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二手房买卖“阴阳合同”频现业内提醒含法律风险

https://www.biud.com.cn 2014年09月04日13:56 家居装修知识网

　　随着国家对二手房税率的不断调整，二手房买卖中的“阴阳合同”层出不穷，成为一种“潜规则”。“阴阳合同”是指买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致，双方签订两份价格不同的合同，一份专门用来备案登记，是“阳合同”；另一份是双方实际履行的真实价格，是“阴合同”。阴阳合同不单单属于违法行为，同时对买卖双方也都存在着法律风险。

　　市区的王先生欲通过中介出售一处二手房，在基本谈妥价格后，他和买主张某却对交易中的上万元税费负担问题难以达成一致。在中介的撮合下，双方最后以142万元的价格成交一套80平方米的产权房，税费由王先生负担，但中介承诺可以将税费降到王先生心理承受的价位，这样双方签订了房屋买卖合同。为少缴税费，同一天，中介又让双方签订一份房屋买卖合同，还是买卖这套房屋，但将买卖价格议定为100万元，作为办理二手房过户手续时使用的合同。当时王先生有些犹豫：一方面觉得有风险，另一方面又觉得省下几千元的费用很划算，是自己心理承受的价位。在经过一番心理斗争后，还是觉得铤而走险能省几千块钱的费用是值得的，就用第二份合同办理了房产过户手续，双方缴纳了相关税费。一切手续完备后，张某尚欠32万元房款，王先生多次催讨未果。王先生依据第一份合同的约定，要求张某立即支付剩余房款32万元。而张某主张应依据第二份合同约定的价格，认为已经多付了10万元。双方为此争执不下。一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？此案中，证明房屋的权属转移，最有效的证据就是产权转让的登记。双方的合同本身从法律角度是平等的，但第二份合同是通过房管部门备案，并引起房屋产权变更的合同，作为有产权转让登记“支持”的第二份“低价”合同更为有力。如果王先生不能拿出相关证据或第三方证据来证明自己持有的第一份合同是双方交易真实意图的表达，那就只能放弃追讨12万元的主张。

　　签订“阴阳合同”的当事人一旦发生纠纷要违约或解除合同，如果主张私下订立低价合同的当事人不能证明双方是按实际原价合同履行的，那么从证据的角度，后一份合同因为经过登记备案，证明力往往要高于高价合同。卖房人主张低价合同外的款项，很难得到支持。

　　买卖双方除了上述民事风险，还可能会承担其他风险，比如：买卖双方在合同中做低房价少缴税、做高房价多贷款的行为，一旦被有关部门查实后，可根据《合同法》、《税收征收管理法》、《刑法》等相关法律法规予以处罚，轻则给予责令限期改正、罚款等行政处罚，重则可能构成犯罪。