房价跌了，政府应该怎么办？

近日，某机构发布的“百城房价指数”显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米，环比下跌0.59%，这也是继5月首次下跌以来连续第4个月下跌。百城房价连跌，地方政府救市心切，诸如契税、财政补贴购房者、财政补贴房企、财政补贴中介机构等刺激住房消费的救市政策也于近期频出，广受争议。

今年以来，虽然业内对北京、上海两地的楼市走向尚存在分歧，但杭州等二线城市的下跌已成趋势，而三四线城市的房地产市场下跌风险就更显著了。截至今年7月底，35个城市商品住宅累计库存余量达到3亿平方米。高企的库存，导致开发商不乐意拿地，在二三四线城市土地市场遇冷的背景下，土地降温也蔓延至上海、广州等一线城市。京沪两地也出现了优质地块流拍现象，土地财政锐减迫使地方政府不得不出手救市。

首先松动的是限购政策。7月以来，已有30多个城市取消或者大幅度松绑限购，截至8月底，全国仅有9个城市限购还没有放开，包括北上广深及几个热点城市。限购松绑解决了一些问题，以杭州为例，7月29日放开高端住宅限购的第一周，杭州豪宅市场成交量和成交金额就出现“井喷”。但好形势并未持续，杭州随后的交易量就继续低迷。

为此，部分城市不得不开始救市。海口出台房地产销售奖励政策，岛外中介每销售1套面积在90平方米及以上商品房，奖励1000元，90平方米以下的奖励500元，奖励全年销量前10名的房地产企业10万元每家。四川省出台政策，对金融机构发放首套住房贷款，按贷款金额给予银行3%的财政补助。巨大的社会舆论下，该政策仅仅发布了一个工作日就被撤回，并称是“工作人员失误”。

未来政府会做什么？我们有必要回头看看政府以前做了什么。自2004年房地产市场出现实质性调控至今，政府可谓无所不用其极。早先房地产市场在政府眼里，更多是众多行业中的一个，虽然是地产调控，但没有跳出宏观调控的范畴。在这一时段，房价的调控政策还呈现顺周期操作的特点，房价高涨的时候出台抑制政策，在房市下行时杀跌，房价低迷的时候出台刺激政策，在房市上行时追涨，扩大了经济周期的波动性。

最为典型的就是2008年经济开始整体降温时，前几年积累下来的政策的时滞效应也同时起作用，房地产交易降至冰点。为此政府出台了史无前例的房地产刺激政策，诸如房贷利率7折、首付2成，致使2009年11月房价增幅同比高达15％。这一轮房价上涨的过程中，京沪等地的房价涨幅超过100％的区域比比皆是。

到2010年时，房价过高已然成为社会的焦点议题，为了抑制房价，行政干预开始全面介入房地产市场，史上最严厉的“新国十条”出台，限制异地购房（限购令）等极端手段出现，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。这构成了现有房地产调控政策的框架。

房地产调控之难在其属性的多元。在政府眼里，它是经济的支柱行业、拉动GDP的利器，房价越高，GDP增速越快、财政收入越高，重要性自不待言。在老百姓眼里，城市里（尤其是大城市）资源太多，有就业，有公共服务，好大学、好医院、体育场、游乐园，还有品类繁多的娱乐生活，买房子买的是公共服务、买的是消费升级。拥有住房是一个人要城市化的副产物，房价要与绝大多数人的支付能力挂钩。房价高意味着他们可能无法在城里立足。

这两个截然不同的属性，使得房地产调控在宏观调控与社会稳定两者不断地游离，以此构成近十年以来的调控政策框架。房地产也始终摆不脱宏观调控的要求和居民对房价高的指责，既要服从经济周期的大局，也要回应购房刚需的指责。这种扭曲的决策目标，也诞生了奇葩的政策——限购令。

中国过去三十年的改革成就之一就是全国统一市场初步成型，劳动力、资金等要素可以在全国范围内自由的流动，商品的买卖不再受到约束。但限购令使得户籍这种已经式微的落后社会管理工具，重新回到舞台，越来越强化。各地方政府尝到了甜头，社保缴费年限、居住证、户籍等又被广泛应用到车辆上牌、落户、子女入学等领域。这是重大的历史倒退，严重制约了劳动力的自由流动、商品自由买卖以及全国统一市场的完善。“限购令”的推行中，各部委与地方政府大量违反《行政许可法》等上位法，也是中国法治化进程的重大倒退。

毫无疑问，不管房价是否进入下行通道，限购令这类行政直接干预市场的政策都应该立即退出市场。行政干预从来就无法解决价格的涨与跌，即使在表面上抑制了房价，也是有巨大的社会成本作为代价的，例如买不了房子的外地单身男女，买不了第二套房的富裕家庭。限购令之所以可以生效、抑制了价格，是剥夺一部分人的权利，这有违公平，与三十年的改革方向也是背道而驰的。

但包括中央政府在内，并未意识到这一点。在2014年政府工作报告中，分类调控被确立为未来楼市调控的主基调，继续维持“限购令”在调控中的使用，仍然坚持认为政府可以控制房价。然而，过去十年的经验告诉我们，政府从来就无法控制住房价，还会因为政策的时滞效应，顺周期扩大房价波动的幅度。2014年的房地产的颓势并不是限购令起作用了，而是经济增长下行，房地产市场的供大于求导致的。

在这个时候，政府要做的是顺应市场，全面退出限购令，撤出政府干预市场的手段。这也并不意味着未来房地产市场下行时，政府要救市。很显然，即使政府可以救市成功，那也只是2008年的翻版，我们能否承受的了房价再上涨100%？世界上没有不跌的房价，一地的房地产市场，涨与跌反映的当地经济总量、公共服务等综合实力，下跌意味着城市综合实力在下降，政府要做的是拉动就业、改善公共服务。眼睛光看着房地产市场的波动，老想着控制房价，实属舍本逐末，解决不了根本问题。

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