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独家：“商改住”乱象丛生政策出易执行难

https://www.biud.com.cn 2014年09月02日10:17 家居装修知识网

中房网讯(记者卢泳志)“商改住”在如今的北京房地产市场中已经屡见不鲜，朝北8080、珠江·四季悦城、东亚·尚品台湖、旭辉E天地等商住项目充斥着北京楼市，曾一度“叫板”住宅市场。

近日，中房网走访北京楼市发现，在住宅市场普遍低迷的情况下，却活跃着一大批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外大肆宣传的“商改住”项目。“不限购、总价低、轻松置业”等标语到处可见。

秦兵律师事务所律师徐斌向中房网表示，2011年，北京市发改委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，明确商改住项目将不再颁发房产证，以严厉打击商改住。

那么为何“商改住”屡禁不止，并显露出复苏的势头？亚豪机构市场总监郭毅指出，问题出在执行环节，制定政策时没有明确执行单位，政策究竟由哪个部门执行？怎样执行？这些问题都很难明确。

宣传大张旗鼓乱象丛生

记者实地走访发现，位于北京通州马驹桥附近的珠江四季悦城在8月份推出项目三期7号楼，记者查询相关证件发现，该项目全部为商业立项的“商改住”产品。

据悉，该项目曾推出“25万选两居”的优惠活动。工作人员介绍，该项目主打65平方米的一居和90平方米的三居，由于是跃层设计，65平方米的一居可以改成两居，不过费用需要购房者负担。

另外，记者在该项目样板间看到，无论是一居还是三居，样板间内都配置了标准的卫生间。工作人员还告诉记者，该项目90平方米的三居还可以通燃气。如此看来，该项目明显改变了“商业用地”的用途，违反了相关规定。

实际上，早在2011年，北京多部门联合下发《通知》，对“商改住”项目痛下杀手锏。《通知》要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局，不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间等。

为了规避这一政策，朝北8080项目的样板间巧妙地将卫生间设计成为“储物间”。据记者了解，该项目同样是商业立项的产品，现在同样以loft商住项目的形式对外销售。

记者在样板间发现，该项目没有配建卫生间，取而代之的是一个储物间。销售人员告诉记者，由于是商住项目，不能通燃气，但可以用电磁炉。另外，交房时现场看到的储物间将会变成卫生间。

对此，徐斌表示，商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋或者特定空间。禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。自己隔断不会被房管局认可，也无法发放房产证。

除此之外，很多项目明目张胆的举起“总价低、不限购”的宣传大旗。位于通州的金隅自由筑是商业立项的“商改住”项目，记者发现该项目的物业类别为写字楼，而对外则宣称是科技住宅。

东亚·尚品台湖不仅以科技住宅自居，还标榜学区房。记者查询相关政策发现，“商改住”项目不强制要求配套服务设施，比如幼儿园、学校、医院等。由于不能落户，就算周边有良好的教育资源，子女也会因户口不能迁入而无法享受。

屡禁不止政策难落地

“商改住”向来是开发商惯打的擦边球，在楼市下行、房地产进入调整期后，“商改住”项目的活跃性以及市场表现一度赶超普通住宅。

据记者了解，“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，市场上常见的有通廊式小户型公寓、酒店式公寓、loft等。

郭毅表示，之所以出现“商改住”现象，是因为某些土地性质被定为商业或办公用地后，由于位置、交通等因素不便，很难支撑商业物业和写字楼办公。也就是说，由于自身缺乏核心竞争力，“商改住”可以快速回笼资金。

另外，由于北京的限购规定非常严格，而商业和办公立项的“商改住”项目不受限购政策限制，所以在客户需求上有一定的市场空间。

“购买我们项目的人大多用于投资。”旭辉E天地的销售人员告诉记者。近日该项目对外宣传：“拿钥匙就收益”。记者了解到，该项目购房时会签订一份合同，规定从交房开始，房屋便交给物业公司统一出租，购房者收取相应租金。

徐斌对此表示，这种做法不符合上述法律规定。“商改住”项目法律规定原则上不允许出租出售，但是如果买卖双方签订合同，并不必然导致合同无效。但是难以履行的风险容易被不诚信的一方恶意利用。

正因如此，早在2008年，城乡规划法施行，再次明确之前在《房地产管理法》、《土地管理法》等一系列法律法规中禁止的“商改住”。土地用途及房地产项目一经规划，开发商不得任意变更其规划用途和用地性质。

如今，“商改住”现象不但没有消失，反而愈演愈烈。对次，郭毅表示，政府制定政策，肯定会坚持到底。不过由于当时没有规定该项政策的主管部门，导致政策出来后没有人去落地执行。

在“商改住”难以禁止的情况下，购房者只能倍加小心、谨慎对待。在此，徐斌对购房者提出以下几点建议：价格，一般应是周边普通二手住宅价格的2/3以下。得房率，通常商改住项目的得房率都比较低，在50%到60%。隔音，一般采用内部打隔断的方式，隔音效果不适合居住。水电，多采用商业水电，较贵。产权，办产权证存在风险，最好买现房或二手房。物业，物业费通常比较高。学区，一般都不能成为学区。