘均价已达7万元—12万元每平方米的情况下，亚奥区域高端住宅均价只有6万元—7万元每平方米，是明显的价格洼地，且目前价格已经呈现出上升趋势。

同时，近期亚奥板块内在售的几个项目都出现了售罄的现象，专家预计在9月之后，亚奥板块高端楼盘房价会直追其他区域，而9月将是家庭升级置业的较好时机。

而位于北京南四环区域的项目江南山水，近期推出的产品起价仅为3.65万元/平方米，相对北京市场同区域、同环线、同类产品来说，亦属于性价比较高的产品。

在市场竞争激烈的情况下，客户群的精准定位以及产品附加值升级成为新盘营销的核心问题。江南山水负责人对记者解释，该项目面对的就是在北京CBD附近工作的白领以及新兴财富阶层。

专家分析认为，目前市场在售项目价格策略或将是继2008年之后购房者第二次抄底购房良机。楼市在经过4个月的调整后，部分改善型项目的价格已达购房者心理预期，市场观望情绪逐步消退，市场进入抄底销售阶段。同时，在资金流动性相对较宽松以及下半年经济发展预期向好的背景下，预计未来几个月北京公寓豪宅市场将形成供需两旺的格局。

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