纪彦峰：度假地产选址关键因素

城市郊区度假地产正在成为一类新兴的产品种类。这类产品既不同于海南、西双版纳、青岛等拥有一线旅游景观资源而产生的“旅游地产”，也有别于城市第二居所的别墅。

从距离上讲，郊区度假别墅介于“旅游地产”与“第二居所”之间，旅游地产借助的交通工具往往是飞机、高铁，第二居所借助的交通工具可以是市内公共交通（公共交通可达，客户是否选择是另外一回事），而度假别墅则一般必须借助于私家车。

从交通工具的选择，则可以判断度假地产的选址的距离，——相对于“第二居所”，度假地产的距离可以适当远一些。但必须要考虑不同的城市规模、不同的城市交通拥堵情况，对该城市客户的心理距离有不同的影响。例如，在一座不堵车的三线城市，30分钟的车程可能已经让客户产生距离较远的心理感受，但在北京这样的交通极为拥堵的城市，1.5小时车程如果能换来一个山清水秀的环境，大家还是觉得很值得的，能接受的。以北京为例，在不拥堵的情况下，孔雀系列度假产品的时间均控制在40分钟—1.5小时车程内。

笔者接触过，曾经有开发商在三线城市的1.5小时范围内开发度假产品失败的案例。因此，在选址时，一定要考虑到不同城市客户，对距离以及时间的感受不同，要针对该城市的目标客户，进行调研了解、反复研讨。

在时间距离把控的前提下，项目所处的自然环境就应摆在首要位置。这一条无需多言，有一定开发经验的人都知道，不仅仅是度假项目，自然禀赋对于任何一个地产项目都有着至关重要的作用。以北京为例，孔雀城系列产品，潮白河、大运河、八达岭均是有一定的景观资源，牛驼温泉孔雀城则主打温泉牌。原乡美利坚选址在天黄山风景区山脚下，绿地盘龙谷选址在盘山风景区，观澜墅、华银天鹅湖选址在水库边，燕都古城选址在易水河畔。

需要注意的是，在考察现有自然禀赋的同时，要考虑到该城市传统看法中对这一区域的认可程度，以北京为例，北部区域一直是传统观念中的“上风上水”区域，那么选址中应在本项加分。传统观念认可的区域会让后期的营销成本大大降低。

其次，对环境的考察要将周边的污染情况，空气质量等对身体健康影响较大的因素考虑进内。郊区度假别墅的客户群体，对健康的重视程度最为敏感。例如京北区域的度假别墅，因其位于北京的上风口，虽然风较大，但因空气佳而受到追捧。

再次，要注重项目整体自然、历史文化资源后期可拓展和延展的空间和能力，能否为项目实现锦上添花的效果，能否由“观景”提升至“体验”、“享受”等更高层次的需求。同样的湖泊，只能看不能动，或者能够利用湖泊进行休闲娱乐项目的深层开发，对项目后期的价值提升是不一样的。举例而言，牛驼温泉孔雀城充分利用温泉资源，燕都古城充分挖掘易水、燕国历史文化资源，进行项目营销额延展，均是对当地资源的充分挖掘和利用。

交通方面应该注意什么呢？根据其距离，基本可以判定，自驾车的便捷性成为选址首要考虑的因素。是否有市政公交是一个较为次要的因素，但如果项目中后期计划有的高密度、高容积率的产品，则即使目前没有市政公交，要考虑其未来的可延展性或和市政交通对接的可能性。

项目是否在该城市行政区内重要不重要？以北京为例来看，不重要。华夏幸福基业额孔雀城系列产品选址均在河北（与北京接壤），在市场上具有较大影响力的原乡美利坚、天鹅湖、绿地盘龙谷、恒大金碧天下等项目选址均不属于北京，反而因其较低的运作成本、较低的价格，广受客户的欢迎。

项目选址应结合该区域未来可能的发展及规划。应结合当地情况，重点考虑能否引进、带动相关产业发展？这也成为近来度假产品开发商考虑最多的问题。早期开发的很多度假项目，往往只重视自然环境，只考虑居住功能，导致度假产品功能单一、空置较高、人气不够，久而久之客户失去新鲜感，导致度假产品转手率很高。

基于此，华夏幸福基业的孔雀系产品、华银天鹅湖均引进产业新城规划，用产业带动整个片区人气和未来发展；而像燕都古城，则另辟蹊径，将度假产品与旅游休闲高度融合，学习丽江古城、大理古城，打造“吃住行游购娱”集于一体的度假产品，客户可以在这里休闲度假，享受宁静、悠闲的小城时光，也可以在这里利用燕都古城这个“京南旅游集散中心”平台进行创业，开始新的人生。

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