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北京学区房每平米降万元总价比去年少卖100万

https://www.biud.com.cn 2014年09月04日09:46 家居装修知识网

　　近日，有媒体报道，“宇宙中心”五道口学区房单价从10万元跌至6万元以下，曾经价格最为坚挺，被看做永远也不会跌的学区房怎么了？学区房价格真的出现了“拦腰斩”的情况吗？《广厦时代》调查发现，学区房价格确实有所回落，除北京教改带来的影响外，二手房整体成交的低迷也是导致学区房价格下跌的关键所在。不过，跌幅并没有传言中的那么大，但跌幅确实不小，在中关村、五道口、东城等学区集中的板块，学区房成交价约有10000元/平方米的回落。

　　同样学区房比去年少卖一百万

　　《广厦时代》从五道口区域的中介门店了解到，华清嘉园此前高点的成交单价在6万元—7万元/平方米左右，10万元/平方米的报价只是个别业主的报价，从未出现过类似的成交价格。虽然没有出现如此大幅度的价格下跌，但区域内中介也坦言附近学区房近期的价格确实是降了。

　　降价的学区房不仅出现在五道口。田女士原来的房子位于西直门，去年年底，为了给孩子凑钱出国读书，她卖掉了自己在西直门100平方米的房子，并拿出一部分房款在北五环外一新盘重新置业，付完新房房款后，还余100万元左右，刚好可以作为出国基金。由于新房还没有收房，田女士和买家达成协议，以市场价租下该套房屋，住到新房交付。

　　从卖了这套房子后，田女士就一直关注着这个房子在中介那挂牌价格的变化。令她感到欣慰的是，从她完成房子交易后，区域的二手房价格就没有涨过。近日，田女士再次走进中介门店，发现和她原来的房子类似的房源，现在的价格整整少了100万元。田女士不禁感慨，如果现在卖的话，儿子出国读书的钱就没有了。

　　学区房价格回落市场整体低迷是主因

　　学区房价格的回落已经不是个案，根据伟业我爱我家市场研究部统计，在北京的几个重点学校周边，学区房价格都出现了一定幅度的回落。在学区最为集中的中关村、五道口区域，二手房成交均价已从最高点的63766元/平方米回落至51168元/平方米。东城区重点学区房区域成交价格4月还处于56140元/平方米的高点运行，8月已下探至45784元/平方米。

　　伟业我爱我家市场研究部宋晖分析认为，学区房价格发生变化，与北京市教育改革政策有一定关系，教育改革让各区县的入学划片政策发生了一些变化，影响了购房者对于学区房的预期。不过由于各区的具体落实政策有所不同，其中海淀、东城的一些举措改变较大，相应的市场学区房变化也比较多。像东城区用大带小的方式，让以前不那么热门的小学成了新的学区热点，同时也拉低了传统热点区域的学区房价格。

　　不过，宋晖同时提出，虽然教改对学区房成交有一定影响，但导致学区房价格下调的最根本原因还是二手房市场整体的低迷。相比普通二手房，学区房价格下调的幅度差异并不大，可以说，学区房价格的下跌是目前北京二手房市场整体状况的一个缩影。

　　信贷继续严重制约二手房成交买卖双方价格暗博弈

　　今年以来，北京二手房市场成交持续低迷，连续多月均在万套以下徘徊。据伟业我爱我家市场研究院统计，8月份北京二手住宅网签量为8434套，环比小幅增长4.65%。价格方面，8月份二手房成交均价为28180元/平方米，环比、同比均有回落。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，8月二手房成交量的企稳复苏是以二手房实际成交价环比小幅回落支撑的。北京的二手房市场仍未走出低谷期。

　　对于二手房市场上依然持续冷清，宋晖表示，从一线市场了解，信贷仍是制约二手房成交的主要原因。

　　宋晖解释道，虽然有媒体报道信贷利率已出现松动，但目前利率折扣的获取更多是有一些附加条件的，比如在某银行存款达到多少万，或购买多少理财产品等。很多刚需仍因首付等购买力问题被挤出市场。

　　另外，从去年底持续到现在的市场低迷令北京部分区域二手房价格已经比价格高点跌了15%至20%，这样的价格变化让观望的需求已经有了一定程度松动，但买卖双方在价格上仍在博弈。

　　买方对于价格下跌幅度并不满意，但卖方对于目前二手房价格跌落的幅度却有些难以接受。虽然部分业主急于出手自己的二手房来凑齐买新房的房款，但对于目前价格的不满意，让他们迟迟不肯出手。一位改善型项目的内部人士透露，他们的很多客户需要售出手中的二手房来购买他们项目，而且已经订好房源，但手中的二手房就是一直不出手。该人士表示，他们已经委托代理公司把这些客户的房源作为五星级房源优先推销，虽然很多购房人咨询并有意向购买，但这些客户对于目前的市场价接受不了，无法达成交易。

　　9月或迎二手房议价窗口期二手房议价空间有望加大

　　买卖双方的价格博弈还在继续，业内人士指出，这种博弈或在9月有一个最终的结果。

　　根据伟业我爱我家市场研究部统计，8月份市场供需比已经跌至1：3.9，即1套房源对应3.9名有购房意愿的客户，这是过去一年里该数值首次下滑至1：4以下。市场上有充足的房源，买房人可以更多的选房、议价。宋晖指出，这样的机会在过去几年里是很少有的，在他印象里，也就2008年楼市大萧条时出现过。

　　另外，业内人士也指出，在一手市场上，很多开发商会选择在金九银十以低价吸引购房者促进成交。降价一方面让很多客户有了加速入场的需求，而其中一部分客户需要从二手房市场中筹集资金，急需出手。另一方面，一手房的降价也给同区域二手房价格下行带来压力。

　　在供需关系变化和市场整体影响的基础上，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，依据往年惯例，未来9月、10月的“金九银十”将是今年市场成交复苏最后的窗口期，部分二手房业主预计也将抓住这个机会出售。因此，未来9月市场成交量的进一步复苏很可能会出现，很可能会达到或超过今年3月接近9000套的水平，而市场价格预计则仍将受到议价成交因素的影响而小幅回落。

　　胡景晖认为，未来一个时期对于购房人而言，由于供求关系越来越平衡，北京二手房市场目前已经出现了近年来少有的议价成交良机，建议有置业需求的人群可以合理议价来买到称心如意的房子。文/门庭婷

　　北京部分区县

　　教育方案改革政策

　　东城区：

　　四组“资源带学校”统一招生

　　今年，东城区新增7所九年一贯制学校，采用两种方式组建，一种方式是品牌初中联合普通小学，另一种方式是将优质品牌小学增设初中。

　　此外，东城区今年新推4大优质“资源带学校”，包括和平里四小、和平里二小和东师附小，灯市口小学、北池子小学和东高房小学，府学小学、美术馆后街小学和什锦花园小学，史家小学和遂安伯小学。资源带里的学校在招生、师资和课程配置、质量评价上都将逐步统一，“资源带学校”的学生按照不同年级可在不同学校里流动，也就是说，学生可以先在普通校读低年级，然后“走读”到优质小学读高年级。今年，四组“资源带学校”将统一招生。

　　西城区：

　　试行学区制撤并19所小学

　　西城区今年试行学区制，以街道行政区划为基础，设置了11个学区。此外，西城区今年扩大了教育集团规模，在原有4个教育集团的基础上，增加到15个，涉及69所中小学，教育集团将通过课程、师资等各种手段扩大优质资源覆盖。

　　西城今年对19所小学进行撤并，将部分普通小学并入重点小学。其中，涭水河小学、长安小学、广外一小、玉桃园小学、民族团结小学、白云路小学都并入了北京第二实验小学。

　　海淀区：

　　通过资源重组，增加优质学位

　　今年，海淀区加大教育布局结构的调整力度，进一步扩大优质教育资源的覆盖面。在紫竹院地区，将车道沟小学并入理工大附中，建成一所十二年一贯制学校；在八里庄、甘家口地区，委托首师大附中承办首师大二附中；在万寿路地区，将相邻的206中学和群英小学合并为一所九年一贯制学校，由十一学校承办，更名为“十一学校一分校”；在羊坊店地区，将相近的翠微中学和卫国中学合并，由人大附中承办，更名为“人大附中翠微学校”。