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新湖中宝上海旧改55亿元增发投资收益或超预期

https://www.biud.com.cn 2014年08月29日11:31 家居装修知识网

上海的旧改地块曾经是开发商最难咽的“肥肉”。虽然每块旧改地块都因地处上海市中心的核心位置，通常能取得非常高的毛利率，但往往因为动迁速度奇慢，一幅地块从开始动迁到结束，基本需要五、六年时间，由此分摊到每一年的收益率和内部回报率反而低于业内平均水平。

光大证券的研报曾指出，新湖房产在上海虽然拥有两大旧改项目，但销售规模迟迟无法扩大的原因，就是受阻于旧改项目的进度缓慢。如果公司能加速盘活优质地块，房产开发的销售规模有望迅速大幅增长，盈利能力因此大幅提升。研报还指出，如果新湖中宝能通过再融资开发上述两个地块，销售规模有望大幅提升，年复合增速达到67%。

不过，借助于上海市政府的新一轮旧改发力，部分位于市中心的旧改地块加速了动迁安置的进程，让房地产企业悬着的心落在了地下，也使那些拥有大量旧改地块的房地产上市公司间接受益。

以新湖中宝为例，55亿元再融资方案于7月31日获批，仅仅18天之后，上述募资所计划投入的新湖明珠城四期南块(东片)地块旧改房屋征收工作就在普陀区政府的主持下，取得了飞速推进——只用了短短20天，旧改征询获得了片区内85%以上居民的同意。市场因此对新湖中宝本次定向增发项目的投资收益前景极为看好。按照上述进度，整个地块有望按期完成拆迁，新湖中宝此前的定向增发预案中预估的利润率和投资收益率甚至有机会高于预期。

加快动迁安置速度

上海旧改项目曾经是很多人眼中的“肥肉”，因为这些地块位置非常核心，而且大部分属于纯宅地，往往有着令人垂涎的高售价。特别是在上海，自2004年以来，所有挂牌出让的土地中，已鲜见内环内区域的纯宅地；而旧改项目所处位置，恰恰是大部分都处于内环内的核心区域，且主要为宅地。这些土地的地理位置极佳，市场需求极为旺盛，一直是很多人眼红的地块。

但是自2006年以后，“旧改”的土地就不太受市场欢迎。原因之一就是动迁速度极为缓慢，业内就曾传出静安区某地块的整个动迁时间甚至一度长达15年。在这十五年中，开发商不单要持续投入资金用于安置居民，还无法通过银行办理土地使用权的抵押，大量的资金因此沉淀在其中。

部分小开发商由于把资金大量砸在动迁安置上，最终仍然无力完成拆除工作，而被迫于资金断链后把项目整体出让。即便是大型地产企业，也频频受困于旧改，导致业绩表现不佳。

对房地产企业来说，旧改项目是一把双刃剑，既可以成为公司的明星项目，也可以把公司拖入资金泥潭，而影响其中的关键就是动迁速度的快慢。动迁速度越快，意味着上述项目能取得的利润和年化收益率越高，反之不仅会影响到公司的开发收益，还会危及公司的资金安全性。由于上海旧改、棚改项目动迁速度缓慢，房地产行业一度对旧改表现得极为担心。

上海正在推动的新一轮旧改工作，让开发商对旧改地块的动迁进程重新充满信心。以普陀区东新村四期南块(东片)地块为例，从7月27日开始签约，到8月18日85%以上的地块原居民同意，仅用20天就取得了上海规定的旧改最低签约率。

在本次动迁安置工作中，普陀区政府给予的政策就极有动员性：在规定时间内如有95%的居民同意签约，已经签约的居民还能得到20万元每户的额外奖励。在这一政策的鼓励之下，目前已经签约的部分居民还在不断动员身边未签约的邻居早点签约，早点同意搬迁。

另外，根据动迁安置方案，上述地块的居民有六处邻近地块和两处异地地块的商品房可以选择换购，不仅改善了原居民的居住条件，每户还有一笔数额不菲的拆迁补偿金。

上述政策大大加强了原住户的积极性，因此仅仅只用二十天就已经签约同意上述动迁安置房案。中房信研究总监薛建雄指出，上述普陀区东新村四期南块 (东片)地块的旧改项目，是上海近年来旧改过程中速度较快的一个案例。开发商向政府提供的居民安置资金和整个项目的动迁安置时间都基本上可以确定，投资风险大大下降，将成为未来动迁安置的一个范例。

盈利前景有望大幅改善

事实上，上述新湖明珠城的旧改项目此前一度让新湖中宝颇为头疼。光大证券的研报曾指出，新湖中宝房地产销售主业增长不快，一方面与公司资本驱动型的战略相关，另一方面也与公司杠杆率过高，长期无法盘活上海棚户区改造等项目有一定关系。

一方面已投入旧改的资金始终无法腾挪转换出来，另一方面要完成旧改又需要投入大量的不确定金额和周期的资金与精力。这些不确定因素，让每年有业绩增长要求的上市公司颇为担心。从决策层角度看，避免将大量资金投入收益和风险不确定的项目，无疑是最稳健的投资和经营策略。

但是，上海对旧改项目推进力度的加强，最终打消了新湖中宝的后顾之忧。新湖明珠城旧改速度的加快，将让新湖中宝的高增长时间表变得清晰起来。光大证券预计，新湖明珠城在2013年底预售，房地产的销售规模将在2014年大幅提升，企业房地产销售的复合增长率达到67%。

去年8月2日新湖中宝公布的资料显示，新湖明珠城三期四标段的项目开发周期从2014年上半年至2019年，净利润将达到115758万元，平均销售净利率将达到14.48%，整体投资收益率将在19.93%。但上述投资收益测算是建立在上海原来旧改速度相对缓慢的背景之下，随着旧改力度的进一步加大，新湖明珠城项目有望在利润率和整体投资收益率方面有进一步的提高，并迅速实现销售规模和销售业绩的快速增长。

对新湖中宝来说，去年安排定向增发的两个项目——上海新湖明珠城和上海新湖青蓝国际，均有望为新湖中宝提供很高的利润和收益。

另一旧改项目——上海新湖青蓝国际目前已经进入项目建设阶段，有望在2015年年中上市。目前，上述项目所处的闸北已经成为上海的开发热点。今年1月，闸北内环外的大宁路街道325街坊地块总价拍到了101亿元，每平方米楼板价刷新了上海宅地价格纪录，达到46,709元/平方米，业内流传这一地块的住宅销售价格将达到9万元/平方米。

而临近新湖青蓝国际的华侨城苏河湾目前最贵的公寓房售价已经接近30万元/平方米，刷新了上海公寓房销售价格的新纪录。

处于内环内，位置在华侨城苏河湾和大宁地王之间的新湖青蓝国际虽然还没有正式入市销售，但市场对这一项目的销售价格已经有非常高的预期。如果新湖方面以相对合理的价格入市，不但有机会能在较短时间内销售完毕，而且利润率和投资收益率均有机会较之前的非公开方案中测算的利润率和投资收益率有一定幅度的提高。

根据当时的方案，上述项目的平均销售净利率为13.49%，整体投资收益率为18.42%。但从目前上海市场的整体情况，以及旧改力度加强等因素分析，上述方案预测的平均销售净利率和整体投资收益率可能还偏保守了一些。

此前的7月31日，证监会刚刚审核通过了新湖中宝55亿元定向增发募资方案。而仅仅只过去了18天时间，公司就在旧改领域取得了如此振奋人心的消息，显然将大幅改善公司的基本面。各家券商机构预计，新湖中宝的资产负债率有望降至合理水平，而资金的周转率和收益率有望迅速提升。

公司的股价也反映出了这一点。从7月底公司定向增发消息公布至22日，新湖中宝的股价涨幅接近30%。