北京楼市：押宝“金九” 新盘定价偏保守
今年楼市最后的销售旺季“金九银十”终于拉开了帷幕。
对于开发商来说，今年的这两个月格外重要。“开发商能不能完成全年的任务，就看这最后一搏了。”我爱我家市场研究部分析师孔丹这样告诉《华夏时报》记者。
根据亚豪机构的统计数据，9月北京将有创下年度纪录的39个楼盘入市销售，而且总体定价相对谨慎，这也在一定程度上反映了开发商的无奈：这一轮已经持续了半年的楼市调整的影响开始显现，开发商们迫切需要加快销售进度回笼资金。
好消息是，业内分析人士普遍认为，今年出现真正的“金九银十”将会是大概率事件，但其“成色”如何主要依赖于开发商的降价幅度。
押宝“金九”
亚豪机构的统计数据显示，在9月即将入市的39个项目中，纯新盘有19个，老盘的后期项目有20个。无论是总数还是纯新盘数量，都创下了年内新高，这也反映出开发商希望借“金九银十”冲刺销售消化库存的心态。
从今年1月份开始，北京住宅市场上的库存量就开始连续攀升。根据北京市住建委网站上公布的数据，截至8月20日，北京商品住宅产品存量为86235套，按7月成交量来计算，目前住宅存量消化周期需13个月。这些存量折合销售额约为2588.5亿元，相当于170家房企2013年北京商品住宅市场的销售总额。“去库存”已成为目前各大房企所面临的首要任务。
亚豪机构统计数据显示，今年前7个月126个开盘项目共推出36513套商品住宅，截至目前，还有18860套房源待售，形成库存。2014年前7个月的新增库存就占到目前商品住宅整体库存量的22%，这些新增库存不仅影响到开发商的销售业绩，更对企业赖以生存的资金链形成威胁。
亚豪机构市场总监郭毅告诉本报记者，成交量持续低迷超过一年，开发商的资金链就会出现断裂的危险。到目前为止，北京楼市下行的时间虽然只有半年，开发商还没有到“扛不下去”的地步，但影响已经开始显现。“开发商的资金情况不是特别乐观。”她说。
开发商眼下面临的最大问题可能不是资金压力，而是完成销售业绩的压力。尤其是对于那些上市房企而言，借“金九银十”冲高销售额格外重要，因为对于很多投资者来说，“主营业务收入”是上市公司财报中仅次于“净利润”的一个重要指标，而9、10月份将是决定这个指标能否“过得去”的最后机会。
也正是面临这些压力，开发商们在给新盘定价时，普遍偏“保守”。
在已经公布销售价格的项目中，纯新盘东亚尚品台湖的商住两用房的预计价格仅为16500元/平方米起，是台湖区域报价最低的项目。而房山几个计划上市的住宅项目整体报价基本回归至去年同期水平，仅为19000-22000元/平方米，比如纯新盘五和万科长阳天地的一位销售人员给本报记者的报价就是均价20000元/平方米。老项目建邦华庭的一位销售人员也告诉本报记者，该项目的最低价为19000元/平方米，此外排号时还有2万抵18万、全款9.8折等优惠。还有些项目更加谨慎，根本没有公布销售价格，而是打算通过前期的蓄客情况与客户心理预期来确定最终的售价。
“在政策没有宽松的情况下，开发商要想在‘金九银十’迎来一波行情的话，那么在价格上就必须要做出比较大的让步。”郭毅认为，从目前的情况来看，开发商已经做出了一定程度的让步。
“这是今年最后的机会，开发商必须要抓住。”孔丹表示。
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