朱中一：应明确分类调控中中央与地方的职责
访中国房地产业协会名誉副会长朱中一
Q：如何评价2010年以来以限购、限贷为核心的这一轮调控成效？
朱中一：首先我认为，媒体上说的这一轮调控是以限购、限贷为核心的调控，不太准确。
以2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发(2010)10号)文件为例，它是比2010年1月国办通知规格高、力度大的文件；而且起码也是指导2011、2012年的主要文件。该文件的五个大标题分别为：一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；二、坚决抑制不合理住房需求；三、增加住房有效供给；四、加快保障性安居工程建设；五、加强市场监管。其中第二部分，即在坚决抑制不合理住房需求部分，有一条是“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，其中一款“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房”，在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内采取临时性措施实行限购。也就是说，在国十条中，限购、限贷只是其中的一条，而且准确的说，实施差别化的信贷政策也是经济手段而不是行政措施。所以，我的第一个观点是，这一轮调控不能简单总结为是以限购、限贷为核心的调控；而是双向调节比较明显的调控，但行政性措施确实强化了。因为，这轮调控既强调了要加快保障性安居工程建设，又强调了要增加普通商品房的有效供应，既强调了要通过实施差别化的信贷、税收政策和对少数城市实行限购的临时性措施来抑制投机性购房和炒房，又强调了要支持居民自住性的购房需求。
按照这样的理解来评价这一轮调控，我个人认为，本轮调控起码有两个成绩。第一个成绩是：投机性购房和炒房基本得到抑制，居民的购房需求逐渐趋于理性，自住性需求成为市场主体；第二个成绩是，保障性安居工程力度的加大，有力地缓解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困难，推动了住房供应结构向“政府保基本、市场满足多层次需求”的转变，“双轨制”的住房体系已初步建立。
至于调控对遏制房价上涨的作用，确实不是几句话能说清的。我的基本观点有这样四点：(一)从大环境来说，房价与货币流动性是否充裕，居民投资渠道不多、中央与地方事权财权匹配度有关；(二)房价自然与土地成本上涨，劳动力成本上涨及住房的品质性能有关；(三)限购、限价等行政性措施在短期内对遏制房价过快上涨有作用。如2011年9月到2012年4月，全国70个大中城市绝大多数新建商品住宅价格环比下降，同比下降的城市也逐月增多，但这段时间维持不长；所以，抓紧建立以经济、法律手段为主的中长期制度，才是治本之策。(四)房价是调控的一个目标，但供需总量是否平衡、结构是否合理，也与房价密切相关。政府应将总量是否平衡，结构是否合理，房价是否稳定作为调控的总体目标进行考虑和部署，而且调控的最终目标应是让居民通过购买和租赁两种方式来解决住有所居问题。
Q：如何评价本轮一些城市限购政策调整对楼市的影响？
朱中一：首先，我要说的是，本轮一些城市限购政策的调整，既符合一些城市市场供明显大于求的市场变化实际，也符合政府减少行政审批和充分发挥市场在资源配置中决定性作用的要求，还符合中央对房地产市场实施分类调控的思想，所以是顺其自然的，不必大惊小怪，也是本人从今年4月以来经常谈的一个观点。
关于限购政策的调整的效果问题，对活跃房地产市场有一定的作用，特别是对有支付能力但原先不具备资格的人提供了机会，所以个别城市在一段时间内交易量有明显增加；而且，一些城市交易量的增加，还与一些企业以价换量有关。所以，不宜过于放大限购政策调整的作用。因为，限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题。为了提高购房者的购房能力，除对限购等措施适度调整外，根据一些地方和单位的经验，本人认为还可采取下列措施：
(一)建议有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。
(二)建议在房价上涨过快、房价过高的地方，适当调整房贷的政策。因为不少地方现在房价比2010年时确实涨了不少，而居民的实际收入涨得不快。如果再按当时规定的购买首套自住房贷款要首付30%，贷款购买第二套住房要首付60%的要求，不少购房者难以支付，居民的有效需求难以释放。
(三)在供明显大于求及财力和风险可控的情况下，建议逐步扩大对合理的改善性住房需求的支持。因为，合理的改善性需求是一种真实需求，是居民消费升级的客观反映，对促消费、扩内需、稳增长都有积极作用。如，可对买新房一年内卖出旧房的(或在一年内卖出旧房买新房的)返还个人所得税；对贷款已还清且房产已出售的，按照购买人实际购房套数确定贷款政策。
(四)鼓励企业以合理价格促销，以价换量。
(五)在供明显大于求的城市，探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买或租赁合适的住房；或者由地方政府与开发商议定一个合理价格，开发企业让利，政府在税费上给予优惠，由政府组织团购，采取货币补偿的集中安置。
(六)有些项目，如开发的产品符合多数人的需求，但因为政府的基础设施配套没有跟上的，政府应抓紧配套。
Q：当前楼市调整的主要原因是什么？
朱中一：我国的房地产业在历经了十几年的快速发展后，现在进入了市场的调整期，我认为，此次调整的主要原因有三个：
一是与宏观经济密切相关的，即与国民经济三期叠加(经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期)相对应的，我国的房地产市场也进入了增速的趋缓期、结构的调整期和政策的完善期。这主要是我国房地产经过了十几年快速发展后，城乡居民的住房状况有了明显的改善，城镇居民住房普遍短缺的状况已经过去；同时政策的不断完善也改变着居民的市场预期。
二是此次调整也说明一些地方政府过分的依赖房地产与土地财政，导致的过度开发和企业的盲目开发，难以为继。
三是2013年市场中的一些非理性因素，既造成了不少地方房地产指标的过快上涨，也导致了不少消费者的超前消费，自然也造成了今年一些指标的增幅下降或更多指标的同比下降，还造成了待售商品房的增加和同比上升。
总之这次调整，主要与不少城市的供明显大于求有关，与一些城市的房价过高有关，还与利率市场化后贷款难度加大和未来政策引导下购房者的预期发生了变化有关；但主要是市场本身调整的结果。这次调整，估计还会延续一段时间。这次调整时间的长短，城市之间也会有差异性，很大程度上取决于各地存量房的消化速度。
我们一定要以常态的心理，认清当前房地产市场的阶段性特征和今后市场的总体走势。必须认识到像过去那样市场十几年的快速发展和房价的过快上涨是不可持续的；当前房地产市场的适度调整，有利于经济结构的调整，有利于经济持续发展，有利于惠及民生，有利于风险的释放，也有利于房地产业自身健康发展。因此必须认真应对当前的市场调整，确保当前房地产市场的软着陆；同时要抓紧市场的调整期，通过改革和建立健全中长期制度，促进今后房地产市场的平稳健康发展。
Q:您曾经指出，市场的调整期也是改革的窗口期和政策的完善期。您认为楼市政策的完善与调整未来应该着眼于哪些方面？
朱中一：市场的调整期也是改革的窗口期和政策的完善期，这是今年5、6月份我向新华社记者常谈的一个观点。坦率地说，在2011年4季度，在当时调控初见成效的时候，我就向领导机关建议，要抓住调控初见成效的时间窗口，抓紧建立房地产中长期制度。我认为，那种偏重于稳定房价的调控、在缺乏顶层设计和中长期制度情况下的应急调控、及过多采用行政性措施的调控和全国一刀切的调控办法必然要改变。今后的调控也必然要转到“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”上来，转到分类调控上来。为此，本人认为，当前和今后一个时期，政府应抓好三方面的工作：
(一)明确分类调控的内容及中央政府与地方政府的职责。鉴于房地产是不动产，不便于地区之间的流通；加上近两年地区之间差异性加大，所以中央政府强调要实施分类调控，强调地方政府在稳定房地产市场方面的责任。但本人认为，分类调控应在国家统一政策指导下，由各地因地制宜，分别决策。这自然涉及到分类调控的内容、中央政府与地方政府在分类调控中的职责，以及地方政府在分类调控中的政策底线。有的涉及到风险的事项还要明确防范风险的措施。如市场下行时，如何加强对商品房预售资金的监管，如何防止弃房断供；市场回暖时，如何防止房价上涨的蔓延等。
(二)按照十八届三中全会的部署，加快推进促进市场持续健康发展的长效机制。如，进一步完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，建立不动产登记制度，实现全国住房信息联网；积极而又稳妥地推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革；依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度；推进建筑工业化和住宅产业化。
(三)按照国家新型城镇化规划的要求，各城市政府应根据合理的真实需求组织开发建设，科学编制并实施住房(含保障性住房)的建设规划与计划，确定住房建设总量、结构和布局，确保土地的有效供应。这在住房信息联网、居民的住房状况摸清后是可以做到的。另外，在规划与计划的编制与实施中，既要考虑新建住房的有效供应，又要挖掘二手房市场和租赁市场的潜力，真正让居民通过购买和租赁两种方式解决住有所居的问题。
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