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深耕海西布局商道

https://www.biud.com.cn 2014年08月29日16:26 家居装修知识网

2014年8月19日，中骏置业控股有限公司正式发布2014年中报。中报显示，2014年上半年中骏置业实现合同销售金额约56.1亿元，合同销售面积约63万平方米，比去年同期分别上升8.7%和53.6%。在整体楼市不景气的2014上半年，中骏置业仍保持了较为高昂的增长态势，除了精工住宅领域的高周转，全面发力商业地产也被认为是中骏逆市突围的另一核心秘钥。

众所周知，作为继北京·中骏世界城后中骏置业在福建省的首个大型城市综合体以及其进军商业领域的标准范本，泉州·中骏世界城已于今年5月31日盛大开业，仅开业三天便吸引了85万人潮纷至沓来，创造了福建商业的新纪录。

对于中骏这家以马为图腾的上市房企来讲，2014的农历马年又是相当关键的年份：这一年，中骏成功进军北京、上海、深圳三个一线城市，其多年谋求的“全国化战略”取得了实质性突破；同时，随着泉州·中骏世界城的盛大开业，中骏“住宅、商业齐头并进”的态势已经基本成型。

开业以来，泉州·中骏世界城凭借大体量商业的成功运营，已经成为了城东片区繁华崛起的中坚力量。不过，对于初入商业领域的中骏，其首个大型城市综合体项目为何能一炮而红？作为一家持续开发的稳健型房企，面对日趋激烈的商战蓝海，中骏又有何突围之道？有了世界城的成功范本，中骏在商业领域又有何战略部署？针对以上业界关心的话题，本报独家采访了中骏集团董事局主席黄朝阳先生，邀请这位信奉“惧者生存”的上市公司掌舵者为我们解析中骏的商业地产之路。

世界城一炮而红开启商业新里程

记者（以下简称“记”）：作为泉州城东首个大型城市综合体，泉州·中骏世界城已于今年5月31日正式开业，能请黄董为我们介绍一下项目的基本情况吗？

黄朝阳（以下简称“黄”）：泉州·中骏世界城是继北京·中骏世界城后中骏置业在福建省的首个大型城市综合体。项目总建筑面积50万M²，其中购物中心17万M²，甲级写字楼、五星级酒店及精装SOHO19万M²，另外还有10万M²海峡体育中心及4万M²财富金街。中骏世界城购物中心是集购物、餐饮、休闲、娱乐等业态于一体，时尚、流行、快乐、体验的“一站式家庭生活体验中心”；购物中心汇聚百余个国内外知名时尚品牌，是泉州城东规模最大、规划最佳、品牌组合最优、辐射最广的商业中心。

中骏世界城另一个特点就是独一无二的“海峡体育中心+世界城商业中心”双核心组合，可以说拥有泉州地区任何一个商业项目都无法比拟的绝对优势，这也是世界城最大的亮点之一。我们将体育赛事、明星演艺、文化娱乐、运动休闲、全业态商业进行无缝对接，真正意义上将休闲、运动、餐饮、购物变成一站式消费。

同时，中骏世界城地处城东板块的核心区位，三横三纵六大干线组合成快捷路网，同时，项目位置有5条公交路线经过，周边1公里范围内另有十几条公交路线经过，公交路线规划达20条左右，极大地方便周边消费人群。

记：从开业到现在已经快三个月了，中骏世界城目前的经营状况如何，您对于项目的整体运作是否满意？是否有超出预期？

黄：泉州·中骏世界城的开业受到了社会各界的广泛关注，开业3天客流即达85万人次，创造了泉州商业新奇迹，经营业绩更是日日长虹，稳步增长，大大超出了公司的预期。

目前世界城每日客流量超五万人次，周末超八万人次。餐饮、影院、3楼儿童主题区在高峰时段常常爆满，对于这样的业绩我们还是相当满意的。

而除了大型Shopping Mall的成功运营，经过统一运营、统一管理、统一招商的财富金街也将于下半年正式启动。届时，优质品牌商家的不断导入将助力商圈的快速崛起。

业态升级优化注重一站式休闲

记：在电商的冲击下，世界城能够取得这样的业绩，你认为成功的秘诀在哪里？

黄：确实，如你说言，电商对于实体商业的冲击还是有目共睹的。电商的发展强调 “得屌丝者得天下”，抓住中低端的最大的消费人群，其产品及服务价格、用户消费体验也是其核心竞争优势。我们做传统商业也可以用电商的思维，所以世界城的目标客户瞄准的正是基数最大的中间层消费人群。并且，实体商业有着电商不可取代的优势，那就是体验感。目前世界城已通过微信公众平台，吸引了大量粉丝的关注，客户也可通过关注微信平台后即可在商城内进行Wifi上网，我们也将会进行互联网电商方面的业务创新，将陆续推出手机APP、O2O模式的电商平台及更加完善的微信公众平台，把传统的Shopping Mall与电商进行线上线下互动结合，以总体提升客户体验。

通过分析我们发现，大型购物中心想要摆脱电商“围城”，那么提供基于互联网的舒适、趣味、快乐服务的用户互动体验是必由之路。

所以，在接下来的业态调整中，我们会重点加强餐饮及儿童娱乐业态的比重。其中，餐饮区将引进一些更能满足全家人聚会的品牌餐饮店，为消费者提供亲友相聚的舒适的就餐环境及服务。儿童区方面，我们将主力打造海西规模最大、业态最全的儿童主题区，将引进更多的儿童服饰、餐饮、早教、游乐、摄影等360度儿童成长空间，全品类满足儿童成长需求。

除了适当增加这两类业态的比重，在日常的营销活动，我们会强调趣味互动性。我们会周期性安排各类亲子互动类活动、创意舞台演出、偶像明星见面会等活动，目的就是要让顾客每次来世界城都能感受到新鲜好玩的东西，让顾客来我们这里成为一种生活习惯。

记：开业三个月以来，世界城项目运转已渐入佳境，对于世界城的未来前景又有怎样的期许？

黄：在我看来，中骏世界城不仅仅只是一个商业综合体，更是整合城市国际化进程中最重要的总部经济、商贸会议、酒店商务、文体休闲、高端居住等功能于一体的城市新中心。

未来，中骏世界城，一定是一种生活方式，是一种消费形态，承载着经济性、社会性、文化性。消费者到购物中心，终极目的是体验，是文化，是时尚、是娱乐。因此，我们不断的制造新鲜有趣的商场主题和热点，同时，结合新的信息技术与顾客建立关系，利用移动互联网和大数据实现个性化营销，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐。

中骏商业，将以品质至上和稳健扩张的核心策略，前瞻性的操盘理念，精益求精的运营管理、倾力的资本投入，开创中国商业地产的全新品质时代。

记：我们都知道，大型购物中心的成熟需要一定的培育期，而这其中大体量的商业自持以及自持之上的统一运营成为了各大商圈应对全新市场的一致选择。不过，商圈的统一招商、运营又对开发商的实力、管理提出了很大的挑战，那么在这一点上，作为中国商业地产的新军，中骏的商业模式又有何特点呢？在应对商圈的招商难、运营难上中骏又有何高招呢？

黄：首先不管是在地产开发还是在机电重工等实业领域，中骏一直秉持的经营理念就是“商家优先，合作共赢”，我们愿意与合作伙伴共担风险、共享收益。

其次，你刚说的很对，在应对一个全新的市场，尤其是一个新兴板块，很有可能在商场的开业初期，周边人口的入住率还不够，这时候商管公司的统一运营管理就显得至关重要，因此一直以来，我们的商业都是坚持“主体自持，统一管理”。通过自持，我们保证了商场的纯粹性以及招商、运营等各项指标的切实贯彻。

再次，中骏深谙商业地产运营的规律，知道人才、管理对于商业运营意义重大。因此我们特别成立了商业地产管理公司，负责统一招商和运营管理。

全面发力商业版图已现

记：从西湖一号到财富中心，从蓝湾半岛到天峰，中骏的住宅在泉州一直都是有口皆碑，我们也都知道中骏是一家在住宅开发领域具有很高造诣的上市房企，那么，在商业领域，中骏的目标和愿景又是什么？

黄：中骏从96年开始进军房地产市场，经过多年的努力目前已经成为国内知名的上市房企，开发的多个项目也取得了较好的市场口碑。

商业地产是中骏置业既定的战略布局，近几年来，伴随着商业地产在中国的迅猛发展，我们坚信好的商业物业能为集团带来稳定的收益和现金流。因此我们潜心研究，适时拿地，积极与国内外知名的运营商、设计公司合作，并成立了专业的商业地产管理公司统筹集团的商业运营。我们计划用3-5年的时间，让商业地产的租金收益占我们总收益20%-30%，成为集团业务中新的增长点。

记：近年来，泉州的商业地产发展驶入快车道，除了世界城以外，在接下来的两到三年时间里，泉州各大主力新区的综合体项目也将从图纸走向现实。随着世界城项目的成功运营，中骏成为了泉州新区商业开发毋庸置疑的“先行者”，那么总结开发的成功经验，中骏在操作上主要遵循了哪些思路？

黄：首先，商业的发展一定是要符合城市发展规划。中骏在商业拿地时，除了考量城市功能、商业资源、文化特色、交通组织等，还会主动积极为政府相关规划提供有效建议，使得建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，达到发展规划与资源配置的更好结合。

其次，中骏商业的开发遵循几个关键原则：首先必须是“刚性规划”原则，我们的项目一定是要能为大家提供交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活配套。同时，符合“以商定产”的原则，我们会全面进行商业资源及业态的调查及引进，达到重新整合、优化配置商业资源，提高物业资产利用价值的目的。另外，就是符合“以人为本”的原则：中骏世界城的公共空间设计都是从高度人性化服务要求出发，在空间、景观、交通、配套服务等方面，以最大化满足消费需求考虑而设计。

中骏商业秉持着“合作共赢”的原则，从不做“拍脑袋”的盲目投资，“格物致知、专业管控”是我们的态度，项目的投资运营、开发运营和商业运营都是集中计划统筹，按照规范的操作程序，一环扣一环衔接实施。我们不但要做对投资运营的程序、还要做对开发运营和商业运营的程序。

记：有了团队、管理、资金的强有力支撑，中骏在未来的商业领域有何布局？除了我们熟知的世界城，目前中骏还拥有哪些商业品牌？未来是否会形成为世界城为主体的商业产品线？

黄：首先，对于中国未来的商业前景，我们持续看好。尤其是随着人们物质生活水平的提高以及消费型市场的逐渐成型，我们有理由相信，执掌更多的优质物业就意味着更为稳健的现金流。

当前，中骏商业涵盖了购物中心、甲级写字楼、酒店、专业卖场等多种商业业态，根据不同的区位条件和地块优势，形成了大型城市综合体商业品牌——世界城、大型专业市场品牌——中骏商城、以社区底商为统一招商范围的中骏家乐坊、分布于专业写字楼中的奢侈品专业卖场——中骏世家四种主力商业品牌。

而在这其中，以世界城为代表的大型城市综合体项目因其大体量的商业运营面积、充沛稳健的现金流保障、强劲的人流车流吸附力而成为集团全面发力商业领域的重中之重。

我们一般将中骏旗下城市中心和副中心区域30万平方米以上的大型城市综合体项目定义为“中骏世界城”，我们希望通过吃喝玩乐购的一站式消费体验，为城区人民打造一种全新的“世界城生活方式”。除了泉州·中骏世界城，北京·中骏世界城已于2009年正式运营，南安·中骏世界城也将于年底正式动工。

商住并举，中骏深耕泉州

记：2014年中报显示，在楼市景气指数较低的上半年，中骏置业仍旧保持了较为高昂的增长态势，其中泉州市场又贡献了半壁江山，请问支撑中骏快速开发的理念是什么？

黄：支撑我们在泉州大规模开发的理念就是高度的市场化运作。现在，我们在大泉州在建在售14个项目，2013年销售额近70亿，稳坐市场占有率第一名。2004年开始，土地市场政策全部要求公开招拍挂，我们开始全面进入泉州市场，我们所有的项目全部通过公开拍卖的方式取得。按我们的品牌、规模，也可以和各级政府定向勾地，但我们没有用“量身定做”的方式来取得任何一个项目，而是完完全全走市场化运作的道路。

要坚持市场化运作，就必须走高周转运行的开发模式。我们的项目从拿地到销售，最快的6个月就能开盘，这就要求我们在最短的时间里做好会所、售楼处、样品房并达到预售条件。我们不断梳理提炼工作流程，不断提高科学管理水平，才能做到快速开工、快速销售，从而实现向市场要效益，向经营要利润。

要坚持市场化运作，还必须做到产品的标准化。我们的住宅产品有三个产品线：满足刚性需求的“四季”系列、满足改善需求的“蓝湾”系列和满足高端需求的“天”系列。这三条产品线我们都已经实现了标准化，例如我们的“四季”系列，经过多年的总结提炼，我们就只做60、70平方的两房和90、100平方的三房，正因为满足市场需求，所以去化速度非常快。

泉州是我的家乡，也是中骏置业的发祥地。我们将在这一块热土上，深耕细作，为支持和关爱我们的泉州人民奉献出更多更好的产品！

资讯播报：

链接1：世界城品牌再升级超20家新店近期争相亮相

8-9月新店：必胜客、GEOX、七匹狼、小朋友童装、帕维亚厨房、多豐菜。10月新店：LEE、Ochirly、恩曼琳、阳光巴黎、丽衣坊、韩衣库、锐爵男装、简婕、DQ、宜记餐厅等。

链接2：中秋活动送豪礼

活动1：即日起至9月8日13:30全场单笔消费满300元以上可参与游园式博饼博王中王汽车大奖。关注世界城官方微信，输入“博饼”免费博爱疯土豪金、家电、食用油等好礼。活动2：9月6日-9月8日，全城独享品牌中秋超低折扣，夏装2折起，秋冬装7.5折起，来雅百货、永辉超市、国美电器、沃美影城、H&M、UNIQLO 六大主力品牌全线特惠。活动3：即日起至9月8日中秋团圆饭特惠、美食天团大放送代金券限量6折起。活动4：9月6日-8日，每晚达人秀陪你过中秋，铜人机械舞、互动魔幻秀、中秋拜月大典等节目精彩绝伦，超人气快男左立9月8日热力开唱。

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