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碧桂园：上半年业绩达标下半年挑战依旧

https://www.biud.com.cn 2014年08月30日06:21 家居装修知识网

8月27日，碧桂园集团宣布新的融资计划，计划以15∶1供股，筹集31.8亿港元的资金，部分用于债务再融资。一周前碧桂园刚公布了2014年上半年业绩，在今年房地产行业集体遇冷的背景音中，碧桂园交上一份不错的成绩单。数据显示，该公司合同销售金额584.2亿元，同比增长了73.6%。然而即便如此，碧桂园1280亿元的销售目标依旧颇具挑战性，此次供股更有未雨绸缪的财务考虑。

半年赚47亿

8月27日，碧桂园公布其供股计划，以15供1的比例，发行12.7199亿股至12.7219亿股。供股价为2.5元，集资31.8亿港元左右。募资说的将用作现有债务再融资及一般营运资金，包括将于9月10日到期的2014年优先票据。

显然此次供股后，碧桂园可动用的资金将更充裕。数据显示，碧桂园截至2014年6月30日净借贷比率约为67.1%，环比去年下半年基本一致，保持平稳。而可动用现金约为244.3亿元，占总资产的10.1%。加上集团尚未动用的365.7亿元的银行额度。碧桂园手头握有的现金已超过600亿元。

这也是新任财务总监吴建斌的第一张成绩单，中海系出身的吴建斌今年4月才正式履职。此次2014年中期业绩发布会上，碧桂园掌门人杨国强并未出席，而是由三位职业经理人集体亮相。当中包括总裁莫斌、联席总裁朱荣斌以及财务总监吴建斌，其中除了莫斌是在2010年开始任职之外，朱荣斌及吴建斌都是碧桂园新人，朱荣斌也是2013年年初才空降碧桂园。

新人事带来了新气象，2014年上半年碧桂园业绩表现并不赖。除了合同销售同比增长73.6%，完成全年目标46%以外；总收入383.2亿元，同比增长42.2%。盈利能力方面，2014年上半年土地增值税拨备后毛利润人民币100.5亿元，同比增长26%，权益所有人应占利润约人民币54.2亿元，同比上升25.6%，核心净利润人民币47.1亿元，同比上升14.1%。每股盈利约人民币29.54分，同比增长24.2%。

在碧桂园派成绩单后，各大投资银行纷纷给出评级，共5家国际投行给予评价，其中瑞银、汇丰、高盛调高目标价或者给出“确信买入”的评级，巴克莱维持“与大市同比”的评级，仅里昂的研究报告将碧桂园维持在“沽售”级别。

高盛认为碧桂园上半年盈利按年升4%至44.9亿元人民币，利润率较去年下半年稍有改善。其认为“有助消除公司扩大规模而影响利润率的忧虑”，该行强调，在现在的市场状况下，碧桂园是少数仍能达到全年合约销售指引的公司。

悲观者里昂则认为，虽然碧桂园纯利符合预期，但该行对其下半年销售增长不乐观。而且里昂预计，碧桂园撇除重新分类及永久债券后，其净负债比例依然比较高，所以维持沽售的评级。但该行也强调碧桂园的负债稳定，在高盛的研究报告中，碧桂园的净杠杆由去年年底的64%回调至60%，认为其债务状况有所改善。

下半年推37个盘

总而言之，国际投行在碧桂园公布上半年业绩后，主要担心的依旧是下半年的销售情况。汇丰虽然调高了碧桂园的目标股价，同时认同今年上半年该公司的销售增长幅度。但也表示“要达到全年1280亿元的销售目标，挑战才刚开始”，汇丰表示，碧桂园今年年初至7月的每月销售额平均为93亿元，今年余下月份平均的销售额要达到126亿元才能完成任务，这比今年前7个月的均值高35%。

在业绩发布会上，莫斌似乎对于这个问题并不担心，“从目前的整个进展来说，(1280亿)的目标还是有希望能够完成的。”其表示，到了8月中旬，得益于国内政策的变化，“整个销售比7月份要好”。

与此同时，他也透露，虽然今年上半年按正常计划推出22个新盘，“但是我们调整了推货的节奏，上半年市场不好的时候，盘照开，但货量进行了调整”。因此其表示，今年上半年存货比例有所下降，“去年转到今年的存货大概是1200亿元，现在下降到1100亿元。”

下半年碧桂园将会推出37个新盘，且要完成全年任务的60%，“货量其实是符合市场需求的。”莫斌表示，上半年主要采取全民营销甚至跟代理公司共同营销的策略，“市场严峻的话，为满足现金流的周转需求和保证公司的健康发展，也会采取一定的价格策略”。

但其强调下半年要做到精准营销，“销售定价、成本控制、市场需求，在开盘前就要找到平衡点，从而做到新盘的去化率达到60%以上。”碧桂园管理层表示，只要完成这一任务，年销售目标“有信心完成”。

审慎投资加强管理

2014年上半年，碧桂园成功发行2次优先票据，分别为2.5亿美元(年期：5年，票面息7.5%)的私募票据以及5.5亿美元(年期：5年，票面息7.875%)的公开发行票据，其中，5.5亿美元票据发行录得5倍超额认购。

这使得今年上半年碧桂园加权融资成本为8.2%，比2013年同期减少约1个百分点。而吴建斌上任后，碧桂园继续贯彻审慎的财务管理，保持可动用现金占总资产的比例高于10%，净借贷比率低于70%，碧桂园开始将现金流放在第一位。

另一方面碧桂园在投资项目上也更为小心，今年上半年公司投资了125亿元，买了1250万平方米的开发土地。但进入二季度后，投资步伐有所放缓。“我们遵循的原则是宁可少买一块地，不要错买一块地。”朱荣斌表示，公司有7000多万平方米的开发面积，还有1300多万平方米已成交但国土证在获取过程中，“因此我们有充裕的土地满足公司持续规模性的发展。”其如是道。

碧桂园今年的谨慎，也有加强内控的考虑。“去年我们从400亿元直接上升到1000多亿元，高速发展，必然带来管理的问题。”莫斌表示，今年市场处于平稳的阶段，碧桂园希望借此机会进一步提升管理。

据了解，碧桂园今年再度与赛普咨询合作，对集团的组织架构、流程体系和经营数据体系进行梳理，不断调整公司的治理结构。例如成本优势一直是碧桂园的核心竞争力之一，这种优势主要得益于对产业链的纵向整合，另一方面也有赖于杨国强等高层管理团队对成本的敏锐度。而此次通过与咨询机构的合作，建立一个碧桂园的动态成本管理系统，建成成本数据库，成本管理将逐渐朝着标准化和精细化发展。

另一方面，在总部与分公司的权力分配上，碧桂园也作出了调整。2010年以来，碧桂园将以前总部垂直管理较深入的职能，例如投资、营销、财务管理等，下放更多的责任和权利给区域，要求区域负责所辖项目全方位的管理，推动项目开发业务。