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业主入住新房7年拿不到土地证开发商百般推脱

https://www.biud.com.cn 2014年09月03日10:24 家居装修知识网

　　【导读】山东东营海通骏景小区近千户业主，7年前入住新房并拿到房产证，但土地证至今没有办下来。（消费者：没有土地证就没法进行二手房交易，在拆迁补偿时也没有办法得到土地补偿金。）开发商称无法办理的原因是，小区容积率超标，但超标责任不由开发商承担。（开发商：超标0.4，但是符合规划建设的，不该补交土地出让金。）《天天315》本期聚焦：办了房产证却办不了土地证，这是咋回事？

　　据经济之声《天天315》报道，山东东营海通骏景小区近千户业主，早在2007年就入住新房并顺利拿到房产证，但土地证直到今天仍没办下来。开发商海通地产说无法办理的原因是，小区容积率超标，但又说超标责任不该由开发商承担，也就是不愿补交土地出让金差价。办了房产证却办不了土地证，这到底是怎么回事呢？

　　记者从山东东营市房管局处了解到，海通骏景小区的业主只有房产证，没有房屋的土地证，房子也能转手销售。那是不是意味着土地证可有可无？

　　我们查询相关资料后发现，山东省的相关政策规定，完整的房地产权，应包括房屋所有权证和土地使用证，二者缺一不可。土地使用证是住房所占用的土地合法与否的法律依据，如果你的住房用地不合法，那房屋就成了“空中楼阁”，也就是说，对山东东营海通骏景小区近千户业主来说，光有房产证没有土地证，存在的隐藏危害会有很多，比如业主的住房用地土地使用权有被原土地使用者，也就是开发商，抵押或者因为其他债务问题而遭受司法执行的危险，并且在拆迁安置时，得不到土地部分的补偿，土地使用期限届满，也不能申请自动延期等。山东东营海通骏景小区的近千户业主都心里有数。

　　业主：土地证影响很大，因为根据我们山东这边的政策，你有房产证你只能代表你的房屋地表建筑的产权，并不能代表你土地的使用权。我们这边是分开的。你比如说现在要拆迁，业主光持有房屋产权证那你就只能获得地表附着物的赔偿。如果你有土地证那就会得到土地的赔偿。像在北京和南方一些城市如果是两证合一的，那产权证既代表了房屋产权又代表了土地使用权。现在我们是属于产权不完整，我们是商业用地，正规的出让划拨用地，所以说我们不存在集体性，我们和开发商并没有权属关系，所以我们必须要拿到证。

　　业主们告诉记者，2007年买房时，开发商承诺得很好。可是现在7年过去了，土地证还是没有着落。开发商说无法办理的原因是，小区容积率超标。

　　业主：这个房子我们是2007年买的，由海通骏景房地产开发有限公司开发的，2007年入住，一共这个小区有33栋楼，大概有1000多，我们当时入住一年以后，房产证办了现在还没有办下土地证，我们现在了解到是我们那个小区是容积率超标。

　　这7年中，业主们找过开发商无数次，开发商总是找各种理由推脱，不愿办理土地证，一拖就是7年，到现在，土地证何时能够办下来，还是未知数。

　　业主：我们这个开发商也问，国土局也问，国土局那边说开发商没有提交分割土地资料，国土局没法办理，我们就找开发商说你为啥不交资料，你不交资料我们怎么办。这个事你还是要等所有业主办了房产证以后，再去办土地证，统一分割。他当时这么说，一直这么拖着，我们感觉这个事不对，就打12345这个市长热线，一开始回复就了解这个开发商没提交资料，请业主督促，开发商提交资料才能办理，再过一段时间我们打的很急，催政府帮我们解决这个事情，再过一段时间由于小区东边有一块地的性质，说要变性，所以导致小区现在暂时无法办理土地分割，要先把土地由住宅用地性质改变为商业用地性质之后才能办理。然后我们感觉这个事还不对，然后我们继续打，直到去年开发商找了一个代理公司，土地分割的过来收我们业主钱，这个代理公司平均下来每户跟我们收了一千块钱，过了快一年了，我也给你们办不了了，给你把钱退了吧，业主就恼了，这个土地代理公司也把这个事情说出来了，说原来规划是0.8容积率开发商建成1.3个了，一分钱都不想出。业主立马就打了国土局电话，国土局直接就说是容积率超标。

　　今年8月份，山东东营当地媒体关注到业主在网上发的投诉帖，并在8月28号报道了此事。开发商海通地产在这之后，才在小区内贴出了一张“关于海通骏景土地证事宜的说明”公告，想要向业主们解释清楚办不了土地证的主要原因。业主们保留了相关证据。

　　我们来看看这份公告中提到的和容积率相关的内容：一、东营市规划局也出具了《建筑工程规划许可证》和《建筑工程竣工规划验收合格证》充分说明了小区的建设是合法的。二、容积率的计算方式发生了变化，容积率的计算方式中，车库、储藏室和阁楼的计算与否是本次容积率发生变化的主要因素，海通骏景在建设时的计算方式中，以上面积是不计算在容积率内的，而现在新的规划计算中，必须要求将以上面积计算在统计率内，所以小区统计率发生变化。

　　业主们看过公告后，认为开发商是在忽悠业主，公告内容有很多不实之处。

　　业主：土地转让以后，人家开发商开发，所有手续都要重新办的，包括五大证什么的，肯定不可能出现这种情况，你这就属于糊弄百姓。第二条既然车库、阁楼不算面积，你为什么阁楼是按独立产权卖的，如果不算面积的话那个时候是叫附属物，附属物是不结算面积的，但是它没有独立产权，但是他既把阁楼当成独立产权还把它给卖了，你这不自相矛盾，你如果说不算面积，那你就不能按独立产权卖，你也办不下房产证。既然又给它办了房产证就不存在附属物的情况了，而且如果说你在办房产证的时候，房屋测绘面积来给你测绘出面积来，你这个小区超容积率了，它就不允许给你办房产证的。问题恰恰就在这个时候出现了，国家保护产权明确规定，超容积率必须补交上土地出让金而且各项配套费以后，再给你办产权登记，恰恰问题出在这儿，容积率超了，各项配套费用没有交，但是产权证下来了。下来以后他就迟迟不敢办土地证，因为土地证由国土局测绘部门重新测绘。你超不超过容积，它一下就知道，所以他就迟迟拖着不办这个事。

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